如果你有投资能力 傻子才买房

今天看到一篇文章，标题叫做，买房是一种癌，那意思就是，得了病得治。大道理和财经的评论我在另外两个号里说了很多，在这里我只从资金的使用率上来跟大家算一笔账。

比如我最近看上了一套房子，逼格还算可以，同样的楼盘，同等质量的装修，同样的190平米户型，租金只要23000元一个月，可以长租，而售价已经达到了1550万元。同样都是链家来的数据。

那么你会买这套房，还是会租这套房。我是这么想的，租售比来计算，23000元一个月，一年租金大概是27600元，也就是说简单算这套房子的租售比不到1.8%，我把买房子的1550万元，放在银行吃一个最低的定期存款利息，基本就相当于不花钱住房子了，相当于白住。

如果我要存个5年期，每年还能有将近1%的收入，也就是大概15万左右，基本够贴补家用了。

当然这是绝对理论化的情景，现实中存在三个问题肯定不一样，第一是，买房不会不贷款，第二是，你的钱也不会都放在定期存款里，第三房东也不会不涨租。

先说贷款，如果你买一套1550万的房子，贷款7成，就是1000万元，还款总额1869万，利息高达87%，再加上乱七八糟的税费，估计怎么也得2000万，30年下来你每月要还款52000元，这大概是租金的两倍还多。而这样的日子你要过30年，你要祈祷30年房价一直疯下去。

第二是，定期存款已经是上个世纪的理财方式了，如果你要换个银行理财，那么至少收益能翻一倍，一年拿4%应该没问题，如果稍微懂一点理财知识，做个最傻的配置，8成债券基金加2成指数基金，大概平均下来的年化收益能超过10%，基本股跌债涨，债跌股涨，年化很平均，股债双杀近发生过2次，而且时间不超过半年。通常都是在经济最差，通胀高企，央行还不得不紧缩流动性的时候，遇到这种情况，就在股债双杀的末期，也就是股债双跌半年左右的时间，弃债买股，很快你就能涨回来。而且还会有超额收益。因为股债双杀的末端通常是股市的最低点。至少会有一波百分之几十的反弹出现。所以仅用这种傻瓜方法，做一个一年10%的收益不成问题。

第三，房东肯定会涨租，但租金涨幅大概只是每年5%，房租上涨的速度远远落后于房价，特别是高端房产的租金基本上涨不动，因为不好租。所以每年能涨5%已经很不错了，今年北京市场房价涨了20-30%，而房租除了春节动了一下，几乎没怎么变化，那么问题来了，5%的每年涨幅，房租大概会每14年翻一倍，也就是说我14年之后才会交5万的房租，而如果你要现在买这套房，每月还贷的钱就已经是5万了。

所以算笔账吧，如果我用1550万投资，每年10%，抛出该付的房租1.8%，大概9年翻一倍，而房租每年都增加的情况下（事实上如果房价扛不住了，房租也会降）14年才翻一倍，那么14年以后，我的本金大概能翻3倍，已经达到了4550万，而房租只5万元，一年只有60万，只占到我这个本金的1.3%了。相当于我租房越来越容易了，租房的游戏当然可以继续，又或者我可以选择一个更好的房子更贵的房子接着租。

而如果我买了这套房，全款买的，没有利息，14年后所唯一剩下的就是这套房子，能够指望的也只有这套房子，房价再翻3倍，我的总资产也不过是4550万元（可能性极小）。先不说能不能把这房子卖出去，先说你觉得这十几年怎么过更幸福？

如今这套房子的价格已经是8万6,每平米，到时候大概的价格将超过25万元。那么普通住宅的价格，估计全都要过15万了，那么问题来了，2030年70后也已经60岁该退休，60后基本都70了，北京的核心区人口每年减少30万计算，到时候可能只有1600万人，这其中还有600万是老年人只领退休金的那种，你说我这将近5000万的房子，卖给谁合适？还能卖的出去吗？