本文根据李铁在“2018金凤凰全球华人地产峰会”的演讲速记整理
2017年12月19日，凤凰网、凤凰房产携手举办的2018金凤凰全球华人地产峰会在北京康莱德酒店举办。会上，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁就《都市圈、人口疏解与高房价》发表演讲。以下根据发言速记整理：
非常高兴来到凤凰地产，跟大家谈一下高房价的问题。因为中国的房地产是冰火两重天，我今天有一些新的思路，主要讲一下都市圈、人口疏解与高房价的关系。
一、都市圈特点
十九大报告在区域协调发展中提出了“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”，城市群就是都市圈的表现形式，而 “都市圈”就是城市群里有着千万人口以上的特大城市以及它辐射范围内形成的城市群。接下来就分析一下都市圈的特点。
首先，我们比较了首尔、东京、北京、上海都市圈不同半径范围的人口分布和面积情况。在核心区范围内，东京23区部的人口895万，首尔特别市1014万，北京五环内有1000万人口，上海外环线以内也是1000万人。核心区人口1000万的区域再向外辐射，就形成了整个都市圈。如果把核心区的范围再向外延伸放大，大概30公里左右半径的都市区范围，东京都的面积是2187平方公里，人口1315万；北京六环内2267平方公里，人口是1477万。如果再进一步放大到50公里半径的都市圈范围，东京1都3县大约1.3万平方公里，人口不足3600万人；首尔仁川京畿道面积1.2万平方公里，人口2500多万人；北京市域再加上50公里半径覆盖的周边范围内，面积2万平方公里，人口近2500万人。我们可以看到在都市圈内，随着半径范围的不断向外延伸，都市圈的人在不断的变化。这就是都市圈的特点。
第二，我们同样比较了都市圈周边的中小城市发展的情况。北京都市圈（50公里半径范围）的中小城市数量和东京都市圈的差距较大，北京都市圈5－20万的城市数量仅24个，仅为东京都市圈的1/3。大家所说的高房价，其实主要是集中在主城区，因为对于中低收入人口而言，主城区没有他们有能力购买的相对便宜的房子，才会使得矛盾更加突出。正因为都市圈周边中小城市和小城镇发育不足，这样使房价在空间上得不到缓解。所以如果能更多地发挥周边中小城市和小城镇的作用，就可以使在主城区内集中的高房价与中低收入人口住房需求的矛盾在更大范围空间得到充分的缓解。
第三，移民城市构成了都市圈的活力。2015年法国移民人数是778万，约相当于法国总人口（6670万）的1/8。2016年德国移民人数是1860万，约相当于德国总人口（8260万）的1/5。北京的常住外来人口是807万，约占2173万常住总人口的1/3；上海市外来常住人口是980万人，约占2420万常住总人口的2/5，深圳的非户籍人口806万，约占1190万常住人口的2/3。可以看到，移民人口越多的城市越具有活力。
二、人口疏解
都市圈内的庞大移民人口也成为现在高房价调控政策的最重要的对象。人口控制政策与调控高房价有着很重要的联系，控制人口的逻辑是，只要人都不愿意来，就没有那多人要居住，就可以不盖那么多的房子。那么是不是全世界其他国家也都在采取人口控制政策？
首先，全世界没有一个特大城市成功地完成了人口疏解。有人经常举东京的例子，想说明东京也控制了人口。我前几年去东京的次数比较多，跟日本各个区域进行过深入交流。日本曾经提出了六次国土整治规划，也都用各种措施控制人口，但是并没有成功。我们可以看到都市圈人口是一直处于上升的趋势，并没有下降的过程。所以，那些提出日本成功控制人口的观点并不正确。
虽然东京的房价高，但是在都市圈的空间范围内，周边中小城市的发展大大缓解了东京市区的房价压力，我们可以看到人口沿着轨道交通线从市区向外疏解的趋势，在这个疏解的过程中，都市圈范围内的84个中小城市发挥了重要的作用。在特大城市，很多人没有经济能力购买主城区的房子，那么我们是不是可以在都市圈周边的中小城市和小城镇建一些居住区，吸引中低收入人口前往置业，以缓解主城区房价高与中低收入人口住房需求得不到满足的矛盾压力。在这方面我们其实是有很多政策手段可以运用的。
