第一次，竞争太激烈，抢不到。
第二次，行情变了，规则变了，不敢抢。
两次集中土拍 ，许多开发商，都没有拿到土拍。
眼前，有一个非常好的机会，摆在了许多房企的面前——
九龙坡核芯区一宗方方正正、地势平坦、毗邻地铁站的靓地，即将拍卖。
这次不是一般的拍卖，而是司法拍卖。
01
一宗成熟核芯区的靓地
近日，重庆司法拍卖平台，挂出一宗公告：公开拍卖重庆格调房地产公司所有的一宗土地所有权。
这宗土地位于九龙坡区石小路，土地面积2234.2平米，土地用途：城镇单一住宅用地，起拍价7501万元。
成熟核芯区推出的居住用地拍卖，市场关注度颇高。上周六，房观君利用休息时间，专门到现场打探了一番。
一名路人从石小路待拍宗地前面经过。待拍地块的位置相当好，就巴到车水马龙的石小路边边上。石小路，串起了坡区和沙区，是成熟核芯区的一条主干道。
待拍地块上面，搭有临时工棚，停着机动车。据拍卖公告介绍，宗地内，修了活动板房和简易工棚。
简易棚下面，有摩托车，墙角摆放着一排液化气罐。据称，格调公司的实际控制人，曾经口头同意王某使用该场地。2017年，王某在宗地上搭建了工棚，用于存放液化气罐。
拍卖信息载明：宗地成交之后，买受人须与占用人协商腾退事宜，撤除或腾退临时建筑均由买受人自行处理。
宗地四周，除了西南面的高切坡之外，都围着施工挡板。石小路一侧的围挡上，挂着警示牌：拆迁区域，禁止入内。
宗地西南侧地势高，是奇峰自由湾小区。从自由湾小区的围墙边往下看，可以窥见待拍宗地的全貌。
宗地南侧，有一个高切坡。高切坡之下有坑，坑里有水，日积月累，已经形成了池塘。池塘里，已经有了成群的观赏鱼。有山有水，有高有低，以后开发商利用这个地形地势，打造一个高山流水的园林景观，还是挺不错的。
简易工棚居于宗地正中间，左右两边，都被疯长的杂草覆盖。
宗地东北侧就是石小路。几名行人，正沿着石小路，从宗地前面的人行道上经过。
宗地东北面石小路上，正好有一处天桥，名叫小康天桥。
宗地东北侧距离高庙村富州新城公交站，直线距离仅329米，步行四五分钟即达。这个站经停的公交线路，多达11趟。
这是地铁1号线高庙村站一个无障碍出入口。宗地距离这个站，直线距离仅为530米。门前主干道，又毗邻公交站和地铁站，使得这宗地的交通优势，非常明显。
02
一个大规模的拆迁区域
宗地左邻右舍都在拆迁。奇峰自由湾小区旁边的老楼，已人去楼空，连窗户都拆了，围上了施工挡板。
宗地往石桥铺方向，隔条支路，就是一片已经被征收且被平场的地块，这宗地比较大，但地势不平，有高差。
宗地往小龙坎方向一侧，有一条支路，支路通往一个加油加气站。支路旁边的老房子，也挂上了拆迁区域的标识。
这条支路上，一栋老楼也被围挡围了起来。围挡上的横幅显示，这处老房子，已经被征创公司中征收了。
宗地所在的石小路，以前是机电机械设备一条街。这条街和石桥铺的机电交易市场，是一脉相承的。目前，石小路高庙村往石桥铺方向一侧的临街建筑，有的已被拆，有的已被围挡围起来，有的面市已经搬迁。这条路拆下来，将为寸土寸金的城市核芯区，腾出不少优质土地。
03
一个债务缠身的开发商
爱企查的信息显示，格调房地产公司，成立于2009年10月26日，注册资本2000万元。公司有3名股东：张某伦，持股51%，公司法人；蒋某喜，持股25%；钟某明，持股24%。
该公司注册地在渝北区花卉园西路，经营范围包括：房地产开发销售，物业管理等。
公开信息显示，格调房地产公司，已被列为失信人，经营异常。该公司有自身风险33条：
被法院限高3条；经营异常1条；其它风险信息包括合同纠纷、合资合作开发房地产纠纷、民间借贷纠纷、股权出质、股权冻结等。
