7月29日，首次“园区·产业·金融 思享汇”线下沙龙在清华科技园成功举办。来自大数据、产业园区、资产证券化领域的多名实操专家与会分享。活动期间，主讲嘉宾之一，天风兰馨总经理黄长清，就“资产证券化在产业园区的应用”，接受了启迪云泽资本和腾讯网的联合专访。在访谈中，黄长清先生就资产证券化中产业园区与其他类型资产的差异、金融服务对产业园区的重要意义等方面发表看法，部分精彩观点如下：
启迪云泽资本/腾讯网：最近两年，资产证券化在国内资本市场发展迅速，部分产业园区已涉足这一领域，相对于商办等传统类型的资产，资产证券化运用到产业园区上有哪些不同？
黄长清：地产类资产证券化的主要业态目前主要包括写字楼、商场、酒店、物流地产，相对来说，一线城市标志性物业的认可度较高，资产证券化的发行、销售更容易。具体到产业园区，项目品质及发行主体是影响产品发行、销售的两大重要因素。个人认为产业园区的证券化未来需要回归资产本原，如果一味强调“强主体增信”，可能只会局限于排名前列的龙头企业，这样的话资产证券化产品对于解决产业园区存量资产的流动性就没有规模化推广的价值了。所以我觉得产业园区的资产证券化和其他类型物业相比，对未来运营的要求更高，这也是产业园资产证券化目前发行较少的原因，原始权益人和投资人还需要进一步探索。相比写字楼，产业园对于企业的要求比较高，入驻企业形成产业集群，能带来更高的辐射价值。有些产业园的入驻率一开始不会很高，因为需要有一个筛选的过程，但一旦运营起来，它的竞争力就比较强了，能够避免类似写字楼受房地产行业周期影响较大的风险。
启迪云泽资本/腾讯网：产业园区的资产证券化，大概包括那几种形式？
黄长清：个人认为，产业园区的资产证券化模式主要分为三种，一种是股权过户模式，比如目前国内的类REITs，园区运营的很好，把它做成轻资产运营，相当于将产业园区的股权转让给作为投资人代表的管理人，原有的运营商继续提供服务，继续维护原有的生态和氛围，持续产生现金流。随着更多知名企业的入驻，产业园的名声也越来越大，租金也越来越高，它的价值就会越来越高，投资人间接持有股权的价值也越来越高。这种是看资产本身的、典型的证券化模式，但是这种模式，目前在国内发行的情况还比较少，主要原因是目前市场对于更多依靠资产本身而不是主体信用的创新产品，认识程度还需要增强。第二种是物业抵押模式，即CMBS，类似于银行的经营性物业抵押贷款。比如一个产业园区有几栋物业，评估价值50个亿，如果通过证券化打个五折，融资25个亿，再找一个AA以上的主体进行担保，这样就类似于一个AA以上的主体发行一个证券化产品，同时用物业抵押，靠物业的信用能够把产品评级提到AA ，会有效降低发行利率，这个其实和银行进行物业抵押贷款很像，既看重物业，也看重主体。如果主体评级是AA或AA ，且有一个比较好的物业，就是双重增信，这种方式投资人认为风险更加可控，目前发行难度比没有强主体增信的股权过户型模式要小。还有一种就是既不过户，也不抵押，而是基于现金流质押的证券化模式。比如说一宗物业每年产生2亿租金，拿未来五年的现金流做证券化，只看现金流，不做物业抵押，也不做股权过户。考虑一定的增长率，比如说未来五年总共产生12亿的现金流，打个折进行融资，比如8-9亿。
启迪云泽资本/腾讯网：以华夏幸福做产业孵化器为例，如何能吸引更多的相关企业？
