蔡桂如：营改增后江苏省个人出租房屋税收政策

一、征收率：

   个人出租不动产（住房和非住房）增值税征收管理按《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）执行。个人出租房屋的地方税收综合征收率为3.5%（其中房产税3%，个人所得税0.5%）。 

这里要区分两种情况：

第一种情况,月租金收入不超过3万元（含3万元）的，增值税享受小微企业免征增值税优惠政策。出租住房和出租非住房均按3.5%的地方税收综合征收率计算地方税收应纳税额。

    第二种情况，月租金收入超过3万元的，这时如果是出租住房的，按照5％的征收率减按1.5％计算增值税应纳税额，按3.5%的地方税收综合征收率计算其他应纳税额。如果是出租非住房的，按照5％的征收率计算增值税应纳税额，按3.5%的地方税收综合征收率计算其他应纳税额。

二、计税依据： 

 按照《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定执行。 

 第一种情况，月租金收入不超过3万元（含3万元）的，应纳税额=实际租金收入×3.5%。

第二种情况月租金收入超过3万元的，同样区分出租住房与非住房，出租住房：1、增值税应纳税额=含税租金收入÷（1+5％）×1.5％；2、其他应纳税额=含税租金收入÷（1+5％）×3.5％。出租非住房：1、增值税应纳税额=含税租金收入÷（1+5％）×5％；2、其他应纳税额=含税租金收入÷（1+5％）×3.5％。 

三、发票开具：

按照《财政部　国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定执行。 

1、纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

      2、享受免征增值税优惠政策的纳税人，不得开具或申请代开增值税专用发票。

3、对月租金收入超过3万元的纳税人，出租住房的，按照1.5％的征收率开具或申请代开增值税专用发票；出租非住房的，按照5％的征收率开具或申请代开增值税专用发票。