2020年7月，我们发了一篇推文《今天不废话，讲十条未来的买房建议！》
其中第四条讲到：尽量拥抱头部资产。印象中，这个应该是我们第一次提到这个词。
后来连续写了好多相关，稀缺资产、头部资产的话题。
当时有位读者，加了我们其中一位编辑的微信，私聊表示：我认为老罗的拥抱头部的思路是错的，现在应该去抄底万达N区的房子，以我手上的资金，可以买三套，未来结果肯定比买什么江景大户型好。
（那时候，江景大户型2.5-6左右）
编辑把这个事，跟我说了。我表示：自己怎么认为就怎么干，个人因果，个人负责。因为这个事印象比较深，我还在当年12月酝酿写了一篇《刚需已死》……
当然，从此之后，就再也没听到后续了。我希望他没下手，因为当时万达N区的价格在1万左右。
现在6-7千的样子……
确实，这两年房价往下走了不少。
但是降价的路线，不知道有多少朋友注意到了？
按照我的观察，南昌整体的房价从2018年就开始降了，2018年后面的一些行情都是局部热点。
虽然，没有展开写过降价这个事，但是很多次在评论区回复，以及一些群聊，我一直都认为从2018年就开始下坡了……
因为，我2018年初发现首套利率上浮20%了，我就知道楼市的逆周期来了，立刻把温莎城堡给挂出去卖了，没成想这一卖，竟然是山顶。
我预料到了会下坡，但是对于下坡的幅度，确实始料不及……
2018年，恒大又祭出89折的促销海报，万科喊出活下去，市场其实就是从这时开始松动的。
我以为这又是一次小周期，毕竟前面已经经历过三次周期了。但是没想到，这一次却是转折……
猜中了开头，没有猜中结局。
很多人以为，房价的下跌是从边缘板块逐渐往中心板块过渡，
是，但其实也不是……
比如，湾里确实先开始松动，2019年底恒茂7500毛坯入市。
然后瑶湖东、银三角流速下降，边缘板块确实抗风险能力会弱一些。
但是，红谷滩中心区老房子的价格，其实也是比较早开始松动的。2019年1.6+，然后持续缓慢的往下走，现在1.2+挂价的房源并不罕见，这个降幅并不比一些更弱的板块少，而且也是比较早开始下行的。
包括南师附小的万达系楼盘，之前1.8+的成交比比皆是，现在不少房源挂牌价在1.4以内。最近一朋友告诉我，他的一个熟人，1.2万不到卖掉了江信……
高新的价格一直还比较稳，也就是从今年才开始明显下降，它的松动比红谷滩中心区还要更晚不少，当然开发时间也晚不少。
其实九龙湖国博也是2023年下半年才开始明显下行的，我是说明显，之前有一点松动。
在2018年-2019年，国博的价格和万达城ABCDE区保持了一定的优势，但是价格差不大，一度万达A区的价格可以追平国博。
但是后面几年，二者的价格差持续拉大，直到2023年下半年价差才有所收敛。
九龙湖的松动从万达N区开始的，而后枫西开始蔓延。但是枫西中途琥珀园二手高层的价格，曾经有过一小段时间的上行趋势，一度有追平国博高层的势头，但是市场无情的摁住了……
朝阳的价格，目前一直是比较坚挺的，尤其是朝阳的洋房价格，很稳定，有一点小幅的下行，但是这个下行幅度在这个大环境下看，已经很坚挺了……
但是朝阳也并不是铁板一块，朝阳内部的分化，也在悄悄的进行。
朝阳新城，一般都会以为是1.6-2.2的主流区间价，但是现在的有些房源已经干到1.3万+了。当然了，大部分还相对稳定，不过也有了一定的下行幅度。但是就1.5以下这个价格，在朝阳新城出现，总觉得有些不对。
当然，这个事，也是2023年下半年才明显出现的。而且朝阳整体高层的价格中枢，相比去年也往下走了不止1000，凭感觉有1500-2000。
经开一直还算稳定，在去年下半年有过明显下调的幅度，但是在2023年上半年又拉回来了。感觉2023年下半年这一波调整的幅度，比较明显，感觉南昌现在比长沙便宜。
这个早晚顺序，其实能一定程度上说明问题的。价格的变化，其实就是市场选择和市场博弈最终的表现形式。
就是当下市场环境下，市场认为哪里最有价值。跟地段有关系，跟产品更有关系。最抗打的是地段又好，产品又好的。
地段好的老房子，并不抗跌。这个点，不能简单粗暴的去理解。地段好的老房子，不抗跌，有个很重要的原因是：后面的产品迭代太快了。
如果后面的产品设计，并没有做出很大的升级，那么仅仅是新一点，对于老房子的杀伤力并不会有这么大。
就像上周写的，开发商都在设计上消除“痛点“，发明”卷点“。你的每一次购房的冲动，都源于上一次居住的”痛点“。
而且分化的情况，越来越严重，这个分化跟产品有很大关系。
在一个楼盘里，先跌价都是户型不好的，还有就是楼层差的。
1、好户型和差户型的分化越来越大，
2、好楼层和差楼层的价差也在拉大，
3、中间户和端户的价格也在拉大。
4、如果改善产品，有景观的和没景观分化很大
所以，现在房企在设计产品时，都研究的特别细致，尽量用更好的设计把产品的优势放大，把产品的劣势弥补掉。
还有一个观察就是：洋房和高层的差价，还在拉大。比如以前在刚需板块，这两种产品的价差在1000多，现在可以达到2000以上
改善板块的改善洋房和刚需高层的价差，前两年在2000-3000，现在可以达到4000以上，甚至5000。比如朝阳的建发缦云，高层和洋房的价差就达到了5000……
老读者一定知道，我一直认为以后产品价值，在一套房子的价值中会缓慢的提升权重。
比如，还是2020年7月写的那篇推文，当时在结尾写了这么一段：
曾经房价是地段主导，如今房价是学区主导，未来房价是品质主导？
这里解释一下，我说的“主导”是指主要影响因素，而不是说单一因素就能决定房价。关于未来是哪个主导我还没有想清楚，但是教育这条主线依然会非常重要，只是我在考虑未来品质的权重会进一步逐渐上升。（包括质量、设计、物业）
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