最高院案例：占用业主共有土地和场所设置的停车位归全体业主共有

关于商品房小区地面地下停车位的产权和收益归属问题，一直是个引起社会广泛争议的问题，国家从上世纪九十年代往后，先后出台了不少法规进行规范完善，特别是《物权法》的颁布，规定了国家对物权的处分原则，国家、集体、个人和共有产权受国家法律平等保护。

现根据最高人民法院(2017)最高法民申2817号民事裁定书和国家相关法规，整理一下国家对争议物权的认定方法：

在法庭审理中基本上是根据当事人提交的证据和引用适用法律条文的部分进行审理、裁决，当事人引用法律条文如果没有依据和出示的证据不能驳倒对方或证实自已的权利，就应当承担举证不能和适用不法律不当的责任。

一、国家法律处分物权与土地使用权的方法是权利主体一致原则

根据1994年《城市房地产管理法》第四十一条、2007年《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条和2001年《城市房地产转让管理规定》第五条、2001《城市房屋权属登记管理办法》第六条的规定，国家对土地使用权和房屋及建筑物的处分原则是遵循“物随地走、地随物走”房屋（建筑物）所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

也就是说，商品房建设单位（开发商）向小区业主出售房屋后，小区内除了专有部分外的土地使用权就归小区全体业主共有。反之土地使用权转归业主共有后，利用业主共有的土地使用权或其它场所设置的建设物和停车位也就同时归业主共有，专有产权部分除外。

二、国家对共有产权和专有产权有明确的划分标准

对专有产权的认定，《物权法》第七十三条规定了基本的处分原则，那就是“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”如何区分建筑区划内哪些是业主共有哪些是专有部分，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有专门划分共有产权和专有产权的区分原则，其中第二条规定了区分专有产权和其它人产权的三原则，完全符合这三项原则方可认定是专有产权。即：具有构造上的独立（符设在他人权利上的不算）、利用上的独立性（他人不可使用）、能够登记特定业主所有权的客体（需要有产权证证明），这三条原则缺一不可。而对于业主共有产权则在第三条和第六条做出了规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内除了其它不属于业主专有部分也不属于市政公用部分或其它权利人所有的场所及设施都属于《物权法》第六章所称有共有部分，此条同时规定建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。最高院解释第六条又规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”车位。而住建部2010《物业承接查验办法》第十六条就将“机动车停车设施、人防设施”列为业主共用的设施名录要建设单位交付业主现场检查验收。国务院《物业管理条例》第二十七条规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。

三、虽然《物权法》规定建筑区划内规划用于停放汽车的车位，当事人有权处分，但是占用业主共有场所和土地使用权设置的停车位归全体业主共有

虽然《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”但是，只要这些规划停放汽车的车位是利用业主共有的土地使用权或其它场所设置的地上或地下停车位（库），当事人也是无权出售、附赠或出租的，这类车位应该归全体业主共有。

按规划建设车位是房地产建设单位应当建设的配套设施和义务，但法律并不是规定这些规划车位建设单位都有权全部处理。只有规划内的车位是单独占有小区容积率且没有将规划车位建设资金和建筑面积、土地使用权分摊到业主，建设单位才有权处分，并能给购买人办理产权证。

建设单位可以按照规划建设属于其完全所有权的车位，但是这些车位的设置不得与业主共有的土地使用权和其它场所设施重叠，《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。但新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。业主购买的住宅楼地基建设成本远远高于几层楼房和地下室的建设资金，建设单位却要利用业主住宅楼地基建设归其所有的地下停车位，明显的是占用业主共有的设施损害了业主已经设立的用益物权，所以利用业主地基建设的地下停车位就应当属于全体业主共有（只是减少了地基回填土而已）。

四、商品房小区人防地下室不是国家鼓励性建设工程，而是按照国家规定必须建设的配套设施，建设单位无资格享受《人民防空法》第五条和《城市地下空间开发利用管理规定》第二十九条优惠政策

商品房小区的人防地下室是建设单位必须按照国家《人民防空工程建设管理规定》第四十七条规定应当建设的人民防空地下室（地质构造不适合建设人防地下室的也必须按规定缴纳人防地下室易地建设费，其地质符合建设标准的，人防部门不得擅自批准易地建设）。如果建设单位不愿意在商品房小区建设人防地下室，那么国家将按照本规定第五十三条“规划部门不得发给建设工程规划许可证，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得组织开工。”因此，根据《人民防空工程建设管理规定》，商品房小区的人防设施不是《人民防空法》第五条、规定的鼓励性投资的人民防空工程，既然不属于鼓励性投资的人防工程，那么建设单位也就无资格享受《人民防空法》第五条、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十九条谁投资谁受益的优惠政策。

