三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。
【解读】
买受人于明知享有拒绝领受权时同意受领的，仅免除出卖人迟延交付的违约责任。债务人权利的放弃、或者义务的免除系形成权，自作出之时发生效力，故而不予支持翻悔。但免除逾期违约责任非属认可房屋质量，也非免除不完全给付的违约损害赔偿责任，故仍负有为补救履行之义务。
另，“法定交付条件”属法定义务，出卖人于行政法律关系也上负有完善法定交付条件的法定义务。
三十三、商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付商品房的，不予支持。
【解读】
如买卖合同中未约定的，则因系不同债权债务关系、债的主体亦不相同。如买卖合同中有约定的，则公共维修基金、物业费等所涉金额与交付房产相比，毕竟所涉过于微小，限制了买受人重大权利。
三十四、商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。
【解读】
依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，办理房产证的义务主体为购买者，开发商负有协助提供必要资料（交付后60日内）的义务。
依从上述约定，本条系明确“未明确约定由出卖人办理所有权登记”的情形下，出卖人系“协助义务”。另，除提供必要资料外，出卖人负有合理通知义务，否则系属《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“出卖人原因”。
买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求。
【解读】
依据《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。故尚未办理初始登记的房屋尚不具备实现产权转移登记的条件，系属法律上履行不能，排除强制履行请求权。买受人得依解除合同、损害赔偿寻求救济。
三十五、存量房屋的买受人起诉请求出卖人迁出户籍，不属于民事案件的受理范围。
出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同并赔偿损失的，应予支持。
【解读】
户籍具有高度人身属性，依合同法第一百一十一条规定，不适用强制履行。
三十六、买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记，出卖人以买受人未履行付款义务抗辩，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的，人民法院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款，出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的，可以作出同时履行判决，即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记。
【解读】
本条系对附条件判决方式的确认。附条件判决，指人民法院在做判决的时候，为判决执行附加一定的条件所作出的判决。先履行抗辩、同时履行抗辩系法定暂时性阻却对方请求权实现的权利，并非永久性丧失请求权或胜诉权。如全然驳回，待抗辩事由消失后再起诉，徒增诉累。
值得注意的是，出卖人仅提出抗辩未提起反诉，故附条件判决中“支付价款”非以请求权方式主张，而仅是买受人得对出卖人申请强制执行“交付房产”的前提条件。所以，出卖人不得依据该附条件判决申请买受人“支付价款”。
三十七、当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的，出卖人拒绝配合办理担保贷款，买受人符合下列条件之一的，可以支持其继续履行合同的诉讼请求：
(一)已经依约付清购房款，或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的；
(二)同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权，并且同意在合理期限内一次性付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的；
(三)已经取得银行贷款承诺函，且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。
除上述情形外，一般应当依照合同法第一百一十条第一项关于合同事实上不能履行的规定，对买受人继续履行合同的诉讼请求不予支持。
【解读】
本条中“继续履行合同”系继续履行房屋买卖合同。因房屋买卖合同往往涉及高额价款，付款方式是决定合同能否实际继续履行的重要因素。本条即解决因出卖人不配合原因情形下，能否现实的解决付款障碍，得使合同继续履行。如确不能继续履行的，买受人得依解除合同、损害赔偿寻求救济。
三十八、房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。
【解读】依文义理解。
三十九、房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。
【解读】
依据《合同法》第一百一十四条第二款前段：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”的规定，并不要求以哪一方提供的格式合同作为适用前提。本条似有多余。抑或意在将二手房买卖合同调高违约金之权利排除在外？但文义中难得出此意。
四十、房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。
计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
【解读】
本条系违约损害赔偿范围及其限制综合适用——可得利益、防损义务（不真正义务）、损益相抵、可预见等规则。本条亦是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”规定的具体适用。
四十一、买受人请求办理房屋所有权转移登记的案件，人民法院可以告知其申请对房屋采取保全措施。
【解读】
依诉讼理论，处中立地位的司法机关，不应主动向当事人一方提供或提示针对相对方的诉讼武器或措施。在法院主动告知当事人对房屋申请保全措施、如存在错误的，依据《民事诉讼法》第第一百零五条：“申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失”的规定，法院将处于“尴尬”地位，理论上甚至可成为索赔对象；而法院为了避免被认定存在“错误”，在采取了上述保全措施的诉讼中，其已有利益偏好，丧失了“中立”性。故本条设定实有不妥。
本条虽系为保障后续判决具有可执行性而为，但实过于“主动”。
四十二、有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的，视为放弃合同解除权。
【解读】
本条情形下，从诚实信用原则和运用权利失效理论角度认为，解约权利人在相当时间内不行使其权利而依特别情事足以使相对人正当信任权利人不再行使该权利的，此后权利人如依据原来之事由主张行使该解约权的，法院应认定权利人违背诚实信用原则，其解除权失效。
本条即采此观点，解除权人“继续履行合同或接受对方履行”即“足以是义务人正当相信权利人不再行使解除权的特别情事”。
