【案情简介】
2014年11月，甲、乙双方与丙公司（中介公司）签订《房地产买卖合同》，约定甲将其所有的A房屋以168万元出卖于乙，乙于2014年11月29日支付甲购房定金2万元；于甲解除银行抵押当日支付购房款20万元，剩余款项乙需向银行办理按揭贷款。甲同意办理公证委托由丙公司收取乙的银行贷款，过户当日由丙公司一次性支付甲余下房款146万元。合同签订后，乙按约支付了购房定金2万元。合同履行过程中，丙公司单方超出合同约定要求甲向某小贷公司出具公证委托，由小贷公司收取银行贷款，甲拒绝。乙认为甲未履行配合义务，遂以甲违约为由要求解除合同并双倍返还定金。庭审中，乙陈述：甲未履行配合义务致房屋买卖合同不能继续办理，甲已违约，乙不同意继续履行合同。甲陈述：甲已按合同约定履行了配合义务；甲愿意继续履行合同，如乙不愿意，甲也同意解除合同，但因系乙违约而甲未违约，故不同意返还定金。
【法条索引】
《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条规定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
【观点争鸣】
意见一：丙公司超出合同约定要求甲履行配合义务，甲据此拒绝的行为并未违反合同约定。乙未举证证明甲存在违约行为，且明确表示不再履行合同，而甲亦同意解除，故双方合同关系应当解除，甲返还乙定金2万元。
意见二：虽甲作出过如乙不同意继续履行合同其也愿意解除合同的陈述，但同时强调其同意解除的前提是认定乙违约而甲未违约，故不同意返还定金。在合同可以继续履行的情况下，甲同意继续履行合同而乙明确拒绝，乙已构成违约，故应解除甲乙双方合同，驳回乙要求双倍返还定金的诉讼请求。
【法官说法】
笔者赞同第二种处理意见。该案中，甲是否应返还或双倍返还乙定金是案件争议焦点。笔者认为，在因不可归责于双方当事人事由导致合同解除的情形下，定金罚则的具体适用会因事由类型的不同而有所不同。根据《担保法解释》第一百二十二条之规定，不可归责于双方当事人的事由大致可以分为三类：不可抗力和意外事件；合同关系以外第三人的过错;合同关系以内第三人的过错。
对于不可抗力和意外事件导致合同不能履行的情形，因不可抗力和意外事件属法定免责事由，故不适用定金罚则。而第三人过错导致合同不能履行的情形中，无论该第三人过错是违约还是侵权，均与原合同系两个完全不同的法律关系，基于法律关系的相对性，合同守约方只能要求合同违约方承担违约责任，合同违约方在承担责任后再依法向该第三人主张违约或侵权责任以填补其损失。故定金罚则作为承担违约责任的一种方式，自然应当适用于该类情形，《担保法解释》第一百二十二条亦对此有明确规定。
本案中，甲、乙双方与丙公司（中介公司）签订《房地产买卖合同》既包括甲、乙之间的买卖合同关系，也包括甲乙丙三方的居间合同关系。因丙方的原因导致甲、乙之间的买卖合同未能按约履行，丙方作为中介公司，非买卖合同的权利义务相对方，故本案属于合同关系以内第三人的过错导致合同不能继续履行的情形。笔者认为，虽甲拒绝公证委托某小贷公司代为收取银行贷款使合同履行出现了障碍，但该障碍并不足以导致合同不能继续履行。甲的行为未违反合同约定，且甲同意继续履行合同；乙未举示确凿证据证实合同已符合约定解除条件，且在合同可以继续的履行的情况下，乙明确表示不愿继续履行合同，故乙的行为已经构成违约，不能要求双倍返还定金，甲亦无需返还乙缴纳的定金。人民法院可依据《合同法》第九十四条的规定，判决解除双方买卖合同，驳回乙要求双倍返还定金的诉讼请求。
需要说明的是，如果合同已无法继续履行，虽可能未构成合同约定的解除条件，但已具备法定解除条件，此时人民法院可就合同不能履行的客观状态明确告知当事人，依当事人诉请，根据《合同法》第九十四条规定，判决解除双方合同。在前述案例中，如果合同已无法继续履行，因合同解除非卖方违约所致，故收受定金的卖方（甲方）无需返还或双倍返还定金；给付定金的买方（乙方）因此所遭受的损失，可在该案中要求第三方中介公司（丙方）予以赔偿，如一审阶段未向其提出诉请，可在该案判决生效后，另行向丙方提起诉讼。
（撰稿 重庆市第五中级人民法院民四庭 张乾胜）
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