房地产的商业模式
长沙某公寓楼房开盘的时候，王总预付了500万定金订了一栋公寓，可是交房的时候，王总却没钱支付剩下的尾款了，这幢公寓房共有300个房间，他预定的时候价格是4800元/平，到快交房的时候，价格已经涨到6500元/平了。
如果王总不支付剩下的尾款，就算违约了，500万定金就会打水漂，可是王总现在已经没有钱了，怎么办呢？
下面我们看看王总是用什么方法，在没花一分钱的情况下，把这栋楼拿下的：
首先，把这300个房间设计成酒店，当时，王总算了一笔帐：这幢公寓共有300个房间，每个房间大概30平米，按4800元/平，一间房大概15万，300间房乘以15万就是4500万。
也就是说老王如果要买下这幢楼，减掉已经交付的定金500万元，他还需要再交4000万，可是，现在老王连40万都拿不出来啊！
但是，如果不交钱，开发商就把他交的500万定金没收了，现在的市场价是6500元/平，但这一幢楼是商业房，只有一个房产证，分不了房产证，他就卖不出去，要卖，房子也只能卖给一个人，无法切割卖。
针对这种情况，把这300间房改造成酒店还是比较合适的，那么，做成一个什么样的酒店呢？在长沙这个省会城市，三星级的酒店一般300多块一晚，五星级的酒店应该500多、600多，像万豪酒店都900多、1000多，所以，老王决定按照三星级酒店的方案来做，你可能在想，这跟老王的4000万没啥关系呀？告诉你关系很大。
其次，融资，用酒店作为载体去运作企业的现金流，去运作企业未来的钱和社会的钱，基于此，我们就用酒店作为载体，用使用权和收益权来融所需要钱。
如果按50元一晚对外销售，会不会有人抢着买？如果30呢？于是，王总就设计了以10年的使用权和收益权作为一个产品包对外销售。
老王算了一笔帐：如果按30块钱一天，一年是多少钱？一万，卖10年行不行？10年就是10万，如果今天一个宾馆的房间10万元，给你十年的使用权和收益权，你要不要？
结果是基本上都被抢完了！这样，老王一个房间能卖多少钱？10万！那么，300个房间就是3000万！拿这3000万去买4000万的房子，能不能买下来？答案是太能了，按照百分之30首付是1200万，百分之50首付才2000万，这个时候房子就成为老王的了。
设计完这样的方案以后，老王身边的朋友买买就卖完了，在朋友圈一个人买10间，30个人买就卖完了，假如你是老板，你买10间，你也可以送给朋友住，也可以招待客户用，也可以卖给别人住，10万块钱住10年太划算了！
今天你买了一个客房，这个客房你会不会一年住365天啊？答案是不会，你天天住酒店你家老婆都会有意见，所以基本上100天你都住不了，那么，就算你住100天，那还剩265天呢？265天我帮你卖出去，按300元每天来卖，收入咱俩平分，我要150，你要150，这150能够酒店的开支吧？
那么这一年的开支就够了，买房的人每天收入150元，假如卖出去200天，那就是3万/年，那么，三年多投资者就回本了，而且，一年还可以免费住100天，就运用这样一个方式，老王在短短一个月时间，就把房间卖完了！他只花2000万就把整幢把房子套下来了。
到此你明白了：客户买的是什么？买的不是产品而是未来，未来的收益权和使用权。
卖什么都不如卖未来；
卖什么都不如卖预期；
卖什么都不如卖真实的商机；
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