新力地产曝票据违约！近800亿负债资金链吃紧 江西多个楼盘有质量问题
最近房地产行业票据逾期、违约的消息不断，最新一个卷入票据违约风波的是新力地产。有多位持票人向自媒体称，其持有的新力地产的商票已经到期，但一直未予兑付。根据持票人提供的票据显示：逾期的商票由新力旗下子公司广东强科地产有限公司开出。上述持票人表示，他们向新力集团进行了权利申请，催促尽快兑付，但到今没有得到任何官方的正面回复，他们担心的是新力资金链出现了问题，导致手里的票据无法兑付。记者注意到，不止是广东强科地产有限公司，网上还曝出赣州新力、南昌新铭等新力地产子公司均出现票据逾期、拒付等现象。记者就此向新力地产联系求证，但新力官网上海总部、南昌总部的电话均无人接听。新力地产2010年创办于江西南昌，是当地的龙头房地产企，2019年成功登陆港股，2020年成功跨入'千亿房企俱乐部'。作为最年轻的港股上市房企，新力控股集团（上市公司名字）近年来走上快速发展的道路，由一家几十亿规模的小房企飙升至千亿规模，但高杠杆带来高负债问题，新力去年底负债规模已达到775亿，到今年上半年可能已逼近800亿。最新的票据风波显示了出其资金链的压力。今年7月8日，一封《新力地产老板张园林求救信》在网上传播。信中称，2019年新力控股创始人张园林在推动新力上市时遭遇金融诈骗集团，欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。次日，新力控股官方回应，'近日，公司关注到'新力地产老板求救信'及类似相关言论在网络传播。该信息内容纯属子虚乌有、恶意中伤。对于以上严重损害公司形象和权益的行为，公司已向公安机关报案，追究造谣者法律责任并通过其他法律途径，维护自身合法权益。'有报道指出，该'求救信'中的信息可能真假混杂。2019 年11月新力赴港IPO时，承销商以香港受社会事件影响为由，故意松懈集资，导致新力公开发售认购不足，仅获得约0.71倍的认购，而剩下的'窟窿'则需要张园林来填补。为了确保新力顺利上市，张园林不得不伸手向境外金融高利贷集团借出16亿港币，这笔资金的月息高达3%，单月利息支出就达到 4800 万港元。按照求救信中的描述，后来张园林通过质押股票、大派股息才勉强支撑起1年的利息支出。但正是这起罕见的求救信事件，将新力地产这家黑马房企推到了台前。新力地产作为一家年轻房企，2010年由33岁的张园林在江西南昌创办，2015年的新力还是一家销售额只有45亿的小房企，随后3年实现了三级跳，2016到2018年，销售额分别为161.3亿、428亿、887亿。2019年11月，新力地产在中国香港上市，不仅是第一只成功上市的赣系房企，也让张园林成为当时最年轻的上市房企创始人。2020年，新力的合约销售额1137亿，跨过千亿大关，较2019年的914亿增长24.4%。新力地产能在短短10年内做到千亿规模的诀窍一方面在于其高周转模式，另一方面在于合作开发。2020年，新力权益销售额只有540亿，同比增长11.8%，权益销售占比47%，低于行业75%左右的均值。2020年，新力控股实现营业收入280.7亿元，同比增长4%；实现归母净利润19.6亿元，同比微增0.1%。在千亿规模房企中，2020年新力控股的营收规模及业绩增速垫底。在利润率方面，2020年新力控股毛利润率为24.4%，同比下降5.2个百分点，已经连续三年走低。规模上来了，自然资债务也在加大，这几年新力控制的债务规模呈现翻倍式增长。截止2020年末，新力控股总资产为966.28亿元，总负债775.64亿元，净资产190.64亿元，资产负债率80.27%。以'三道红线'来看，新力控股剔除预售款外的资产负债率为73.2%，净负债率为63.6%，现金短债比是1.2，后两项符合监管要求，属踩中一道红线的'黄档'房企。新力上市前，2016年末到2018年末的净负债率分别高达190%、270%、240%。上市两年内，将净负债率控制在如此低的水平，与少数股东权益有关。2019年至2020年末，新力的少数股东权益分别为67.29亿、91.98亿，但净利润分别只有0.57以和0.78亿，少数股东权益增长后，利润反而不如从前，少数股东权益成了其负债率和利润的调节器。2018年，新力融资成本9.3%，有息负债中51.6%来自信托等非标融资。上市之后，随着融资渠道增多，以及来自银行的借款占比增长，信托融资占比下降，但新力的融资成本降幅并不明显，2020年仍有9.1%，高于6%左右的行业均值。截至2020年末，新力控股流动负债有619.61亿元，主要为短期借贷，其一年内到期的短期债务有140.95亿，其账上现金及现金等价物有175.35亿。值得关注的是，新力控股的债务结构为51%银行贷款、26%非标融资、16%离岸美元债以及7%在岸公司债，其非标融资占有息负债比重高，短期偿债压力较大。从今年6月开始，新力陆续赎回部分到期优先票据，其中今年6月赎回300万美元优先票据，7月29日，新力又购回本金总额500万美元优先票据。2020年新力财报显示：其贸易应付款项及应付票据为69亿、优先票据为35.3亿。在房地产行业，票据应用较为广泛。除了用来支付工程款和材料款的商票，还有开发商用商票用来融资。尤其是近年来着房地产融资大环境的整体性收紧，商票因其门槛低、易操作等优势，在开发商融资工具箱中的地位迅速跃升，成为地产行业的流行融资手段。新力地产2020年财报没有单独披露具体的应付票据数额，不过，新力在财报中披露一年内到期的应付款及应付票据为67.9亿，也就是说绝大部分是需要今年兑付的。这一次，新力曝出大量的票据到期无法兑付的现象，一定程度上显示了其资金链的紧张。事实上，今年年初新力的资金问题就出现端倪，今年上半年，除了在南昌大本营之外，新力在集中供地的城市很少拿地，另外有爆料称新力部分工地出现停工。新力虽然宣称坚持'工程师文化'，专注于高品质产品打造与精细化服务管理。但近年来在自家大本营频频爆发质量问题。在大江网'问政江西'官网上，有关新力地产的房屋质量、物业服务、交易售后等问题有近80条投诉。这些投诉，诸如'南昌市青云谱区新力锦园精装房交房'、整改问题'吉安市新力帝泊湾偷工减料 豆腐渣工程'、'抚州新力水投愉景湾小区存在严重质量问题'、'吉州区新力帝泊湾偷工减料 整个小区排水系统存在严重'等，其中相当部分是房屋质量的问题。最近有江西媒体报道称《南昌新力帝泊湾外墙脱落 反映一年多无人管》。新力地产在江西大本营尚且出现如此多的质量问题，在其他地区的投诉更是不断。求救信风波、天量债务压顶，再加上票据逾期风波，在房地产调控持续收紧、三道红线压力之下，新力地产的日子不好过。
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