2016年12月22日，国内首支“地产+PE”基金横空出世，这是鸿坤控股旗下亿润投资集团发布的。
亿润投资集团高级合伙人、副总裁刘清华告诉鲸媒体，亿润投资“地产+PE”投资基金成立的行业背景是，股权投资模式开始从单纯的机会型财务投资转向战略+财务投资，而亿润依托于鸿坤控股的综合性资源平台，已经建构了一个具有长期成长性的投资新生态。“亿润通过投资构建社区物业、社区商业、社区教育、社区金融等生活升级新消费和新服务产业，逐渐将单一的投资，升级为专注社区服务的‘地产+PE’投资生态体系。”
成立于2007年的亿润投资现已形成股权投资、产业基金、并购基金、财富管理和艺术品基金等等五大业务板块，其重点关注的产业领域就包括医疗健康、养老、文化教育、旅游、TMT和创新科技等。事实上，2016年，旨在打造创新型城市运营商的鸿坤集团也在教育、体育、文化旅游、养老等多个领域全面布局。
2016年12月底，营地教育机构“青青部落”宣布Pre-A轮融资消息时，投资方中就出现了亿润投资的身影，从中不难窥见亿润投资借力鸿坤地产优势，抓住消费升级红利的用心。
亿润投资怎么看消费升级？亿润投资布局教育领域的逻辑是什么？亿润投资是怎么构建投资生态的？明年资本市场趋势如何？刘清华是这样说的——
从消费升级的视角看教育创投
鲸媒体：现在有很多有地产资源背景的投资基金都对教育资产颇为青睐，亿润投资目前投资的教育企业有挂牌新三板的威科姆、营地教育公司青青部落、家庭亲子教育娱乐连锁品牌悠游堂。刘总能不能以青青部落为例，谈谈咱们投资这个项目背后的逻辑？
刘清华：“地产+PE”是我们的大战略。我们选择青青部落，主要是有营地这样的概念，属于线下体验式商业，比较符合我们的一个大的投资方向战略。双方可以有多方面的合作，鸿坤地产旗下的社区活动可以合作，比如小足球俱乐部，还有商场的高端活动也可以合作。
其次，我们看到了营地教育在消费升级方向上的潜力。以国际游学为例，经过一段时间的发展，市场规模现在达到了100亿元，但营地教育还处于属于比较早期的发展阶段，未来仍有很大的上升空间。
鲸媒体：营地教育和亿润投资的协同效应还是很明显的。咱们投资教育项目，主要会考虑什么细分赛道？
刘清华：在随着中国个人财富增长的进程中，一些新消费需求会催生很多垂直领域的优质中小企业，这些企业都是具备成长性的，我们作为一家“产业+资本”协同的投资机构，也可以用资源投资一些中小企业。我们一直都在关注教育，但是我们还是不会离开“消费升级”这个逻辑，同时配合我们大地产的背景去做教育项目的投资。
我们比较看好的教育细分领域包括国际学校、共享教育（注：鸿坤广场购物中心推出了“拾光小镇”、“拾光书房”和“占座儿”三个商业品牌，拟打造富有创意的社区分享中心）等，我们比较倾向体验式、可以落地的线下教育模式，对于传统课辅教育会非常非常谨慎。
鲸媒体：亿润倾向什么阶段的项目？
刘清华：VC左右的阶段，靠后一点会更好，但这样好的项目越来越少，我们现在也会更多看VC以前的项目。现在对于投资机构而言，专门投VC、专或门投天使，界定得也越来越没那么清晰。
鲸媒体：做投资决策时，亿润看重一个项目的哪些方面？
刘清华：VC阶段以前的项目，最看重的是团队，然后是行业，之后才是商业模式。
我们看团队有没有相关领域的从业经验，以及创新的意识，新服务、新消费需要创新。在我看来创新是特质，这种特质基本是不能被培训出来的。对于创业者而言，这个特质是很重要。我们看创新是分两个层面：第一个层面是颠覆式的创新，还有一种创新是业务倒逼型的，跟着市场需求去创新。
