文/记者 甄荣 实习生 谌俊
业委会起诉物业公司时,却被法院告知没有诉讼主体资格;终止前期物业合同,物业公司却说不合法。这是部分小区在炒物业过程中常常遇到的法律问题。近日,长沙市中级人民法院判决湘麓国际小区老物业限期撤离小区,这起案件对上述两个问题作出了解答。
争议一:
业委会是否具有诉讼主体资格
湘麓国际小区业委会2011年9月成立后,根据业主大会决定招聘新物业公司,但老物业拒绝退出,并将业委会起诉到法院,提出业委会当选没有达到总人数和总面积过半的比例,不能认定当选有效。业委会认为,长沙市质监局已经颁发了组织机构代码证,业委会具有民事主体资格和诉讼主体资格。
法院认为,涉案小区业主已经选出了业委会,当选票数达到了总面积和总人数过半的比例,且已经到街道办和市质监局登记备案确认,应视为有效。
争议二:
前期物业合同能否终止
长沙大多数小区的物业公司都是在业委会成立前招聘的,属于前期物业。《物业管理条例》第26条规定,前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。法院认为,老物业与房地产公司的前期物业合同约定,如在合同期内业委会成立,根据业主大会依法作出的决定,业委会与物业公司签订的物业合同生效时,本合同终止。这项条款应视为当事双方对于合同解除条件的约定。业委会依法做出解聘物业公司决定并通知物业公司时,物业公司与房产公司的前期物业合同解除条件达成,物业公司应及时撤出小区。
文/记者 甄荣 实习生 谌俊
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