养老用地新政策：土地来源、供地方式、供地价格

编辑：万仁涛；本文内容参考了自然资源部、新华网、中国上海网等【整理摘编：时英平】

日前，上海市政府发布《关于促进上海市养老产业加快发展的若干意见》，《意见》围绕政策引导、要素供给、消费培育、环境营造等方面，提出20条政策举措。

政策甫一出台，即刻在养老行业引起热议。

上海是最早进入人口老龄化的城市，在养老服务领域的做法、政策、模式等方面一直有着引领和示范导向，因此，上海的一举一动都备受关注。这其中，关于养老服务设施用地供应方面，最受瞩目。

先来看看上海的养老用地新政策。

关于养老服务设施用地，《意见》原文如下：

（七）拓展用地空间。保障新增养老服务设施用地需求，对新建养老服务设施项目符合《划拨用地目录》的，采取划拨方式供地；营利性养老服务设施项目，以租赁、先租后让、出让方式供应，鼓励优先以租赁、先租后让方式供应。降低养老用地成本，制订体现均质性、公益性和社会性的养老用地新地价，引导整体地价水平与标准厂房类工业基准地价相当。鼓励利用存量资源加大养老服务设施供给力度，定期发布存量设施用于养老服务的资源目录，多渠道增加养老设施供给。（责任部门和单位：市规划资源局、市民政局、市发展改革委，各区政府）

众所周知，现在阶段养老服务服务业投资回收周期比较长，前期投入比较大，资金回笼比较慢，所以市场化的养老项目做不好的一个根本原因就在于土地。

上海出台的《关于促进本市养老产业加快发展的若干意见》确实有一些新意，其对于用地政策给予了优化，包括土地的来源、土地出让模式的调整、土地价格的降低等，都有助于降低养老项目投资者的拿地成本，同时鼓励其积极进行项目开发。

具体而言，养老服务业供地方式上，一种是划拨，一种是先租后让，通过制订体现均质性、公益性和社会性的养老用地新地价，引导整体地价水平与标准厂房类工业基准地价相当，这与原来的房地产开发模式相比，将大大降低用地成本，实际上也是对养老产业的支持。

从此类政策内容可以看出，考虑到今年上海供地节奏会加快，所以部分涉足养老地产业务的房企或面临新的机会。

那么，上海的养老用地新政策“只此一家、别无分店”吗？

并不是。

如果我们把视角拉长，就会发现，上海的做法其实是自然资源部关于养老用地政策的“适度细化”，并且赶在全国其他省份先行出台地方性的措施。

早在2014年，原国土资源部就印发了《养老服务设施用地指导意见》。原国土部的《意见》提出：

经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。

营利性养老服务设施用地应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。

鼓励租赁供应养老服务设施用地。为降低营利性养老服务机构的建设成本，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。

农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。

大家注意：2014年版的《意见》中，就已经提及“养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策”了，只不过在具体落实环节“雷声大雨点小”。

由于该《意见》自下发之日起执行且有效期为五年，因此，到了2019年，自然资源部出台了新的养老用地政策。

2019年11月27日，《自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》出台，关于养老服务供地，原文如下：

（八）依法保障非营利性养老服务机构用地。市、县自然资源主管部门应结合养老服务设施用地规划布局和建设用地供应计划统筹安排，充分保障非营利性养老服务机构划拨用地需求。以划拨方式取得国有建设用地使用权的，非营利性养老服务机构可凭登记机关发给的社会服务机构登记证书和其他法定材料，向所在地的市、县自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请，经有建设用地批准权的人民政府批准后，市、县自然资源主管部门同步核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书。鼓励非营利性养老服务机构以租赁、出让等有偿使用方式取得国有建设用地使用权，支持政府以作价出资或者入股方式提供土地，与社会资本共同投资建设养老服务项目。

（九）以多种有偿使用方式供应养老服务设施用地。对单独成宗供应的营利性养老服务设施用地，应当以租赁、先租后让、出让方式供应，鼓励优先以租赁、先租后让方式供应。国有建设用地使用权出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地只有一个意向用地者的，市、县自然资源主管部门可按照协议方式出让（租赁）；有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让（租赁）。

（十）合理确定养老服务设施用地供应价格。以出让方式供应的社会福利用地，出让底价可按不低于所在级别公共服务用地基准地价的70%确定；基准地价尚未覆盖的地区，出让底价不得低于当地土地取得、土地开发客观费用与相关税费之和。以租赁方式供应的社会福利用地，由当地人民政府制定最低租金标准，并在土地租赁合同中明确租金调整的时间间隔和调整方式。

由此可以看出，在部委层面，政府已经注意到一些社会资本投资养老服务设施建设的热情很高，但是在供地问题上面临着进入门槛高、“拿地难”和“用地贵”等问题。

自然资源部的《指导意见》明确了年度建设用地供应计划安排、非营利性养老机构申请划拨用地、营利性养老服务设施用地供应方式等方面的政策措施，充分保障养老服务设施用地供应，满足多层次养老需求。

明确了地价支持政策，养老服务设施用地的土地用途为社会福利用地的，出让底价可按不低于所在级别公共服务用地基准地价的70%确定；利用存量土地建设养老服务设施并由非营利性养老机构使用的，原有偿使用的土地可不增收改变规划条件的地价款。

所以，上海新政策中关于养老用地的措施，可以说是与自然资源部的《指导意见》一脉相承的。但是率先在地方政策中再一次强调并细化，这，值得“点赞”。

接下来，我们用图片的形式回顾一下上海的“养老产业20条”吧：