第二，虽然我们的一些城市一直在控制人口，但实际上传统产业和简单劳动的就业岗位在特大城市非常稀缺。我们看到1990-2009年纽约服务业就业人数在上升，服务业就业岗位增加了104万个。而2016年上海岗位需求情况中，岗位空缺大于求职人数缺口最大的职业是餐厅服务员和厨工，岗位空缺与求职人数比是8：1，缺7个人。其他服务人员的短缺也是非常严重的，这说明都市圈服务业越发达的地方，越是缺从事基本生活服务业的人口，而不是这些人太多了，所以采取人口控制政策并不符合城市产业发展规律。
第三，城市化发展到一定程度时，服务业比重会越来越高。北京、上海、广州的城市化率都超过了80%，深圳的城市化率达到了100%；而北京的服务业增加值占GDP比重已超过80%；上海、广州均是70%，深圳是60%。事实上，一些人眼中的“低端产业”和“中低收入人口”基本上都是城市居民生活中不可或缺的服务业和从业人员，这些人对城市来讲是非常短缺的。
第四，目前都市圈内已经出现了居住的逆特大城市化和消费的逆城市化的特点。居住的逆特大城市化主要是针对特大城市的“城市病”，因为都市圈核心区的人们面临都市的生活空间的压力、交通拥堵等问题，希望到郊区寻找新的居住环境。全世界无论是发达国家如欧美国家，还是发展中国家如巴西等新兴国家，富人都喜欢住在郊区，而不是住在城里。这是一类。第二类是消费趋势的逆城市化。我们很多人周六周日小长假经常要从城里到郊区去，去农家乐，吃吃农家饭，体验农活、采摘，欣赏田园风光，这就意味着未来住宅、酒店等类型房地产的发展也会随着空间的变化而进行调整。
在这种情况下，人口疏解的重点不是疏解人，是要疏解过度集中的功能。当然雄安新区在疏解非首都功能方面是非常重要的战略举措。另外，还有很多措施可以用，比如，利用周边的中小城市和小城镇的发展，但是北京的周边没有那么多的小城镇。我们将浙江、江苏、四川、河南、广东等省的中小城市与英国、法国、德国、日本等国家的中小城市数量进行比较，人口规模相当的情况下，我们的中小城镇发展非常滞后。即便是中小城市相对发达的广东省，5-20万人口的中小城市也只相当于日本的1/5。德国5万人以下的小城市有1800多个，我们没有相应的统计。可见，我们的中小城市发展相当滞后。如果能发挥都市核心区周边的中小城市和小城镇的作用，建设居住区，为中低收入者提供他们能支付得起的住房供给，这是非常重要的调控手段之一。
第五，都市圈空间范围内产业发展的特点。我们看到，随着都市圈半径向外扩大，二产比重在大幅度下降，距离核心区越远，比重越高。北京核心区内，东城和西城的二产占比低于10%，而三产比重超过了90%，到15公里半径内，二产比重上升，三产比重降低，当半径在50公里左右的时候，二产占比在40%以上，有的区域已经超过50%了。广州也是如此，核心区的越秀区和荔湾区三产比重分别是98%和80%，当范围到50公里半径的时候，黄埔、花都、南沙等区二产比较分别达到60%、66%和56%。可以看到，随着空间范围向外延伸，工业比重将大幅度的上升。可想而知，房地产发展的最佳距离是30公里到50公里之间，这样才能形成宜居居住环境。
都市圈内房价也是按照半径范围的扩大在发生变化。北京核心区的房价在10万以上，广州核心区房价5万－7万，而15公里半径内的区域，北京的房价是5万－8万，50公里半径左右的房价在3万元左右，燕郊房价则已经2万多了。广州也是如此，50公里半径内的房价主要在2万左右，中山小榄镇房价不到1万元。很多人有疑问，燕郊的房价也是在上涨的。那是因为我们还没有放开空间内住房供给的限制，使得这块区域内的住房供给非常短缺，而燕郊、香河、三河是因为通了轻轨房价才上涨的，如果我们把轻轨通到涿州、固安、永清等周边房价相对便宜的其他中小城市和小城镇，只要对住房供给的限制取消，那么一旦住房供给增加之后，房价还是会降下来的。
