又到了盘点各大房企全年业绩的时节，今年的榜单特别引人注目。因为年初以来头部房企的消息不断，万科重提“活下去”，恒大打折促销都引来围观。“碧桂园裁员百分之五十”更被传得沸沸扬扬，结果被证实一场乌龙——不仅没裁员，还在新业务领域大举招兵买马。
其实，各种消息都不是干货，种种微妙的心态纠缠其间，营营青蝇，烦人不已。要看干货，还是得看年度业绩的盘点。
2018年年度业绩出炉，没有太大的意外。行业集中度继续提高，现在已经到了头部公司之间拉开差距的阶段。碧桂园、恒大、万科、融创、保利“五虎上将”进一步分化，形成了“三驾马车”先行一步的格局。尤其是碧桂园，不仅稳坐行业龙头的地位，而且有扩大领先优势的趋势。
这在规模体量上体现得尤为明显。
01
规模与增速
房地产行业的特点之一就是规模效应特别明显，尤其是在行业处于调整阶段时，规模体量的大小决定了企业的资源利用效率、社会影响力。头部五大房企整体的成绩都不错，没有生存之忧，但是规模大小仍然直接决定了行业地位。
融创中国2018年合约销售额4650亿元，保利地产实现签约金额4048亿元，均在5000亿大关之下，而年度销售业绩第三名的恒大已经达到了5513亿。千亿左右的规模差距，已经不能说是一个梯队了。
保利的销售增速惊人，同比增长30%，但是净利润率增幅有明显回落，规模扩大和投资收益之间的平衡问题初露端倪。相比之下，“三驾马车”的业绩总体上没有“糟点”。
在“三驾马车”中，恒大年度销售5513亿，万科年度销售6070亿元，都是全口径统计数据。而碧桂园自去年7月份开始使用了权益口径，公布的数据是5018亿元，难道是大幅下降？
非也，根据第三方统计机构克尔瑞数据的全口径统计是7287亿元，不仅稳居三大房企之首，而且和第二名万科之间的差距在千亿以上。
年度销售额增幅也体现了碧桂园的压倒性优势——碧桂园增幅达31.3%，万科为14.5%，而恒大10.1%。销售面积增幅的排名情况也类似，碧桂园23.1%，万科12.3%，恒大4.2%。显然，碧桂园的规模优势和增长优势均很显著，行业龙头当之无愧。
出现这样的局面也在情理之中，万科近些年经历了宝万之争，经营多少受到影响，比如2017年相对忽视了三四线城市布局，错过了机遇。而恒大则高调转型，投入高科技、电动车、医疗等诸多行业，地产主业采取了相对守势。
当然，单论规模大小，还不能表征企业的运营状况。就像我们判断一个人的健康状况，满面红光、虎背熊腰当然好，但具体的健康指标还要验血、拍片等等——对企业而言，解读财务数据就相当于验血了。
02
现金为王
这次“三驾马车”的财务数据各有亮点，一一比较过于繁琐，仅以碧桂园为例。
2018年，碧桂园的净利润约为人民币485.4亿元，同比增长约68.8%。以碧桂园侧重民生地产，在头部房企中多年保持平均每平八千多元的较低定位，这样的净利润成绩还是不错的。且同比增长速度非常可观，呈现快速向上的趋势。
对当前形势下的房地产企业而言，现金流情况的重要性远比利润水平重要——只要现金流状况良好，头部房企的利润水平不会差到哪里去。“现金为王”的时代，“贫血”才是企业经营的大忌。
碧桂园的现金流是个显著的亮点，从2017年到去年，碧桂园强调高周转的方针奏效。2018年度实现了权益物业销售现金回款约4557.9亿元，权益销售回款率高达91%，连续三年实现正净经营性现金流。
截至2018年12月底，公司可动用现金余额约2425亿元，另有约3017亿元的银行授信额度尚未使用。既有充足的现金，又有庞大的授信余额，保证了企业后续经营的进退自如。
更难得的是，2018年碧桂园的净借贷比率仅49.6%，同比下降7.3%。净借贷比率是媒体炒作房企“高额负债”的主要指标，需要多费些笔墨解释。单一的净借贷比率并不能表征企业的健康程度，经营活动陷入停滞、信用流失的企业，净借贷比率也会很低。
碧桂园明显不属于这种情况，年度销售同比增长31.3%的高增速，正处于扩张阶段。而且银行授信充分，余额三千多亿，不存在信用流失问题。更难能可贵的是，作为规模和增速都遥遥领先的行业龙头，净借贷比远低于行业平均水平，并实现了明显的下降——根据克尔瑞地产研究披露的数据，2018上半年末，170家房企加权平均净负债率为92.56%，较年初增加了4.04个百分点。
连续三年实现正净经营性现金流，可支配现金余额和授信余额充分，净借贷比率低于50%，所有迹象都有力地证明了碧桂园已经实现了现金良性循环，不需要依赖外部融资来支撑现金流，展现了稳健的财务风格。
而且，稳健的财务风格和积极的业务状况并行不悖，这在中国房地产行业中并不多见。这才是行业龙头发展成熟的王者风范。
整体上看，碧桂园2018年的主要财务数据有亮点、无糟点，均衡优质，是一张让人放心的“验血报告单”。
03
发展潜力
