如果我货币突然急速贬值,比如在短期时间内,贬值达到20%以上,那提前还款肯定是最划算的,但是如果贬值的幅度在10%以内,那提前还款就是不划算。
可能有的朋友会说,不管货币贬值幅度有多大,都不建议提前还款,因为未来货币贬值都会一直存在,货币的购买力会不断下降,比如今天一万块钱可以买一平米的房子,但是20年之后,一万块钱,说不定连半平米的房子都买不到。
但是大家可能忽略一个问题,那就是贷款利息,因为贷款利息不可能永远不变,银行肯定是会根据物价浮动做调整,比如未来十年,物价一直都以6%的幅度在涨,那为了保持存款具有竞争力,央行肯定会根据实际情况加息,一旦央行宣布加息,那银行就会调整房贷利率,所以虽然物价会上涨,但是银行也不傻,一旦央行宣布加息,那房贷利息肯定也会跟着增加。
而要衡量这个标准我觉得不能单纯的以还多少钱来参考,而是要以实物价值来衡量,因为货币会贬值,但实物的使用价值不会有太大的变化。
我们举一个简单的例子,假如有一个人是养蛋鸡的,他现在买房办了一百万的贷款,期限是20年,还款方式是等额本息,他用于还房贷的钱,主要来源于卖鸡蛋获得的收入,这样我们就可以把他每个月还房贷转化成需要的鸡蛋数量来衡量。
比如现在贷款已经满三年,如果按照目前6%左右的平均通货膨胀率,当前鸡蛋价格是一块钱一个,那提前还房贷和不提前还房贷,所需要付出的鸡蛋数量如下:
第一种情况提前还房贷:
根据贷款计算公式,如果他在满三年之后提前还房贷,需要偿还的本金是901911元,那按照当前鸡蛋一块钱一个,那就是需要901911个鸡蛋。
第二种情况是在6%左右通货膨胀率前提下,没有提前还款。
从这个计算结果可以看出,如果他没有选择提前还房贷,按照货币每年的贬值6%左右的速度计算,那剩余的17年,他需要付出872153个鸡蛋。
所以在通货膨胀率在6%左右的水平,提前还房贷是不划算的,当然,这也不是绝对,因为有可能他生产鸡蛋的成本也会跟着涨上去。
比如他在还款满三年之后,提前还款大概需要90万块钱左右,相当于90万个鸡蛋,但是这时候货币在短时间内贬值20%,因为短时间之内,经济增长不可能消化掉这20%的货币贬值,所以最终贬值会传导到物价上,物价会上浮20%,这意味着原来一块钱的鸡蛋会在短时间之内会上浮到1.2元,这时候提前还房贷所需要的90万块钱,只需要卖75万个鸡蛋就可以还清,这个明显要比按时还款划算的多。
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