国家鼓励建设的人防工程应该是指利用城市街道、绿地、广场地下空间建设的人民防空工程，地下空间投资建设单位可以开发成公用地下商业街、仓库、公用停车场进行出售、出租，地下工程施工完毕要恢复地面正常的市政功能，开发投资建设单位从地面赚不到钱，所以国家才鼓励投资这样的人防工程，对此实行“谁投资谁受益”的优惠原则。

五、小区人防地下室建设资金是国家规定列入商品房建设项目总投资的配套设施，商品房开发商向小区业主出售房屋后，小区内的土地使用权除了专有部分外就自然转移至小区业主共有，小区全体业主才是小区人防设施的真正投资者。

关于商品房小区的人防地下室建设资金国家规定要按照《人民防空工程建设管理规定》第五十一条列入商品房建设项目总投资。因此，也就可以证实此地下室的建设成本是必然要列入业主购买的商品房建设成本的，随着建设单位的售房完毕，根据《城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移”的规定，全体业主即是《人民防空工程建设管理规定》第五十九条规定的“连同地面建筑整体购置的防空地下室”的真正投资者，也只有全体业主才有资格享受《人民防空法》第五条和《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的优惠政策，因此商品房小区的全体业主才应该是这二部法规规定的投资者和受益者。而有些建设单位说地下室没有列入商品房建设成本，是有悖常理的，一是法律规定要列入商品房建设项目总投资，二是地下基础建设工程所需资金巨大，怎么会不列入建设总成本，即使不列入也是违反国家规定不受法律保护。

六、小区人防设施地下室只有移交给业委会管理才能保障人防设施的正常维护和平战转换的使用功能

根据国务院《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”和《物权法》第八十一条“业主可以自第管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其它管理人，业主有权依法更换”的规定，只有业主才适合长期按照《人民防空法》第二十五条、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十九条、《人民防空工程建设管理规定》第五十九条对小区内的人防地下室进行维护、管理和使用，以保障战时由人民防空主管部门统一安排使用。同时，根据国家人防办《人民防空工程平时开发利用管理办法》第十条“人民防空主管部门应当定期对《人民防空工程平时使用证》进行审验”，禁止无证使用人民防空工程或者转让《人民防空工程平时使用证》，第十二条“使用单位在合同期内不得擅自转租人民防空工程或者转让人民防空工程使用权。使用证审验时间、内容由省、自治区、直辖市人民防空主管部门确定，一些省则规定此证年度审验。由此说明建设单位所说人防工程属于国家所有，建设单位有权根据人防办的授权按照《合同法》第二百一十四条通过以租代售方式先出租二十年，租赁届满自动再续租至70年与房屋相等的期限完全是违背法规规定的。按照国务院《物业管理条例》第二十四条和《物权法》第八十一条规定建设单位就脱离了商品房小区，其如何保障对人防工程的维护、管理？如何保障人防车位租用人的使用人权益？因此，商品房小区的人防工程停车位的所有权、受益权、管理权、使用权只有定位为小区业主委员会，才能保障对小区人防工程的正常维护，以达到随时转换战时防空避难的本来功能。

建设单位预先进行了不动产初始登记，但不等于登记在建设单位名下其产权就属于建设单位

七、并不是建设单位对小区建设项目的土地使用权预先交纳了土地出让金，建设单位对所建设的建筑项目（含停车位库）产权预先初始登记在建设单位名下，其名下的产权就归建设单位

依照《城市房地产管理法》第三十八条建设单位转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。因此，并不是建设单位名下在小区商品房开发建设时期或竣工后办理了小区房屋（含车位）初始登记后，其名下的房地产所有权就归其所有，之所以要初始登记在建设单位名下，这仅是建设单位开发房地产、销售环节必须按照规定要走的流程而已。

建筑物权属登记按照《城市房屋权属登记管理办法》第九条分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权利登记；（六）注销登记。其中总登记是政府对辖区内的房屋进行的统一、全面的产权静态登记。其产权证书又分为《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。此办法第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

