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本文转载自《东方早报·上海经济评论》2016年5月10日第B01版P2。
青客公寓创始人兼董事长金光杰
文/柴宗盛
上海经济评论：您如何发现青客的投资机会？
金光杰：这可不是发现的，是试错一个一个试出来的，开始的时候我们什么都做，出租办公室、仓库，出租蓝领公寓、白领公寓。结果发现，服务式的办公室价格虽然高，但发展速度慢；蓝领公寓政府不大支持；仓库利润很好，但需求太少。唯独白领公寓需求非常大，然后就做起来了，当然做之前我们也做了理论的、模型的推演。
上海经济评论：租房行业非常传统，你们为什么要那么多工程师？
金光杰：我不是做长租公寓的，我就是做IT的，这也是跨界。我们用IT技术把传统长租模式升级，把效率提高，把租房空间扩展，把业务流、信息流、资金流全部通过IT的技术整合在一块儿了。3万间房4万客人住，收款的工作量巨大无比，需要大量的人去收款，有了IT技术在每月25日缴款那一瞬间大部分钱都进来了，而且清楚地知道哪些人没交，有针对性地进行提醒。
上海经济评论：你们门店不是有一些前端客服吗？
金光杰：门店员工收钱是非常传统的做法，最大的坏处是员工会贪污，差不多每个传统租房企业都会遇到这个问题，钱及回笼多少，门店收钱存到银行，银行收钱到公司知道这笔存进来，再去对账，到最后公司能用，要很长的周期。有了IT技术后，一瞬间完成，每个月就这么几天，就可以把所有钱集中到公司账户里，对资金的计划是非常有好处的。
上海经济评论：你们怎么赢利？
金光杰：利润非常薄，我们挣钱主要是靠增值服务，靠时间、区域、批零差、毛坯和装修服务，还有金融工具来产生利润。房子毛坯的租进来是5000块，分拆后租出去，毛坯租出去能租到6000块钱，装修的租出去能租到7000，但随着时间推移，第一年7000，第二年可能8000，第三年可能9000，有时间差。我们盈利有三部分组成，毛坯装修、批发和零售、时间差。再加上增值服务，网络、热水、冰箱、空调、保洁等。
上海经济评论：和群租的差别在哪？
金光杰：群租是一群人租一个房子，我们叫合租，三五个人合租一个房子，上海市有文件，明确规定合租的标准，原始设计为居住用途的房间是可以分开出租，但居住的人原则上不能超过2人。群租可能房子里住十几个人，我们合租两室一厅住3人，三室一厅住4个人，在政策上没有疑问。
上海经济评论：很多中介也有同样的业务，如何竞争？
金光杰：我们靠互联网信息技术，中介靠传统的体力；他们靠广告、打电话交换信息，我们交换信息的速度比他们快，区域比他们广，同时中介公司包租一间房间一年收益可能就几块钱，但如果把房子卖掉可能就十几万、二十万的佣金收入，所以中介包租房间的目的是为了更好的销售、独家委托的销售，便于垄断房源，双方目的不同，做事的结果是不一样的。
我们现在房间的数量大概在37000间，每月以2500到3000间的速度在增加，这个速度很平稳，一直在往上增加，中介公司就不一定，一旦行情好要出货，就大量把房子卖掉，波动非常厉害。
上海经济评论：每套房子平均利润率多高？
金光杰：毛利率可以达到40%，但管理成本不低，通常的人力投入会非常大，就单人管理房间的数量是非常有限的。我们暂时没有追求利润，在追求规模、快速扩张，没有放很多的精力在提高利润上。甚至主动地会让利。
上海经济评论：你们的APP黏性够么，租房结束后还要使用么？
金光杰：APP用处非常广泛，比如交房租、交水电，都是需要有一个支付平台的，他可以报修，对我们的服务进行评价，手机代替门卡，APP的功能会越来越多，将来会是一个很好的广告入口。
上海经济评论：租客管理有什么难度？
金光杰：租客管理相对比管自己人要简单，规则明确、按规则管就行。行业里面有很多企业消失了，或者是失败了，或者是说公司做死了，原因就是贪污、廉洁程度不够。装修环节贪污，拿房环节贪污，出租环节贪污，那公司一定垮掉。
上海经济评论：最近读的书是什么？
金光杰：我把《国富论》英文版又好好翻了一遍，因为在中欧（国际工商学院）的时候专门给他们讲这本书。我比较喜欢争论，《国富论》是财富的源泉，讨论国民财富是怎么来的，我反复看，一直看不厌。
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