大家晚上好，最近工作还是一如既往的特别忙，手里负责着好几个项目，下午狠心的老板又扔给我两个项目（心痛），所以有时候回复信息较慢，希望大家理解。
我是发自内心非常感动的，因为出书之前几乎所有出版社都认为我的这个选题受众面非常窄，不易出量，所以都不敢冒风险，此时此刻完成这个成绩，总算不辜负那些熬夜写书的日子！
大家的每一条评论和建议我都有认真去看，再次感谢大家中肯的评论和建议，让我能够更加清晰地看到不足并持续完善。
至于纸质图书也会列入我的计划之内，难度会加大体系将更加完善，但是希望大家给我一些时间，我会继续努力，初心不变将持续为大家服务。再次感谢！
前几天有小伙伴留言，想了解招拍挂的一些知识。趁此机会我也写一写，希望有所帮助。
言归正传。
招拍挂是指通过招标、拍卖或挂牌出让土地的方式，我在【房地产投资岗入门指南】一书中提到招拍挂是目前土地获取方式中最简单、最直接、最高效的一种土地获取方式了。
类别
含义
流程
招标
报一次价、保密、满足最低要求服务
发布招标公告，邀请参加投标，根据投标结果确定
拍卖
多次出价、公开、价高者得
发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定
挂牌
多次出价、保密、价高者得
发布挂牌公告，接受竞买人的报价申请，根据挂牌期限截止时出价结果确定使用者
以上三种方式中以拍卖最为常见，开发企业参与土地拍卖基本流程为：
招拍挂目前为国内诸多城市土地出让的主流形式，该方式的优点是一定程度终结靠关系、「暗箱操作」的协议供地方式。
接下来，我想重点分享一下我在参加招拍挂项目的一些经验。
投资人员应养成习惯，每天一早首先查看当地公共资源交易网是否有新的土地出让。避免遗漏新挂牌项目信息或发现时间太晚而无充分时间准备。与此同时，一旦有新地挂出连忙记录进入自己的“Excel土地台账”及“奥维土地台账”，建立自己的数据库。
2、挂牌文件解读
仔细研读挂牌文件，常规地包括规划条件函、竞买须知。仔细研读每一个条款，重点关注保证金打款截止时间、报名截止时间、建筑规划指标、报名方式、是否限高、有无配建要求、其它特殊条件限制等（是否有勾地可能？）等。
3、快速决策
从各大城市的拍卖流程来看，一个项目从公示到报名截止一般有20天的时间。在这段时间内你必须完成地区公司及集团的报名审批程序，时间其实并不宽裕；你越早能够完成内部决策程序，那么你就有更多的时间去研究竞争对手。
因此拿到一个新的项目公示信息，应该借助自己的经验马上判断项目是否有机会，可以利用我们之前探讨过的，先想该地区的房价水平，再利用自己的土地台账看看周边最新成交土地单价，再参照自己公司的建造成本水平，基本可以判断项目能不能做了。
若能做，马上报告领导，启动项目踏勘、市场调研、强排、经济测算等工作，一分钟不能耽搁。
若不能做，马上报告领导，说出你的理由。
4、打探敌手
招拍挂非常重要的一个环节，只有充分的了解到了参与对手，才可以辅助后期的举牌工作。但这里最大的问题在于，不到保证金报名截止的最后一刻，谁也不知道哪些企业会报名。而诸多公司为了节省企业现金流（保证金动辄数亿元）往往会在报名截止当天才会打款报名。
这种情况下我们应如何提前确定报名企业呢？
我的方法一般是，首先根据地块位置判断和哪些企业的投资战略比较相符，然后逐一向各企业朋友打电话核实（所以平时多加群，多认识行业朋友是很有必要的）。
然后，在报名截止当天及前一天务必到交易中心进行蹲场，看有哪些企业过来递交报名资料，一旦有同行过来马上主动过去勾兑一下，一般这种情况下过来的同行都是愿意互相沟通的，你知道有哪些企业要来，我知道哪些企业要来，双方再一合计也就八九不离十了；如果你一直坚守到报名截止的最后一刻，那么在报名前10分钟你基本可以完全确定本次报名的企业名单了。
5、硬举or和谐
如果报名企业少，比如3~5家，那完全是可以谈和谐的。匆忙的时候，大家有可能从报名截止到项目竞拍中途的两三个小时就得谈一场合作，速度谈下来一个框架协议，约定好多方各自的股权比例、谁操盘、谁并表、各方分别管哪些部门、股东会董事会席位等等。
如果报名企业多于了5家，一般谈和谐的难度就比较大了，这个时候大家就要摩拳擦掌，看谁的子弹多了，这种场合下最为幽默的是，每次拍卖会感觉都像是一场武林大会一般，各路豪杰齐相逢。
6、做好举牌准备工作
举牌看似十分简单一项工作，然而做好是要做非常多准备的，举牌前做好敏感性分析表，做好现场及“指挥部”之间的沟通，随时传达拍卖现场各对手的叫价情况，建议可以创建一个微信群，将拍卖现场各家企业的叫价第一时间反馈在群中，供未到现场的领导决策。
作为一名懂行规的投资人员，切忌超过授权价举牌，超过1元钱也不行！
7、招拍挂项目后评估
招拍挂后评估包括两个方面，一方面是自我总结，若摘牌成功，需要将本项目开盘后的经营情况与当初前期的测算指标进行对比，看看有哪些方面自己当初没有预估充分，价格、成本是否在自己的合理预期内？项目整体定位是否产生偏差？产品是否有了新的替换？越是有差异的地方越要找出原因。
另一方面是分析对手，若未摘牌成功，思考一下为什么这次别人举牌价远高于我们？是定价高？成本低？品牌溢价？产品竞争力？投资战略布局需要？还是采用了更优的方案？待对方项目开盘以后，一定要到项目现场去观摩学习，看看别人如何实现当时的举牌价的，在现在行情下任何一个企业举出的一个价格几乎都是有理由的！
8、积极参与每一次招拍挂
每一次拍卖就是一次武林大会，对公司来讲积极参与一次便可以有参与和谐“捡漏”的机会；对于个人而言，积极参与一次你便可以多认识三五个同行，久而久之圈子人脉悄然建立！
牧诗 2018.4.11
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