商品房建设项目按《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定“因商品房（含车位）买卖、赠与、划拨、转让、分割、合并等原因自事实发生之日起90日内办理分户转移登记”，将全部专有产权部分分户转移后其建设单位名下剩余的产权就应该是全体业主共有的产权。这些剩余的共有产权理当应该转移登记到小区业主大会或业主委员会名下。

按照最高人民法院(2017)最高法民申2817号裁定书案例，商品房开发商向小区业主出售房屋后，小区内的土地使用权也就自然转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。同理，利用小区业主共有的土地使用权和其它场所设置的汽车停车位同样要归全体业主共有。

但是，因为各个小区不能及时成立业主大会或某些业主委员会不懂法律，致使建设单位故意将共有产权继续保留在其名下而不对共有产权进行转移登记，因此，业主共有产权不能因为还保留在建设单位名下没有办理转移登记，就等于此共有产权就属建设单位所有。

最后提示一下，需要进行法律诉讼的朋友，应该正确引用适用法律条文，而不可泛泛而谈且没有列举详细的法律条目来证实自已的主张，在引用法规和主张权利的同时，还要积极举证来证实自已的权利和主张，如果举证不到位，可能就要承担举证不能的后果。假如业主不便于查证，可以向法院申请调查令，请求协助调查取证。法官审案具有自主裁判权，其审案的依据就是根据双方当事人自已引述的适用法律条目和提交的证据。在审案过程中有可能法官要求自已举证证实自已的权利，或要求自已举证反驳对方的权利，反之也有可能要求对方如此举证。总之，不要把希望寄托在对方无法举证而侥幸获胜。

附：最高人民法院(2017)最高法民申2817号裁定书案例

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2017)最高法民申2817号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：重庆市豪运房地产开发有限公司。住所地：重庆市江北区杨河二村71号4-3号。

负责人：刘某某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：骆某某，男，该公司员工。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会。住所地：重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑小区内。

负责人：徐某某，该业主委员会主任。

再审申请人重庆市豪运房地产开发有限公司（以下简称豪运公司）因与被申请人重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会（以下简称帝景豪苑业委会）车位纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2016）渝民终7号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

豪运公司申请再审称,（一）原判决适用法律错误。帝景豪苑小区建设用地使用权是豪运公司出资取得的，豪运公司是土地使用权人，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百四十二条之规定，帝景豪苑小区建筑区划内规划的地上停车位应当归豪运公司所有。原判决未适用物权法第一百四十二条，而适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款，属于适用法律错误。（二）原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据。小区的绿化面积、共有面积、交通道路，经政府相关部门验收合格，备案可查。小区绿化还超过了规划面积，不存在任何占用共有面积的情况。综上，豪运公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。

帝景豪苑业委会提交意见称，案涉车位属于小区业主共有，豪运公司不享有权利。（一）案涉车位使用的是全体业主共有的土地使用权。豪运公司给小区业主办理了房屋初始登记及转移登记后业主共同享有小区全部土地使用权。根据物权法第七十四条第三款的规定，占用了业主共有道路或场地，车位就应属业主共有。（二）豪苑公司不能取得案涉车位的所有权证，案涉车位不属于专有部分，产权应归全体业主共有。（三）案涉车位未计入容积率，且不参与规划建设用地面积分摊，产权应归业主共有。

本院经审查认为，本案焦点问题是：一、原判决适用法律是否确有错误；二、原判决认定基本事实是否缺乏证据证明。

（一）原判决适用法律是否确有错误

豪运公司申请再审认为原判决适用法律错误，应适用物权法第一百四十二条，而不应适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款。物权法第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，而《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款规定：“建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库”，两者并不矛盾。由于豪运公司向小区业主出售房屋，小区内的土地使用权也转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。故豪运公司关于适用物权法第一百四十二条之规定，本案所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。原判决适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款之规定，在于明确建设单位只有取得车位、车库权属登记之后才能进行出售，而案涉车位不能取得产权登记，因此不能进行出售。故原判决适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款并无不当。豪运公司关于原判决适用法律错误的申请再审事由不能成立，本院不予支持。

（二）原判决认定基本事实是否缺乏证据证明

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

综上所述，豪运公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回重庆市豪运房地产开发有限公司的再审申请。

二〇一七年八月二十四日