四十三、合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持。
【解读】
《合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。
在一方当事人违约持续的情形下，解约权利人的解除权消灭或放弃后如相对人仍有存在违约行为，则该违约行为仍符合合同或法律规定解除事由的，权利人应仍可主张解除。
四十四、房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用的费用，费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付贷款利息。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产，人民法院经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的，应当向被告释明反诉请求返还财产，避免判决单方返还财产造成当事人利益失衡。
合同无效或者被撤销的，一方因房产价值波动受到的损失，由当事人按照各自的过错承担。合同解除的，守约方因房产价值波动受到的损失，由违约方赔偿。
【解读】
本条第一款依文义理解。
依据本指引第四十条规定：“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失”。而本条又规定“合同解除的，守约方因房产价值波动受到的损失，由违约方赔偿”。一个系房屋差价，一个系房产价值波动收到的损失，二者系同一意思还是有差别？
实则本条主旨与第四十条赔偿范围系有差异，第四十条系可得利益部分的损害赔偿，而本条系返还财产范围内的损害赔偿。合同无效、被撤销或解除后的法律效果中还包括返还财产，权利人享有返还原物之物上请求权，而返还财产并非违约责任，系法律关系变更后的直接效力。本条第二款中“房产价值”系返还财产范围内标的房屋的价值，切勿理解为市场房价变化造成当事人再购买或再出售房屋时的“可得利益损失”，该可得利益损失属违约损害赔偿范围。
四十五、买受人将房屋抵押给债权人后，当事人一方请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并请求返还财产，担保权人或者第三人提出独立的诉讼请求的，可以与房屋买卖合同纠纷合并审理。担保权人或者第三人就抵押担保的债权债务关系另行起诉的，可以与房屋买卖合同纠纷合并审理。
房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，抵押权未消灭，出卖人请求返还房屋，要求办理房屋所有权转移登记的，不予支持；出卖人主张将应当返还给买受人的价款在担保债权的范围内支付给抵押权人或者将该款提存消灭抵押权后返还房屋的，应予支持。
【解读】
本条情形系：买受人与出卖人签订房屋买卖合同后房屋所有权转移登记于买受人名下，买受人继而以该房产作为对外抵押；但其后买受人与出卖人之间买卖合同被认定无效，此时出卖人得向买受人行使返还原物之物上请求权，而买受人此前所做抵押之物权处分行为系无权处分行为。
在上述情形下，因担保物权也同样适用善意取得，抵押权人依此原始取得该房产之抵押权，故抵押权人仍得对该房产变价款享有优先受偿权。又，买卖合同与担保合同之间并非主从合同关系，买卖合同无效或被撤销，并不导致担保合同无效；无处分权人订立的抵押合同，也并不导致无效，故而担保合同亦不受影响。
另外本条可结合《商品房买卖合同司法解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定理解。
四十六、房屋交付后，买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记，出卖人提出诉讼时效抗辩的，不予支持。
【解读】
最高人民法院民一庭倾向性意见认为：“出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。”
（摘：《中国民事审判前沿》2005年第1集，第218页，最高人民法院民事审判一庭编，法律出版社）
四十七、买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。
【解读】
本条系一时性债权和继续性债权诉讼时效的适用规则。按日或者按月等时间单位累计计算违约金，其以约定的时间单位而成立各个债权。
四十八、合同约定委托人在一定期限内不得另行委托他人，委托人依据合同法第四百一十条的规定主张任意解除权的，不予支持。
【解读】
实在无法理解。如约定有“期限内不得另行委托”的，按其以约定方式事先放弃随时解除权论？委托人解除委托后不再委托他人的情形，与放弃解除权应有明显区别。
四十九、委托人违反商品房包销合同约定，将约定由包销人包销的商品房或者商品房项目转让给第三人，导致包销合同无法履行，包销人请求委托人赔偿损失的，应予支持。
合同对损失赔偿没有约定的，可以参照包销价格与商品房市场价格的差价、包销人的实际投入等因素确定损失。
【解读】
结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”、第二十一条：“出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定理解。
五十、包销人超出商品房包销合同的授权范围从事包销活动，致使委托人承担赔偿责任的，委托人可以向包销人追偿。
【解读】
结合《合同法》第四百零六条：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”的规定理解。
五十一、当事人签订的房地产求购协议书、看房协议书、看房确认书、委托看房书等约定居间人向委托人报告签订买卖合同的机会，并由委托人支付报酬的，可以认定为居间合同。
五十二、委托人违反居间合同的约定，利用居间人提供的信息直接与他人签订房屋买卖合同或者委托第三人签订房屋买卖合同，居间人请求委托人承担违约责任的，应予支持。
居间合同禁止委托人在一定期限内另行委托他人提供居间服务，委托人违反约定通过其他居间人提供的服务签订房屋买卖合同，居间人请求委托人承担违约责任的，应予支持。
居间合同未禁止委托人另行委托他人提供居间服务，委托人利用其他居间人提供的服务签订房屋买卖合同，居间人请求委托人承担违约责任的，不予支持。
五十三、房屋买卖合同签订后，委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由，拒绝向居间人支付报酬的，不予支持。居间人因此减少服务项目的，应当减少报酬；居间人对买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的，应当减少报酬，赔偿损失。
房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施导致合同无法继续履行，居间人以已经促成合同订立为由请求支付报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。
居间人违反居间义务，故意隐瞒重要信息，恶意促成合同订立，如果房屋买卖合同不能履行，居间人请求委托人支付报酬的，不予支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理。
【解读】
上述第五十一条至第五十三条，均为居间合同的具体规范，依合同文义理解。
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