一份民间借贷纠纷的判决书显示，格调房地产公司及其股东蒋某喜，被判共同偿还原告王某某借款本金1424万余元及利息。截至2018年11月1日，借款利息达1005万余元。
如果被告没有按时偿还，还要从2018年11月1日起，以借款本金为基数，每月支付利息，月利率2%，直到付清为止。从18月到现在，又差不多过了3年。这3年的利息，又产生了多少？
另外一份法律文书显示：格调房地产公司、股东蒋某喜，以及另一被告某物业公司，被判返还自然人莫某某、田某某投资款675万元以及利息。利息从2014年12月31日起计算，月利率2%。
上面提到的莫某某、田某某，因为共同开发房地产，两人合计投入了675万元，最后黄了，拿也没有要回。最后把3被告告上了法庭，赢了官司，却没有拿到钱。
2019年，债主莫、田二人，向法院提出了申请，格调房地产公司法人张某伦被列入“限高”名单。同年，格调公司及其法人，还因为建设工程合同纠纷未履行给付义务，被法院“限高”。这起纠纷的债主叫重庆城基市政工程公司。
2020年10月23日，格调房地产被公司被申请破产，申请人是与其有建设工程合同纠纷的债主重庆城基市政工程公司。
审计报告显示，格调房地产公司资产总额2077万余元，负责总额1.1亿元，负债率高达530%。2021年9月29日，格调房地产公司被宣告破产。
04
一个停了10年的项目
在被法院宣告破产大约1个月之后，2021年10月26日，格调房地产公司名下的石小路178号的土地使用权，被破产管理人挂上了拍卖席，公开进行拍卖。拍卖所得，用于破产清算。
据这宗地的规划指标显示，宗地用地面积2234平米，用地性质为二类居住、商业金融业用地，规划建筑面积8936平米，容积率4。
信息显示，宗地“建设用地规划许可证”，发证时间是2010年10月，批准的项目名称叫格调乐活里。宗地从拿到规划许可到现在，已经整整过了11年。这份规划许可证，已在2016年3月3日失效。宗地土地使用权终止日期为2050年3月22日，目前仅剩下29年。
如果正常建设，这个叫格调乐活里的项目，应该在2010年开建，2012年左右，就应该建成。不知道什么原因，这个项目十年都没有进展。一个起名格调乐活里的项目，十年了，即没有玩出格调，也没有乐起来，更没有活起来。
评估报告显示，因为该宗地没有调规的相关事项，评估依然以11年前的规划指标作为依据，得出了这宗地评估价值是7501万元，并以此为底价进行拍卖。如果按当时的规划建筑面积8936平米来估算，起拍楼面价约8394元每平米。
近年来，由于坡区的城市更新力度大，大杨石组团，是为数不多的持续有土地供应的城市核芯组团之一。
我梳理了去年6月到今年首次集中土拍期间成交的10宗地。发现，大杨石的溢价率比较高，平均溢价率，超过了30%，平均成交楼面价超过1万1。大杨石组团，在2019年，还诞生了地王，13549的成交纪录，保持了一年多。
这次被拍卖的石小路178号宗地，区位好，交通便利，配套相对成熟，地块方正且平整，目测这宗地有网红的潜质。8000多的起步价，拍到1万块左右，几率也非常大。宗地商住比为1：9，可塑空间大，接盘侠盘过来，整个刚需配刚改，单价定到2万左右，应该不愁买。
接盘侠唯一需要担心的，可能是这宗地面临的规费问题。因为根据相关规定，土地使用权闲置不满2年需缴纳闲置费，超过2年出让人有权无偿收回。
这宗地后续进展，本号将继续关注。
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