文：吴取彬 隆安（上海）律师事务所合伙人、律师
房地产买卖通常涉及增值税、印花税、土地增值税、契税、个人或企业所得税等，尤其是非住宅买卖，各种税费占增值额的一半以上。然而，很多买卖双方却不知道房地产买卖，除了我们通常知道的直接买卖外，还有三种不同的交易方式可供选择，而且这些交易方式可能为您节省高额的税费。今天隆安（上海）律师事务所合伙人吴取彬律师为您带来非住宅不同交易方式的优缺点以及相应税收政策，供您在房地产买卖时作出选择！
交易方式一：房地产直接买卖
房地产资产直接买卖，这种交易方式是我们最常用的一种交易方式，即由买卖双方直接签署房地产买卖合同，依法纳税后去不动产登记部门办理转移登记即可。
优点：
对于买卖双方来说法律风险均较低，尤其对于买方来说，若在交易中进行资金监管，可以说对买方来说是最为安全的交易方式！
缺点：
税费过高！对于非住宅来说，卖方需要承担增值税、土地增值税（增值额的30-60%）、企业所得税或个人所得税、印花税；而买方则需要承担契税、印花税以及交易手续费等其他登记费用，上述税费可以说占据增值额的一半以上。有些买卖双方为了逃避税费，不惜通过签署黑白合同，做低房价来逃税，很显然这种方式违反了国家法律法规的规定，一旦被税务机关查证，不但要全额补缴税款，还需要面临罚款，严重一点可能要承担刑事责任。
相关税费：
卖方：增值税、土地增值税（增值额的30-60%）、企业所得税25%（纳入年度计算）或个人所得税20%、印花税0.05%；买方：契税3%、印花税0.05%以及不动产登记部门收取的登记费用。
交易方式二、股权转让
所谓股权转让指公司股东将其所持有的目标公司的股权全部或部分转让给他人的法律行为，股权受让方从而取得目标公司的权益，针对通过转让公司股权来达到转让房地产目的的交易方式来说，这种交易方式已十分常见，对于商业地产或工业地产交易来说，一般中介机构也推荐买卖双方通过这种方式进行交易。
优点：
简单，方便，无需到不动产登记部门办理不动产转移登记手续，除了特定的行业以及外商投资企业股权变更外一般不涉及到行政审批手续，而且对卖方来说没有增值税、土地增值税，对买方来说没有契税，买卖双方直接到工商局办理目标公司的工商变更登记即达成交易目的。
缺点：
对于买方来说，交易风险不可控！这种交易方式对股权转让方来说，交易风险相对较小，但是对买方来说却难以控制法律风险，买方要承受目标公司所有的或有债务及以前经营过程中积累的各种法律风险，而且很多受让方在交易中，不聘请律师提供法律服务，更加难以防范股权转让中的法律风险。笔者曾经所接的股权转让纠纷诉讼案件中就有几起这类案例，纠纷产生的原因有目标公司对外担保需要承担连带责任的、有因对外负债需要承担责任的、有面临行政处罚的等，更有一个案例是股权转让后因目标公司在股权转让前的对外担保，需要承担担保责任，致使公司资不抵债的。
对于卖方来说，若公司仅仅是转让房地产，但是公司还想继续经营，则不适合股权直接转让，同时若公司存在大量的应收款或其他财产权益，比如知识产权等，若仅仅是想转让房地产，也不适合进行股权直接转让。另外，若目标公司持有多幢房地产，只准备转让其中的一幢，则无法通过直接股权转让的方式来转让房地产。
相关税费：
买卖双方各自应缴纳成交价的0.05%的印花税，对于个人来说应缴纳20%的个人所得税，对于企业股东来说应依法缴纳25%企业所得税（纳入年度计算）。
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