营改增后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。由于大多数二手房出售人对税法知识知之甚少，对如何计算2年期有不小的疑惑。
案例
8月17日早晨，办税服务厅刚刚开门，一位王女士阿姨急匆匆的来到办税前台，她全家要去青岛定居，想把位于临沂市沂南县的房子卖掉，听周围朋友说房屋满2年有税收优惠政策，她的房产证日期是2015年9月，而契税税票上是2015年7月，怎么样算是满2年呢？到底能不能享受优惠政策呢？
出售满2年的房屋有何税收政策，让琪琪来告诉大家
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（〔财税（2016）36号〕）中的营业税改征增值税试点过渡政策的规定（附件3）第五条：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。
房屋满2年的时间依照房产证的时间还是契税税票上的时间？ ——“孰先”原则来确定！
《财政部、国家税务总局、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条第四款规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第二条对此进一步解释：“《通知》第三条第四款中规定的‘契税完税证明上注明的时间’是指契税完税证明上注明的填发日期。”
第三条规定：“纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照‘孰先’的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。”
因此，王女士购买房屋时间应该依照契税完税凭证上的时间计算，截至8月17日已经满2年，可以享受免征增值税的优惠政策。
供稿：沂南县地税局
审核：山东省地税局土地房产税处
编辑设计：山东省地税局办公室
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