方升研究 | 重磅！中证公募REITs估值计算方法

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来源：园园ABS研究

中证公募REITs估值计算方法

公募REITs全称是“公开募集基础设施证券投资基金”，是指同时符合下列特征的基金产品：（1）80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；（2）基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）取得基础设施项目完全所有权或经营权利；（3）基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；（4）采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

一、REITs分类标准

依据基础设施项目资产的类型、现金流及所有权特征，参考资产支持证券的分类标准，将REITs分为偏债型与偏股型。一般地，资产支持证券为收费收益权，如高速公路收费、污水处理、供水与供热等，其REITs产品归为偏债型；资产支持证券为类REITs，如仓储物流、数据中心、产业园区等，其REITs产品归为偏股型，具体分类标准见附录1。

二、REITs估值方法

REITs估值方法分为两个层面，对REITs的资产支持证券部分，使用合理贴现率对资产评估报告中的预测现金流进行贴现估值；对REITs基金部分，当成交活跃时，通过可信二级市场价格进行认定估值；在成交不活跃时，偏股型REITs通过指数收益法或相对估值法进行估值；偏债型REITs通过相对估值法进行估值。

（一）REITs行情筛选与活跃认定标准

1、REITs行情筛选标准

（1）剔除成交量低于X的单笔成交价格；

（2）假设成交价格序列S有n笔成交，对成交进行离散度筛选，剔除区间

之外的成交价格。

2、REITs行情活跃认定：

根据二级市场行情计算REITs流动性指标包括但不限于换手率、成交量、成交笔

数、日内振幅等，按照指标范围判定市场活跃度。

（1）若市场极度活跃且存在合理行情，取收盘价为有效行情；

（2）若市场活跃且存在合理行情，取日内最后一段时间的加权平均价为有效行情；

（3）若市场轻度活跃且存在合理行情，取全部行情加权成交价为有效行情；

（4）若市场不活跃，当日行情无效。

（二）资产支持证券估值

（三）偏债型REITs估值

1、若REITs存在有效行情，将有效行情作为REITs的估值；

2、若REITs不存在有效行情，则REITs估值为：

（四）偏股型REITs估值

对于偏股型REITs，首先确定其可比权益指数。

1、若REITs存在有效行情，将有效行情作为REITs的估值；

2、若REITs不存在有效行情且存在可比权益类指数；

3、若REITs不存在有效行情且无可比权益类指数，则REITs估值为：

三、主要指标说明

附录1：REITs分类标准

附录2：符号说明

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