踩盘记

        从今年6月份开始，我们组织了集团高层领导，各城市公司先后三次分别前往杭州、上海、苏州、南京、北京、沈阳等地对特色小镇、标杆楼盘进行考察以及各种设计交流。

        多看多想多总结是我们的考察宗旨，回来以后也是组织了多次总结交流会，考察报告是一沓一沓的呢。这次北京沈阳的踩盘记我暂且用这种方式先记录下来，方便分享给大家。

        北京和沈阳的看盘感受完全不一样，我分开来描述。

        先说北京盘，这次我们看了金地华著、电建金地华宸、中骏西山天璟、绿城西山燕庐、保利和光尘樾。先来看看这几个项目基本情况。其中电建金地华宸和绿城西山燕庐售楼处面对面，从规模和入市时间来看必须经历正面厮杀，且看它们是怎么打的？

      

       先来看看北京豪宅的共同点

1. 通过引入知名设计师，制造营销卖点

                 邱德光讲解和光尘樾的设计理念

        无论是踩盘时听现场销售的说辞还是回来查资料，都发现豪宅通过引入知名设计师的IP，制造营销卖点的这一做法已成流行趋势。邱德光、李宝章、葛亚曦、郑忠、周光明这些知名设计师的名字和设计概念不是出现在售楼处品牌馆里的宣传视频里就是在各种软文中，甚至是产品发布会上。他们与开发商之间达成某种默契，进行着win-win的合作。

2. 当下最流行的新中式风格是北京豪宅的首选

        金地华著和电建金地华宸是北京金地首发的金地华系，华系产品主张建筑与自然共生，创造与众不同的空间、生活体验与极致健康的生活方式。华系产品建筑以传统文化为基础，构筑新东方经典大宅。   

        中骏西山天璟售楼处通过提取传统府园的造园手法，空间采取“六进院落”、“七重景观”，在形、境、韵的层次上进行感官的叠加。门头、照壁、高墙按照一定的空间比例严格推敲，保证整体的贵气雍容。    

        和光尘樾更是一群人极致的新中式合院。秉承“和其光、同其尘”大道自然的造园理念，借鉴苏州艺圃看与被看的简约布局。

  

      再来看看这些楼盘的独有特点吧

1. 中骏西山天璟——产品差异化竞争，户型附加值高

          北京门头沟当时的地王，楼面价4.1万/平方米，而当时周边楼盘均价不到4万。比邻而立的永泰西山御园193/201/219三种面积段的4 1户型毛坯；华远裘马四季166四居、191m24 1户型精装。而中骏西山天璟的主力户型为112/118/135/155的3 1户型。

         此外在限价的大背景下，很多项目已经把精装修去掉，所以该项目的精装修就显得弥足珍贵了，但限于价格的原因，装修标准相对不高，白墙不贴壁纸，厨卫品牌较为常见，卫具是TOTO，厨房是方太抽烟机、消毒柜，橱柜是金牌。且只有一种装修风格。

        户型赠送面积多，下图为155方3 1户型，赠送设备平台 挑空空间、半开放阳台。

2. 金地华著——完美规避项目太小，难以营造社区感的劣势

        精准的客户定位    项目规模小，所以不用适应所有客户，而只需要找到你的客户，然后做到项目价值匹配客户需求。项目处于中关村和金融街之间，项目抓住的就是对海淀有居住情结的贵族阶层。

        产品精细化小众    将项目园林定位为私密化的庭院式园林，规划方面的创新：一到三层都是商业，四层以上是住宅，所以住宅的入口从南进，通过大堂和立体交通空间提升到四层行政层泛会所（酒店式管理 前台 大堂 咖啡吧），再从四层分别进入住宅层。

