不动产登记属权利推定，不及于事实

湖北省宜昌市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂05民终35号

上诉人（原审原告）：丁兆贵，男，1934年12月19日出生，汉族，湖北省远安县人，住远安县。

委托诉讼代理人：丁开宗，男，1973年3月11日出生，汉族，系丁兆贵之子。

委托诉讼代理人：易俊，湖北沮城律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：谢长雄，男，1958年2月26日出生，汉族，湖北省远安县人，现住远安县。

委托诉讼代理人：喻宏伟，湖北典沣律师事务所律师。

上诉人丁兆贵因与被上诉人谢长雄排除妨碍纠纷一案，不服远安县人民法院（2017）鄂0525民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

丁兆贵上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或者直接改判确认不动产权证为鄂（2016）远安县不动产权第0001358号的房屋归丁兆贵所有。2、谢长雄立即将不动产权证为鄂（2016）远安县不动产权第0001358号的房屋腾房后交付给丁兆贵居住。3、要求谢长雄按市场价支付房屋租金。事实和理由：2008年初谢长雄利用丁兆贵名义在远安县北门建设私房一栋，该房屋建设完成后就由谢长雄一家在该房屋居住，2013年丁兆贵找到宜昌市人民政府和市国土资源局、远安县人民政府，后远安县人民政府安排远安县国土资源局依法处理，2016年12月9日经远安县国土资源局现场调查核实，依法给丁兆贵颁发不动产权证，不动产权证为鄂（2016）远安县不动产权第0001358号，从而确认该诉争房屋归丁兆贵所有。此后丁兆贵要求谢长雄立即腾房后交给丁兆贵居住，但是谢长雄不予理睬，为此谢长雄依法向人民法院起诉，一审法院判决驳回丁兆贵的全部诉讼请求。丁兆贵认为：不动产权证是丁兆贵合法享有该诉争房屋权属的合法有效的法律凭证，目前丁兆贵通过合法程序办理的不动产权证，而且合法持有该证书，一审认定通过信访方式取得该证书，明显认识错误。在没有通过行政诉讼撤销该证件的前提下，必须依法认定该房屋的权属属于丁兆贵所有。一审法院作为民事判决，不能轻易否定该不动产权证书的效力，对行政机关依法办理的不动产权证书不予采信。既然丁兆贵合法享有该房屋的产权，因此谢长雄在该房屋居住，就应该支付房屋租金。关于谢长雄提供的《协议书》及收条上的签名问题，确实不是丁兆贵亲自书写，丁兆贵也没有收到5000元所谓的转让款，因此该宅基地使用权属于丁兆贵。

谢长雄辩称：1、丁兆贵已经将土地转让给谢长雄建房，目前诉讼是无理取闹，丁兆贵诉讼指向的房屋是谢长雄投资所建。本案丁兆贵现已年老是在他儿子的挑唆下才起诉。2、丁兆贵在罗家院有一处宅基地，在北门也有一处宅基地。因为新农村建设，远安县政府在谢长雄现居住的地方划定居民小区，丁兆贵因此拥有了一处宅基地，没有能力建房所以将该处宅基地转让给谢长雄。3、依据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，一审已经查明涉案房产系由谢长雄投资建房，并提供了相关的证人、建房合同、装修合同，向居委会缴纳费用，都是谢长雄缴纳。依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，本案一审中已经查明合法建造房屋权利人是谢长雄，应当推定谢长雄是该房屋真实所有人。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

丁兆贵向一审法院提起诉讼请求：1、依法确认不动产权证为鄂（2016）远安县不动产权第0001358号房屋归丁兆贵所有；2、要求谢长雄立即将不动产权证为鄂（2016）远安县不动产权第0001358号的房屋腾房后交付给丁兆贵居住；3、要求谢长雄支付房屋租金120000元。

一审法院认定事实：2008年，丁兆贵在远安县北门申请到宅基地一块，与谢长雄达成协议，将该宅基地作价5000元转让于谢长雄用于谢长雄修建房屋，该房屋被建造完成后，未办理房屋所有权证，仅办理了土地使用权证（证号：远土集用<2010>第986号），登记于丁兆贵名下，由谢长雄持有该证原件，谢长雄一家生活居住于该房屋内至今。其后，丁兆贵及其儿子丁开宗为该房屋及宅基地权属问题多次向远安县国土资源局信访，经远安县国土资源局协商沟通，谢长雄将该土地使用权证原件交与丁兆贵及丁开宗，远安县国土资源局书面同意在房屋及宅基地权属争议解决之前不予办理变更及过户手续。为进一步平息丁兆贵及丁开宗信访，远安县国土资源局为丁兆贵办理了诉争房屋及宅基地的不动产权证书（证号：鄂<2016>远安县不动产权第0001358号）。