黄长清：华夏幸福是一家知名企业，我之前做过一些研究，它在证券化领域做了一些探索，比如今年以“固安PPP项目的供热收费收益权”为基础资产，发行了7.06亿元的资产支持专项计划，在国内比较领先。固安这种新兴城市本身不是特别发达，但被华夏幸福做的有声有色，首先必须肯定的是华夏幸福的品牌和运营能力，但未来重资产模式的发展也会面临一定瓶颈，资产负债率会越来越高，资产的流动性也会降低，个人觉得接下来华夏幸福可以向轻资产化运营即“产业运营 资产管理”的结合模式转型，成立一个整合资源的平台，一是可以协助产业园内的企业融资，等它们壮大之后可以投一些股权，二是可以做一些资产证券化相关的服务，因为入驻的除了大量个人外，也有大数据、智慧城市等相关领域的创新型企业，可以和互联网结合起来开发相关的私募证券化产品。
未来城市展馆：固安规划馆
启迪云泽资本/腾讯网：如何通过金融手段，解决产业园区现金流不够、融资难的问题？
黄长清：产业园区的现金流没有住宅销售那么好，所以我们更关心谁建设？谁运营？如果企业本身实力不强，且项目当前现金流不多，通过传统融资方式存在困难，由该企业自身发行ABS也不会太乐观。个人建议，可以先引入一个较强的主体，或基石投资人（收购或者联合运营），参与融资及运营，培育项目，等项目现金流有所改善后，再通过ABS盘活资产，实现投资的退出。比如光大安石之前在重庆做的大融城的类REITs项目，几年前收购时物业还比较一般，但收购后通过翻新改造等方式提升了物业品质和经营现金流，然后通过证券化实现了低成本退出，是一种非常好的产业与金融相结合的运营模式。另外，ABS也可以通过打包旗下不同资产，增强资产现金流，但同时也需关注资产的分散性，避免出现集中度风险。目前，投资人既要看项目实施主体的资信，还会关注项目的整体风险是否可控，ABS产品能否发行成功，也需着重关注以上两个方面。
启迪云泽资本/腾讯网：产业园区和特色小镇建设有什么区别？
黄长清：今年以来，特色小镇概念有很多人在讨论，但目前有些人偏重于讲概念，没有形成特色方案，一个重要原因可能是缺少产业的支撑。无论是特色小镇还是产业园区，核心都是需要富有竞争力的产业，能够共同发挥集聚效应，带动周边就业、带动人流、带动消费，形成良性的生态循环圈。个人认为，未来产业园区应该多在全国建设，发挥产业、人群集聚效应，带动当地经济发展，同时产业园区的资产证券化也要多些实践、创新，真正把低成本资金引入到产业园区的开发建设中，发挥金融对实体经济的支持作用。
绿城 桃李春风效果图
启迪云泽资本/腾讯网：如何通过金融手段，吸引更多产业进驻？
黄长清：这个问题也是我一直在思考的，之前提过一个理念，即“金融 产业 科技”的结合与良性的循环。目前正在探索方向转型，即金融向产业端的延伸转型，但也会面临一个困惑，我之前一直是做金融的，没有切实进入产业端，对产业的了解是基于之前运用金融手段为产业提供服务，单纯就产业本身来讲，没法儿提供更多建议，可能在产业领域做更长时间的，比我更专业。对金融机构来讲，我认为还是要探索通过金融手段给产业端提供更多满足其需求的金融服务，通过金融方式比如资产证券化给产业带来新的发展模式。一方面，通过金融手段及设计多样化的金融产品为产业端客户降低融资成本，另一方面，通过设计资产证券化等模式，协助产业端客户实现战略转型，尤其是通过资产证券化盘活存量资产，降低企业资产负债率，使企业从重资产转型为轻资产运营模式。通过一揽子的金融产品服务，嵌入到产业客户的发展战略层面，这样才会真正地体现金融的价值，以后的合作空间也会越来越紧密。个人认为金融是多层次、多方向的，未来可以通过引入战略投资者等方式帮助客户解决发展战略上的问题，同时也会更加关注金融科技领域，比如对于一个产业公司来讲，可以给它们引入相应的科技，使产品更加标准化，满足其存量资产在资本市场或金融资产交易所的流转需求，协助其不断进行产业升级。
黄长青简介：
现任天风兰馨总经理，中国资产证券化研究院首席研究员、国家发改委PPP入库专家、和逸金融高级顾问。
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