隔壁老王的家庭是老夫少妻组合，儿子10岁。老王婚前有两套房子，已经做了公正，打算百年之后留给儿子。最近妻子提出来：把两套房子卖掉，再买新房子，新房写妻子和儿子的名字，不写老王的名字，反正最后是要留给儿子的。老王一听相当忐忑，万一以后和妻子发生婚变，他就什么都没有了......有什么办法既能让妻子满意，还能保障自己的权益？
问题归纳
未成年人能不能单独买房？
未成年人名下的房子父母能否处置？
房子卖了再买的税费相比继承的费用哪个更划算？
政策及解答
2016年7月5日，司法部发布通知，根据《不动产登记暂行条例》的规定，废止《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，此前规定房产继承、赠与等房产所有权转移，必须公证的规定不再执行。也就是说，今后继承人申请房产继承或赠与，可直接向不动产登记机构“直申”，不再必须持公证书或法院的法律文书方予受理。
如果产权登记部门严格按照实施细则，那么今后老百姓继承房产，有两种方法四种路径（具体参见《不动产登记操作规范（试行）》）：
1）遗嘱继承或遗赠
提供被继承人死亡证明、遗嘱、继承人与被继承人亲属关系证明等材料申请房屋过户登记。
2）法定继承
法定继承又有三种路径：
a“协商继承”，也就是全部继承人之间如果能协商一致达成不动产分配协议的，可以提交被继承人死亡证明、全部法定继承人关于不动产分配的协议、继承人与被继承人的亲属关系证明以及其他必要的材料申请房屋过户登记;
b公证继承，也就是被继承人死亡后，继承人申请继承公证，凭继承权公证书申请办理房屋过户登记;
c诉讼继承，全部继承人之间不能协商一致或者无法取得继承权公证的，则需要到法院提起继承纠纷之诉，待法院判决、调解后，持法院出具的生效法律文书申请房屋过户登记。
03
出售二手房卖方需要交纳哪些税？
个人所得税：二手房交易，房产证满5年，并且是唯一住房的即可免房子的个税和营业税。
房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税；
房产证满5年，不是唯一住房的需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%；
房产证不满5年，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%
营业税：财政部于2015年3月30日新公布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中将5年标准降为2年
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；
个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
（ “满五唯一”中的“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年;“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。）所以，满二唯一只是免征营业税，该交的个税还是要交的，而满五唯一可免双税。
印花税：房款的0.05%
交易费：3元/平方米
买房要交什么税？
成交价×1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。
成交价×1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。
成交价×3%，（144平米以上含144平米）。
土地收益金：成交价×0.5%，房改房征收。
土地增值税：成交价×1%，普通住宅免征。
印花税：成交价×0.05%
普通住宅类，暂免。
赠与，非普通住宅，征收（双方各0.05%）。
目前房产继承公正按照标的的2%征收.
综合核算，转手卖房再买房和继承公正要承担的费用差不多，如果要买的房子比较大，反而是公正继承更划算。
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