物流金融业务————买卖不破租赁，先抵后租例外

 基本案情：2014年6月，吴某因急需用钱向郑某借款50万元，借款期限1年，吴某将自己的一套住房抵押给郑某，双方签订了借款合同并到房管局办理了抵押登记。今年2月，吴某又将房屋以2000元/月出租给周某，租期一年，但并未告知周某房屋已经办理了抵押登记。现吴某因未按时还款，郑某起诉后在法院的组织下以竞价方式取得该房屋所有权并办理了房屋过户手续。后，郑某要求周某搬离房屋，周某以房屋租期未到期为由拒不搬离。周某如何才能维护自己的权益?

评析：周某无权要求郑某继续履行原租赁合同，但可以要求吴某赔偿损失。

虽然《合同法》第229条规定了“买卖不破租赁”的原则，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但根据《物权法》第190条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。此外，最高院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定了“买卖不破租赁”原则的例外情况，即房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人无权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。吴某将房屋出租给周某之前，已经将房屋抵押给郑某并办理了抵押登记，郑某作为抵押权人以竞价方式取得房屋所有权后，承租人周某无权以“买卖不破租赁”为由拒绝搬离房屋，但周某可以依据最高院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任”之规定，要求吴某赔偿自己的损失。