        高品质精装 健康科技 安防   相对海淀的老社区，这里更贴合时代的步伐，对   这些居住在老社区的贵族阶层有很大吸引力。

         金地华著还有一个最大的亮点——通过产品创新，寻求商业最佳解

         二三层商业按商墅设计 ，成为畅销品 。 控制商墅面积，层高4.2米，可商可住，边套赠送大露台。但同时也需要注意管线、消防通道的处理。

3.和光尘樾——光之舍

        和光尘樾最大的特点就是它是与光与自然互动的建筑。每一个主要室内空间，客厅，餐厅，主卧，次卧，儿童房......都至少有两面采光。每一个空间，包括厨房、洗手间、地下室都能保证自然采光。如何做到的呢？

        第一，”L“型建筑，增加采光面。 户型面宽大于进深，进一步加大采光面。

        第二，从地下负二层直通地上三层的五层通高的采光中庭（近20米高，采用钢结构 铝包钢幕墙结构 大尺度玻璃窗）。不仅为地下空间提供自然光线，也增加了地上一到三层的采光面。

         第三，每一套合院都拥有2到3个院子，前院，南北双院。

        和光尘樾的所有用材、工艺都达到了很高的水准。不管是石头的打磨，还是水景的呈现......

4.绿城西山燕庐和电建金地华宸

         前文中已经提到这两个项目面对面，所以合起来一起说会更有趣。

         产品差异化竞争  华宸拿地比燕庐早，拿地价格比燕庐便宜。但华宸并没有选择通过价钱比燕庐低去获得客户，而是定位为金地最高端的华系（首发），主力户型为120的三居-150方四居的高层和185-250方的平墅。

        而首度进入北京的绿城则选择80-150方的户型。就项目风格而言，绿城也放弃了拿手的中式风格从而避免和金地的正面比较与冲突。

        电建金地华宸项目特色：配备7X24精装科技智能化健康生活体系，是整个华北区域首个获得Breeam认证的绿色健康社区。

        绿城西山燕庐特色：精装修家具家电全配齐，真正实现了拎包入住。打后期物业社区服务牌，提供完善的物业服务，包括定期体检。

        从拿地及入市时间，以及各自的产品策略，可以看出金地在这次面对面的战役中占据主动地位。

接着我们再说说沈阳盘。这次沈阳我们金地铁西檀府、金地名悦、金地九韵风华、万科圣丰翡翠之光、龙湖西府原著。

1. 金地铁西檀府——三重礼仪归家之路，体现尊贵感

第一重 小区入户大堂

第二重  园林礼仪空间

第三重  楼栋入户大堂

       

        金地铁西檀府是金地最为经典的褐石系列

        雕饰的门厅、山花坡顶、八角飘窗、宝瓶栏杆、外露台阶、艺术化的景观小品、褐石街区独有的铁艺

2. 金地名悦——遵循货值最大化原则，在规划阶段扫除障碍

        项目占地面积37585平方米，容积率3.0。项目采用了货值最大化的一贯做法，高低搭配，且在规划阶段向政府争取条件，减小退缩距离，最终实现经营目标。

金地名悦是金地名仕系列

经典的名仕廊

3. 金地九韵风华——控制景观成本有妙招

            九韵风华占地面积33000平方米，容积率2.0，规划有1栋34层高层，11栋7层多层洋房，首层洋房赠送庭院。沈阳金地的设计师通过划大赠送庭院的面积，减少公共景观面积来变向提高景观的单方限额，同时也给首层业主提供更大的附加值。        

         售楼处沙盘底座的材料很特别。

4. 万科圣丰翡翠之光——万科美好家、精装修

           万科圣丰翡之光引入万科美好家，全面开启人居3.0时代。基础装标涵盖大多数业主居住的核心要求；装修定制满足个性化需求，通过建立强大的装修定制资源库，从客户差异化需求维度出发，提供”加载“、”升值“、”定制“的三大模块服务供客户选择。

      万科圣丰翡翠之光93方的小户型厨房半开放式的吧台处理十分讨巧，既实用又能瞬间使整个客厅空间变得宽敞舒适。

5. 龙湖西府原著

          龙湖西府原著规划建筑由水石国际操刀，唐风西技，以盛世唐风为魂，以西方形制为形。建筑外形丰富而独特，形体厚重，细节应用丰富的中国建筑符号。