我们目前对房价的调控政策，只要你涨就不让你卖，即便是周边城市的房价1.5万到2万也不行，也要限制。实际上，我们的决策思维需要换一个思路来想问题。虽然周边中小城市的房价和自身的历史价位相比是在上涨的，但是对于没有经济能力购买主城区高价位住房的居民来说，这些中小城市和小城镇的相对房价是在下降的。我们可以再看一下京津冀周边区域的房价情况，河北省沿北京边界的一些城市，涿州、香河、固安和廊坊的房价均价不足2万元，而大厂、三河、燕郊的不足3万元。佛山的房价相当于广州主城区房价的1/4或1/5，北京更是如此。很多人宁可牺牲一个多小时甚至更多的交通时间，也愿意到燕郊、到香河、甚至到北京周边更远的地方去买两三万的房子，因为那里的房价相对更便宜、价格更能承受得了。
我们如何理解限价政策？限价政策的核心问题不是控制房价的涨高，而是要针对主城区的高房价，在空间范围尽可能进行适度的政策调节，可是我们的决策者，甚至地方的政策决策者，宁可限购、限售，也不愿意看到房价数字的上涨。实际上是在制造一种“房价不涨”、“房价下跌”的假象，房子不让卖，当然房价就跌下来了，可是一旦铁链子松开，可以卖房了，那房价就会飞涨上去。所以，要站在更大范围空间的角度来看待房价的问题，有很多重大的调整手段可以实施。
三、建议
第一，要调整总体规划思路，发挥都市圈周边中小城市和小城镇的疏解功能。房地产有没有未来？有未来，我们要充分认识一线、二线城市房地产发展前景，这样我们才可以充分利用空间手段，来发挥疏解的作用。
第二，下放权限，允许周边的中小城市根据市场需求进行产业和居住的功能定位。因为我们没有给中小城市和小城镇充分的放权，反而在规划中对周边的中小城市和小城镇进行严格的限制，所以他们没有权限，他们的作用也得不到发挥。我们可以根据产业和功能定位来释放这些中小城市的活力，来缓解高房价带来的压力，特别是解决中低收入人口的居住问题。
第三，要取消对河北境内沿北京边界的城市发展房地产的限制，因为京津冀协同发展，河北省委书记一直在表示说沿北京边界的城市不能发展房地产，这种做法不客观。北京的房价涨了，很多中低收入人口买不起房，去房价相对便宜的大河北买房还不行吗？
第四，都市圈周边的中小城镇和小城镇的房价适度的上涨是可以的。如果这个地方的房价涨了，只要别的地方盖房子，供给增加后，房价自然就下来了，这对北京的居民来说有很大的利好。因此要调整对沿北京边界的河北周边城镇的房价调控政策，允许房价适度上涨，取消对小幅度房价上涨的行政限制。
第五，加快集体建设用地改革。租赁住房最大的空间在这里，可以满足两套房，三套房的需求。我们要看到消费逆城市化和居住逆特大城市化的趋势，这两个都可以发挥集体建设用地的疏解作用。
第六，要增加北京辖区内或周边中小城市和小城镇的住房供给，政府要改善基础设施，提高公共服务配置水准。
第七，鼓励主城区企事业单位到30公里半径以外的中小城市和小城镇落户。我们现在看到的规划思路是园区思路。我最近见了上地的一些企业家，他们抱怨说腾讯、百度等全部搬到那里去了，严重堵车。国际上不是采取这种形式的，而是企业自行选择，愿意去哪个小镇就去哪个小镇，苹果、微软、波音都是如此。我们把这么多企业都集中在上地这一个区域，几十万人都放在那里，能不堵车吗，人为地造成了“城市病”。实际上我们可以利用周边中小城市和小城镇单独成立总部，各自选择地方去落户，这样也会缓解我们的交通压力。
第八，放开辖区内的人口限制。要区分特大城市主城区和辖区的功能，特大城市的主城区要控制人口，但是辖区内要推进农业转移人口市民化，户籍政策要大幅度的放开，这样可以充分利用辖区调节人口方面的功能。
第九，我们不强求利用小城市和小城镇的居住区进行产城融合，我们要加快服务业的进入，建设有特色的居住区，同时可以进行房地产税的改革试点。
我想说明的是，高房价的问题我们有办法解决，房地产的发展在一线城市还有未来，关键是政府采取什么样的政策，是尊重市场，还是沿袭过去的行政控制的老路，这个决定了2018年的房市。
来源：中国城市中心
联系客服
