出租人能否对承租人承租房屋内财物享有留置权

在房屋租赁合同纠纷之中，出租方在承租方到期未支付房屋租金或者擅自退租后，为促使承租方尽快缴纳租金，往往会采取对标的房屋断水断电的强制性措施，抑或会强行清空承租方在标的房屋内的财物，并直接取得标的房屋的实际控制，甚至会主张对承租方遗留在房内的财物享有留置权而拒绝予以返还。

然而出租人能否留置承租人在该承租房屋内的财物，并在其折价、拍卖或者变卖后优先受偿，就成为一个重要的法律问题，针对这一问题法律并没有作出明确规定，理论界也存在较大争议，而在司法实践中也存在不同的做法。

留置权的法律依据：

《民法典》第四百四十七条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

《民法典》第四百四十八条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。

根据上述法律规定，可总结出构成并适用留置权的法定要件为：1. 债务人不履行到期债务；2. 债权人合法占有被留置物；3. 债权的发生与债权人占有动产必须是基于同一法律关系，但企业之间留置除外。

在房屋租赁合同法律关系中，若承租人未按照合同的约定按时足额向出租人缴纳租金的，确构成上述法定要件的第1点，即存在债务人未履行付款义务的法律事实。司法实践中，在这一构成要件上争议不大。争议较大的为第2点与第3点。即出租人对于承租人在标的房屋内的财物是否为合法占有；债权的发生与债权人占有动产必须是否基于同一法律关系；或是否属于商事留置。

先来分析“合法占有”。合法占有与非法占有相对，指债权人占有债务人动产的行为符合法律规定且不违背公序良俗，该行为应当是有合同或法律依据的，不能侵权。对于出租人是否能够合法占有承租人置于房屋内的动产，司法实践中多持否定态度。笔者认为，房屋租赁合同关系中，出租人依约向承租人交付房屋后，承租人合法占并使用房屋，承租人置于房屋内的动产亦为承租人直接占有，房屋租赁合同期满或者解除后，承租人欠付租金时，出租人有权收回房屋，对于承租人置于房屋内的动产，双方租赁合同未作约定的，出租人并无合同或法律上的占有依据，不能合法占有该动产。

再来分析“基于同一法律关系”。留置权的成立要求债权人对债务人财产的占有与债权人的债权必须是基于同一法律关系而发生。根据《民法典》第448条，“基于同一法律关系”这一要件在商事留置（双方都是企业）中可以被豁免，但《民法典担保制度解释》第62条第二、三款设定了两个限缩条件，一是该债权必须是企业持续经营中发生的，第二是非基于同一法律关系，企业无权留置第三人的动产。可见商事留置中留置权成立的主要障碍在于“合法占有”，而不在于“基于同一法律关系”。一般认为，房屋租赁合同与承租人置于房屋内的动产不属于同一法律关系。笔者认为，房屋租赁合同中，出租人出租房屋使用权而取得租金，承租人支付租金并占有使用房屋，承租人放置于房屋内的动产，与租赁合同无关。出租人的租金债权请求权系基于租赁合同关系即出租房屋使用权而发生，并非基于承租人置于房屋内的动产而发生；承租人对被留置动产的返还请求权基于出租人留置承租人置于房屋内动产的侵权行为而发生，与租赁合同无关。出租人的债权请求权与承租人的留置物返还请求权并非来源于同一法律关系。

据此，笔者认为即使租赁合同中约定承租人不支付租金时出租人有权留置其置于房屋内的动产，出租人也并不享有留置权。我国民法上的留置权是法定担保物权，留置权的成立基于法律直接规定，只要具备《民法典》第447条至第449条规定的条件，留置权当然产生，当事人不得任意约定创设留置权，但可以通过约定排除留置权的适用。

建议出租人采取其他的担保方式来保证价金债权的实现。设立担保物权的担保合同不仅包括了抵押合同、质押合同，还包括了当事人之间根据法律规定签订的其他具有担保功能的合同。对此，若出租方在《房屋租赁合同》中与承租方事先明确约定承租人在标的房屋内的设备物品清单，并约定在承租方欠付租金超过一定期限后，标的房屋内的且列在物品清单中的财物可经折价、议价或拍卖，所得其价款用以支付承租方欠缴的租金的，该条款将有可能被视为具有担保性质的条款，进而保障出租方在承租方擅自跑路的情况下能够有效弥补租金损失的合法权益。