看行业主要是看行业的天花板，这个行业有多大的空间。最后看商业模式是否有稳定的现金流，是否有利润，但这个是其次的，因为如果项目并没有成熟到一个程度，商业模式是有可能变化的。
亿润投资的生态布局
鲸媒体：如何理解亿润构建的投资新生态？
刘清华：围绕“地产+PE”生态体系，亿润近年已经在“地产+体育”、“地产+医疗”、“地产+社区金融”、“地产+文旅”等方向通过孵化、投资、并购落地了多个项目。
我们不管布局教育，还是医疗健康、文化旅游、体育，这些领域的客户群体比较相近，其实就是新兴的消费阶层。他们看重新生活品质，不仅关注孩子的成绩，还关注他是否有什么特长、综合素质如何、有没有健康的身体和心态。未来的新型消费对文化、旅游、健康、教育培训诉求有一致性，我们主要看重的这一块儿。
社区是一个综合平台，体育、健康医养、商业、娱乐等都是其中的一部分。在这个平台上，所有的会员积分都可以抵物业费，物业里面包含了许多支付项目，比如电商、环保生活项目等等都可以用积分支付。
鲸媒体：能不能再举个例子？
刘清华：亿润去年收购了一家顶级的德国马术演艺公司。马术演艺在欧洲是很成熟的，这家公司每年的收入2000万欧元，但发展遇到了瓶颈，为了提高收入，可能会在全球落地建造主题乐园，也想借助资本进入中国市场，我们的资源和背景正好符合了对方综合性的需求。
这家马术演艺公司在德国慕尼黑的主题乐园2017年就可以对外展示了，我们也帮助对接了北京、上海、海南等地的政府，协助落地中国的马术主题乐园，在未来2到3年内也将对外营业。这样的主题乐园可以形成一个特色小镇，可以有很多的元素在里面，除了马术演艺之外，还有马术学校、演艺培训学校、展览，还可以教小朋友如何把小马养成大马，对当地经济的带动作用是很明显的。
这也体现了鸿坤作为“创新型城市运营商”的定位，而不再是单纯的开发商。
鲸媒体：亿润是否会针对某个领域设立产业投资基金呢？
刘清华：我们不排斥和一些优质公司成立一个专项基金，去做一个垂直领域的基金，可以是教育、医疗行业的基金。
鲸媒体：您认为，有“产业+资本”背景的基金的核心竞争力主要体现在？
刘清华：差异化很明显。大家都说项目很难找，找到之后也很难看懂，我们定位了“地产+PE”之后，我们的商业招商、产业园招商、物业经理都是我们天然的项目来源渠道。而且对于我们这种“产业+资本”的机构来讲，会有一些资源帮助偏早期公司进行快速的客户的导入，比如帮助它进入社区，很多成本都压缩了。
其实中国已经进入了一个大资本的时代，“产业+资本”背景的投资机构淡化资本、构建生态的趋势很明显，未来国内的投资生态将会越来越丰富。
鲸媒体：整个2016年，不管是在教育还是其他领域，创投市场的活跃度是怎么样的？您怎么看2017年的趋势？
刘清华：2016年其实还是比较活跃的。清科的数据现实，2016年前三季中国股权投资基金投资额和2015年持平；募资额方面，前三个季度就达到了8000多亿，而2015年这个数据是7800多亿，2014年是5100多亿。
所以去年不能说是资本寒冬，而是因为投资者比较谨慎和理性，这是个好事，因此2016年是个非常健康的投资年，虽然早前一些已投的项目存在泡沫，但泡沫是会被挤压出去的。一级市场上也出现了机会型财务投资转向价值投资的趋势。2017年资本也会保持理性。
（数据来源：清科研究中心）
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