深圳城市更新的背景、意义和历程
根据《深圳市城市更新办法》的规定，深圳城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）按照城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。作为一个受到天然的地理因素限制而导致土地资源不足的城市，城市更新对深圳的意义非常重大。此外，研究城市更新对于其他城市如何充分利用存量土地二次开发，同样具备借鉴意义。
1、深圳市新增土地供不应求，问题显著
深圳市土地更新的核心需求来自于城区新增土地资源不足。目前深圳市城区建成面积已经占到整个市区面积44.83%。以上数字不仅远超国内其他房地产热点城市；同时在国际上看，一般城市建成面积占到整个市区面积大致在30%左右标准。潜在新增用地不足已经成为制约深圳市城市升级的重要因素。
图：深圳建成面积占整个市区面积已经过高
以深圳市商品住宅市场为例。目前深圳市新增住宅用土地近4年处于低位，年均住宅土地建筑面积在50万平以下；另外，从一线城市的角度来看，深圳市新增住宅土地供应量在其中同样属于最小，排在一线城市末尾。
伴随着深圳市经济不断飞速发展，深圳市住宅需求不断增加。近5年深圳市住宅成交面积基本在450万平左右。以深圳市目前每年仅有的不到50万平住宅土地供应看，后期市场存在明显潜在供应不足的危险。新增住宅土地供应紧张直接导致深圳市房价涨幅在全国70个重点大中城市排名靠前。
考虑深圳城市建成面积已经达到44.83%左右，简单通过新增住宅土地方式满足城市住宅需求已经不适合目前城市可持续发展需要。因此，如何提高存量土地使用效率、合理规划存量土地用途，成为深圳城市更新的重要课题。同时，供需矛盾同样使得对城市更新的需求迫在眉睫。
2、深圳市城市更新对于粤港澳大湾区建设具有重要意义
另外，深圳市城市更新对于粤港澳大湾区建设也有重要的意义。今年全国两会上，“粤港澳大湾区”已被写入政府工作报告，上升为国家战略。粤港澳大湾区具备建成国际一流湾区和世界级城市群的基础条件，粤港澳三地应在经贸、技术、金融等方面开展深度合作交流。未来，粤港澳大湾区内城融合加大，实现资金、人才、信息、技术自由流动，从而达到要素最优配臵，形成生产、生活、生态的有机融合。
粤港澳大湾区的发展离不开城市片区功能的改造升级，离不开产业集聚带来的资源整合和产业升级，离不开与产业工人息息相关的住房建设，更离不开与之配套的土地资源的重组供应。所以，整体粤港澳大湾区的推进对于新增土地、以及存量土地升级的需求在不断上升。处于粤港澳核心地区的深圳，尤其需要通过城市更新来进一步释放存量土地资源。
深圳城市更新的潜在影响
深圳近年新增居住用地极为有限，城市更新项目逐渐成为深圳商品房供应的主要来源。根据深圳市规划和国土资源委员会提供数据显示，深圳城市更新供应商品房占深圳房地产市场供应占比从2011年开始逐步提高。2015年城市更新供应商品房占深圳房地产会场供应比例已经达到47%。
图：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例
1、对房地产供应的影响
城市更新肯定会为当地带来更多商品房供应。深圳市的城市更新项目具体的拆除体量和时间跨度有明确的计划指引。
2016年11月深圳市规划国土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》。通知上对深圳市2016年至2020年期间城市更新所提供的新增土地做了明确规划。
按照规划，深圳市十三五期间计划通过拆除重建类更新预计供给建筑面积4600万平方米。其中，居住建筑面积3150万平方米，新增商品房35万套（约每套90平方米），其中2340万平方米的建筑面积由城市更新建设提供（占比74.3%）。商业（不含办公）建筑面积约为300万平方米，产业（含研发）建筑面积约为752万平方米，公共配套设施建设建筑面积约为200万平方米。
表：深圳市各类住房新增安排筹建结构表
从空间分布和更新程度上来看，深圳市对城市更新的拆除工作分为三个层级：优先拆除重建区（用地面积约106平方公里），限制拆除重建区（用地面积约33平方公里）和重建和综合整治并举区（用地面积185平方公里）。
优先拆除重建区：市政交通基础支撑条件较好、市场主体积极性高、需加强规划统筹与加快更新推进的，位于城市各级中心区、重点产业发展区、交通枢纽与轨道站点周边区域、公共配套设施不足地区等范围内的更新对象。
限制拆除重建区：有严格建设行为控制、需政府采取手段对拆除重建类更新进行管控的，位于基本生态控制线、橙线、紫线、历史建筑和历史风貌区等范围内的更新对象，划入限制拆除重建区。
重建和综合整治并举区：除上述两类地区以外的更新对象。
从各层级在深圳的地理位置分布上，我们可以看出优先拆除的重建区主要集中在（由西向东，从北向南）：沙井新区，光明新区，龙华新区，宝安区，南山区，福田区，罗湖区，龙岗区和坪山新区。
2、对房地产投资的影响
首先,深圳市统计局对其统计的深圳房地产投资开发的定义如下：
“各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施、土地开发工程，如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程的投资。包括实际从事房地产开发或经营活动的附营房地产开发单位。不包括单纯的土地交易活动。”——深圳市统计局统计年鉴2016
根据深圳市统计局对房地产投资的定义，深圳市房地产投资主要为当年施工面积（包括住宅、商办、酒店等）相应的建设投资。
其次，从历史数据中我们可以看出，在2011年以前，深圳房地产开发投资额在2004年到2010年年期间年投资额约为450亿元左右。从2011年开始，深圳市房地产投资额增速迅猛，由2011年515亿元增长到2015年1331亿元，年化增长率约为21%。2011年至2015年也是深圳城市更新供应土地面积大幅增加的阶段。历史数据直接反映出，在过去五年中，深圳城市更新项目增加土地供应对房地产投资有直接且明显的拉动作用。
如何预测未来五年深圳城市更新项目？房地产开发投资等于建筑安装工程加上设备购置和其他。我们可以预测的城市更新供应会有直接影响的建筑安装工程部分，然后用建筑安装工程占房地产开发投资额比例反推房地产开发投资。1992年到2015年，建筑安装工程的投资额占房地产总投资额的平均比重74%。
房地产开发投资额=建筑安装工程+设备购置+其他
建筑安装工程=建造成本x（去年施工面积-去年竣工面积+今年新开工面积）
图：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例
3、对深圳市房价的影响
深圳城市更新增加供应，有利于调节深圳目前房地产市场中供不应求的现象。反映供求关系的数据出清周期=现有存量/近六个月平均月成交量。如果出清周期下滑，意味着销量增加，可能出现供不应求的现象，价格应上涨，反之下跌。
深圳出清周期在2011年和2015年经历小幅上扬，随后2016年5月后月度出清周期数据持续攀升。但是出清周期和深圳的房价并没有形成负相关的关系。也就是说单纯靠增加供应，或者在维持供应但是控制销售的情形下，不一定能够缓解房价上涨的势头。
2017年1月，深圳出台“限价令”——即《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》。细则中规定，首次申请预收的户型报价不得高于周边同类型在售楼盘，而拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的户型报价不得高于项目前一期的实际售价。在“限价令”的实行期间，深圳房价应处于平滑状态。
（报告来源：海通证券）
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