〖龙湖研发〗龙湖总图/楼盘价值最大化策略(值得借鉴)

龙湖楼盘价值最大化策略

1.1 不平衡使用容积率案例A

--成都郫县项目

各业态市场分析
含金量高 ＝容积率面积收益
容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本
地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费

这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层。

总体规划业态配比
规划要求：
1.容积率:4.1
2.覆盖率:30%其中住宅26%

规划设计策略(开始借鉴啦)

规划布局分析一
不平衡容积率的规律：

1、高层占地要最小,补足容积率就好,布置在北面和西面
2、洋房占地要最大,面积越多越好,7 1电梯洋房居中布置
3、洋房组团要均好,向外借景要用好,小区中部形成系列组团,向40米绿带借景

规划布局分析二

花园洋房集中、规模化，城市形象
1、主道路入口形成洋房规模视觉
2、形成点、线、面丰富城市空间

功能分区

不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 ，
大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右
本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7
本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9

最后的整体效果图

不平衡使用容积率 案例B

---重庆睿城项目

总图— 配比研究

以配比的方式用足1.5的容积率
产品业态组合有：
1、商业＋洋房
2、商业＋联排/大院＋高层
3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层

含金量高 ＝容积率面积收益
容积率面积收益＝预计建面价格－预计地价外成本
地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用

这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层

不平衡使用容积率后的总货值：10.8亿左右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分只做七层的总货值为9.7亿左右

总图价值挖掘

用地面积: 106688 m2
地上建筑面积: 160035 m2
总建筑面积: 215671 m2
容积率:1.5
绿化率:30%
建筑密度:30%

其中:
住宅: 136052 m2 (计容)
14410 m2 (不计容）
商业: 22788 m2 (计容)
车库: 38326 m2 (车位)
地下超市: 2918 m2 (不计容)
其他:1195 m2 (计容)

最终的效果图

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