不动产股权投资税收政策分析

（一）增值税政策依据

1、《国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定，增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

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2、特别地，不征收增值税情形：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件二第一条第二款第五项规定：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。强调：如果不征收增值税也将不可以开具增值税发票，意味着接受投资方不可以抵扣增值税进项。

（二）企业所得税政策：

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第七十五条规定：除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业在重组过程中，应当在交易发生时确认有关资产的转让所得或者损失，相关资产应当按照交易价格重新确定计税基础。《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税【2009】59号）文件规定资产重组包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。此处仅讨论以不动产资产进行股权投资的企业所得税情形。

1、资产重组政策头号文件。

财税【2009】59号第一条第三款规定：股权收购，是指一家企业（以下称为收购企业）购买另一家企业（以下称为被收购企业）的股权，以实现对被收购企业控制的交易。收购企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。第二条规定，所称非股权支付，是指以本企业的现金、银行存款、应收款项、本企业或其控股企业股权和股份以外的有价证券、存货、固定资产、其他资产以及承担债务等作为支付的形式。而此处讨论以其他资产作为股权支付的情形。

（1）一般性税务处理政策。该文件第四条第三款明确，企业股权收购、资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理：被收购方应确认股权、资产转让所得或损失；收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定；被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

（2）特殊性税务处理政策。……

（3）交易各方按规定对交易中股权支付暂不确认有关资产的转让所得或损失的，其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。非股权支付对应的资产转让所得或损失＝（被转让资产的公允价值－被转让资产的计税基础）×（非股权支付金额÷被转让资产的公允价值）。

例如：A公司以其持有的M公司股份70%和一栋办公大楼作为支付对价，交换B公司持有的S公司100%股份。A公司持有M公司的计税基础为1亿元，公允价值为1.7亿元，办公大楼的计税基础为2000万元，公允价值3000万元；B公司持有S公司股份的计税基础为0.8亿元，公允价值2亿元。

分析：整个交易符合特殊税务处理的要求。

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2、资产划转政策分析。

财税【2014】109号第三条关于股权、资产划转规定，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：划出方企业和划入方企业均不确认所得；划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定；划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

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3、企业接收划转的规定。此处先解决接收股东划入资产在企业所得税方面的规定，接受政府划入资产在后面国资委投资政策中分析。

《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（公告【2014】29号）第二条规定，企业接收股东划入资产的企业所得税处理：

（1）企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同），凡合同、协议约定作为资本金（包括资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。

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4、企业资产划转的情形。

根据《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告国家税务总局公告》（2015年第40号），企业所得税的划转仅包括下列四种情形：

（1）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司获得子公司100%的股权支付。母公司按增加长期股权投资处理（借：长期股权投资，贷：资产类科目），子公司按接受投资（包括资本公积，下同。借：资产类科目，贷：所有者权益类科目）处理。……

（2）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减实收资本（包括资本公积，下同）处理，子公司按接受投资处理。……

　　（3）100%直接控制的母子公司之间，子公司向母公司按账面净值划转其持有的股权或资产，子公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按收回投资处理，或按接受投资处理，子公司按冲减实收资本处理。……

　　（4）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间，在母公司主导下，一家子公司向另一家子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，划出方没有获得任何股权或非股权支付。划出方按冲减所有者权益处理，划入方按接受投资处理。……

5、分期缴纳企业所得税政策

（1）依据《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税﹝2014﹞116号）第二条规定, 企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。即在企业发生非货币性资产对外投资时应该在办理股权登记手续时，确定为一项交易和一项投资行为，并同时确认非货币性资产转让所得。

（2）考虑到税收量能负担，企业在发生不动产投资入股时并款取得现金，而这时让企业从自身经营现金流里拿出钱来交税，无疑加重了企业的负担，也不符合国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见（国发【2014】14号）文件的精神。在财税﹝2014﹞116号第一条规定，居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

（3）由于投资企业在对外投资时并未全额缴纳企业所得税，而是在五年内分期缴纳，根据交易原则，应该以非货币性资产的原始计税成本加上每年分期已缴纳企业所得税对应的增值部分逐年调整长期股权投资科目的计税基础。而对于接受投资企业而言，由于未来需要按照公允价值对投资方承担利润分配的义务，需要按照该类非货币性资产的公允价值计入。在财税﹝2014﹞116号第三条规定，企业以非货币性资产对外投资而取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。

（4）企业在对外投资5年内转让上述股权或投资收回的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，由于股权转让或投资收回时已取得足够的纳税资金，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，应一次性计算缴纳企业所得税。同时规定，企业在对外投资5年内注销的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在注销当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。注意此处，该股权投资所得不得与《财政部、国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税【2009】60号）文件第四条、第五条规定的清算所得混为一谈。

（5）特别地，企业发生非货币性资产投资，符合《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）等文件规定的特殊性税务处理条件的，也可选择按特殊性税务处理规定执行。

6、非货币性资产投资分期缴纳企业所得税政策进一步规定

（1）依据《国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告》（公告【2015】33号）第一条规定，实行查账征收的居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可自确认非货币性资产转让收入年度起不超过连续5个纳税年度的期间内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。提醒注意，特指的是查账征收企业可以按5个纳税年度均匀计入。具体实操详见关于财税【2014】116号文件的分析。而对于核定征收企业，通常是由于收入或成本不可以确定而采用该类征收方式，根据《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号）第二条规定，国税发[2008]30号文件第六条中的应税收入额等于收入总额减去不征税收入和免税收入后的余额，故认为如果采用核定征收企业所得税，非货币性资产投资在计算企业所得税时应采用投资时点公允价值全额计入核定征收依据。

（2）关联企业之间发生的非货币性资产投资行为，投资协议生效后12个月内尚未完成股权变更登记手续的，于投资协议生效时，确认非货币性资产转让收入的实现。特别地，此处为关联企业，如果是非关联企业则以完成股权变更登记手续为投资协议生效时间。

（3）符合财税〔2014〕116号文件规定的企业非货币性资产投资行为，同时又符合《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）、《财政部、国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）等文件规定的特殊性税务处理条件的，可由企业选择其中一项政策执行，且一经选择，不得改变。

（三）土地增值税政策

1、《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税【2015】5号）第六条规定：单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。

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（四）契税政策

接受方契税处理依据：《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税【2015】37号）。

1、企业改制：企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

2、事业单位改制：事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

3、公司合并：……

4、公司分立：……

5、企业破产：……

6、资产划转：……

7、债权转股权：……

8、划拨用地出让或作价出资：……

9、公司股权（股份）转让：在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

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二、房地产公司以不动产向非全资公司和全资子公司投资纳税情况

房地产公司与非房地产公司以不动产向非全资公司和全资子公司投资纳税政策除了土地增值税有差异外，其他无差异。但考虑到如果接受投资方为房地产开发公司则需要仔细规划，因为涉及该项目后续增值税、土地增值税和企业所得税的处理。本文在讨论该投资行为时，不扩展以上建议。

《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税【2015】5号）第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。即如果房地产开发公司发生以不动产对外投资需要缴纳土地增值税。

特别地，依据国税函[2008]514号文件对“土地、房屋权属划转”的解释，母公司用房地产出资成立全资子公司或对全资子公司增资，属于同一投资主体内部所属企业之间的土地、房屋权属划转，根据财税[2015]37号文件规定，可以继续免征契税。

国有企业以不动产（无形资产）投资税收分析

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