一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律规定另有规定的除外。”该条规定不动产登记具有公信效力，登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，但该推定力只及于权利，不及于事实，是权利推定而非事实推定，如有证据证明不动产登记权利人与真实权利人不一致，则应当以真实权利人对不动产享有权利为准，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定亦为此意。否定不动产登记证明力的事实应具有高度可能性，而不宜轻易否定其记载的真实性。在本案中，未有证据证明丁兆贵基于何种法律事实或者法律关系取得诉争房屋所有权，登记不能推定的房屋所有权取得之原因行为存在与否存有重大合理怀疑。另，依照《不动产登记暂行条例》第二十二条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”在本案诉争房屋及宅基地权属确实存在争议且未解决的情况下，远安县国土资源局基于平息丁兆贵及丁开宗信访目的办理的不动产权证书，对其不予采信。基于上述理由，结合本案证据审慎审查认为，诉争房屋存在登记权利人与真实权利人不一致的情况，丁兆贵未提供证据证明其为诉争房屋的真实权利人，故对丁兆贵请求确认诉争房屋归丁兆贵所有的诉讼请求，不予支持，进而对丁兆贵请求谢长雄腾退诉争房屋并支付租金的诉讼请求，亦不予支持。基于前述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，判决：驳回丁兆贵的诉讼请求。一审判决同时决定，一审案件受理费80元，减半收取计40元，由丁兆贵负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。

本院认为：丁兆贵以其持有涉案房产权属证书为由，要求确认该房产权属并行使排除妨碍请求权依法不应得到支持。主要理由如下：

首先，对不动产登记簿的效力认识,究其本质，不动产登记簿只是进行不动产登记的法定簿册，本身并不具有法律效力。只不过因为不动产登记制度设计要求将不动产特定事项登记在不动产登记簿上，并通过公示方式赋予其公信力后，从而衍生出相应的法律效力。因此，法律规定不动产登记的主要目的在于公示，公示的目的在于产生公信力，即对于通过法定的公示方法所公示出来的权力状态，相对人有合理的理由相信其真实的权利状态，并与登记权利人进行交易。

其次，就不动产物权变动效力而言，不动产物权变动源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。登记虽然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为，债权合意等当事人的意思表示才是物权变动的基础。可见，不动产物权变动从根本上说取决于当事人关于物权变动的原因行为，而非不动产的登记。相对于当事人法律行为的基础法律关系地位，不动产登记具有从属性。从民事活动的基本特征来看，物权变动和债权变动，应该都是当事人效果意思追求的结果，在民法理论和实践上必须彻底地坚持意思自治原则。因此，应把不动产登记理解为当事人不动产权发生变动的意思表示推动的结果，或者理解为物权变动的生效要件，而不能把不动产物权变动解释为行政权力的物权授权，这才是符合民法基本精华之所在，也是不动产登记最为根本的民法属性之所在。具体到本案，即便丁兆贵现持有国土资源局向其补发的不动产权属证书，但不并等同于丁兆贵就是涉案房产的真正权利人，行政机关颁发相关权属证书的行为不具有赋权效力，对于涉案房产物权归属的终局性判断，除法律另有规定，只能依赖于原因行为或基础民事法律关系的审查判断结果。

最后，对于不动产登记簿法律效力的重要体现即不动产物权权属推定力而言，不动产登记簿的推定力是指法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。即为法律上的权利推定而非事实推定。这就意味着不动产登记簿记载的物权权属状态并不总是会与真实物权状态相一致。此外，不动产登记推定力作为一种权利推定，本质上亦是对证明责任的分配。也就是说，法律对关于不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。因此，诉讼中，若当事人就登记簿上记载的物权归属发生争议，则登记簿上记载的物权人首先被推定为真实权利人，对此无需再行举证证明。但作为一种法律拟制事实，登记表彰的物权状态并不总是与真实物权状态相一致，故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证实真实的物权状态，如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致，人民法院可以推翻登记簿记载所证明的物权状态，根据当事人提交的证据确认不动产物权的权属。具体到本案，现有证据能够证实丁兆贵于2009年已将涉案房产的宅基地通过协议转让的方式转让给谢长雄，并收取了相应的转让款，且双方协议“房屋建成之后土地使用权及房产权永久性归谢长雄所有，并协助谢长雄办理房产的一切手续”。由此可见，基于丁兆贵与谢长雄达成的转让协议，双方之间产生了约定涉案房产所有权归属以及在符合法律规定和合同约定条件时完成物权变动的债权债务关系，该约定具有法律效力，依法应当约束协议双方当事人。同时结合相关证人证言、谢长雄投资建房的证据以及谢长雄在涉案房产居住至今的客观事实，一审法院据此认定谢长雄所提供的证据达到高度盖然性的证明标准，具有事实和法律依据。丁兆贵辩称自己没有签订涉案转让协议也没有收取转让款项，但该辩称与司法鉴定结论显示涉案转让协议和收条上签字均为丁兆贵本人书写相悖，且不能提供其他有效反驳性证据。丁兆贵的前述辩称没有事实依据，本院依法不予采信。且丁兆贵亦自认，涉案房产非丁兆贵投资建设，亦非其委托他人建设。现有证据显示，除所涉房产宅基地系以丁兆贵名义申请外，丁兆贵与涉案房产不存在其他关联性。

综上所述，鉴于丁兆贵不能证实其系涉案房产的真实权利人，并基于其与谢长雄达成转让协议所形成的债权债务关系，丁兆贵不能以其持有涉案不动产权属证书向谢长雄行使排除妨碍请求权。丁兆贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由丁兆贵负担。

本判决为终审判决。

审判长　　朱红洲

审判员　　刘　俊

审判员　　聂丽华

二〇一八年一月二十五日

书记员　　张　娟