社会各界不仅关心房企巨头的经营现状，还关注着企业的发展潜力。规模增速可以说明部分问题，授信余额和可支配现金也有一定表征作用，但是中长期的发展趋势还需要补充其他信息。
首先是土地储备情况。碧桂园的土地储备数量是非常充分的。截至2018年12月31日，碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，“储备粮”足够支撑公司在未来三到四年的销售。
在土地储备布局方面，碧桂园的情况是是总体均衡、有所侧重。2018年获取的土地中，目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60。
作为一家定位民生需求为主的房企，四六开的布局结构较为合理，尤其是去年十月国务院常务会议上重启棚改的政策已经确定，三四线城市的房市回暖有了一定的预期。碧桂园侧重三四线的土地储备结构会在今后几年内释放出较高的效益。
最能体现碧桂园土地储备前瞻性的是对大湾区的深度布局，截至2018年末，集团位于大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米，权益可售货值达到3721亿元，储备量业内领先。国家政策积极打造三大都市圈中，大湾区的房地产潜力是最佳的。
京津冀有很强的行政属性，对房地产的管理和调控会极为严格。而长三角的发展成熟，城际的房市梯度不大，房地产发展整体趋稳，增量空间有限。而大湾区既有良好的经济基础，又有房地产市场的“价值洼地”，未来的成长空间巨大。在这一“富矿”地区的多元布局，很值得期待。
土地储备情况直接关系到房产企业今后数年内的发展后劲，而地产主业之外的产业布局则对房企的转型升级有着长远的影响，也是未来房企龙头战略定位的风向标。
当下中国的房地产企业转型方向大体有以下几种：
一种是退出房地产主业，转为金融企业，以投资为主，这在中型房企中较为常见；
第二种是继续在产业链中挖掘新的发展方向，如长租房、商业地产、物管，这在大型房企中多少都有涉及；
第三种是综合发展，多产业方向尝试。
三种方式各有各的道理，主业领域已经缺乏竞争力的企业主动退出，不失为明智的选择。产业链范围内的布局调整略偏保守，而多产业的跨界布局是比较激进的做法，风险比较高。
碧桂园选择的未来定位地产、农业、机器人的综合模式——地产主业不放弃，农业作为基础性产业长期发展，深耕机器人产业作为中期的新增长点。方向选择上跨界不越界，强调产业之间的有机组合。
大企业的转型升级一定要注意新旧产业之间的关系，既要有一定的距离——否则无所谓转型，也要有一定的关联——否则企业发展进程割裂，管理风险较大。碧桂园的三大方向，行业属性相差较大，但是都与地产主业有着千丝万缕的联系，且各有侧重。
在三四线城市打拼多年的碧桂园，对农业的熟悉度和涉农的资源都不存在问题，而农业是政府长期扶持的重点行业，市场也有稳定需求。这是符合企业发展现状的“近水楼台先得月”，并无突兀。但是，农业的投资周期较长，短期回报并不算高，选择这一方向是长期战略布局。
而机器人属于高科技行业中发展较为成熟的门类，市场应用前景广阔，整体风险可控。房地产行业的各个环节都有直接的应用需求，建筑部门用以补充人力短板，在物管部门也有用武之地，此外农业领域、商业、服务业都有明确的需求，集团内部“自带订单”是碧桂园进军机器人的有利条件。
而且，机器人领域经历了多年的发展，行业内人才储备扎实，资金投入后能够较快形成优质团队，不存在行业门槛，所以在数年内产生初步回报和应用是较有把握的。
从实际进程看，碧桂园在机器人领域的发展顺利，符合预期。截至2019年2月，博智林机器人人才团队规模接近900人，其中硕士以上学历的人才占比超过49%，而拥有博士学位的研发人员超过41%。
而公司的顺德机器人谷占地10平方公里，格局很大。顺德是碧桂园“龙兴之地”，又处在大湾区的有利位置，既体现了碧桂园深耕机器人领域的决心，又在发展上会有诸多便利。
整体而言，碧桂园是以地产主业为中心的两翼展开，跨界融合，时间线上长短结合，是一个周密稳健的布局体系。较为接近当年李嘉诚老先生引领长江集团的转型模式——从房地产到公共事业、金融的周边拓展，再结合高科技领域的适当投入，逐步转型为综合性企业集团。
总而言之，社会公众不要因为房地产行业存在诸多问题而戴上有色眼镜——实际上大部分问题都不是房企造成的。应该承认，中国房地产行业经历了二十余年的蓬勃发展，形成了一批优质企业。
近年来，这一行业进入了调整阶段，是大浪淘沙、行业整合的重要转折点。对优质的企业而言，这一调整期是长期发展的最佳机遇，采取不同的策略以适应新的形势是应有之义。进退的选择、未来发展的布局重点都是企业自主的选择，无可厚非。
逐步退出、控制规模也不是失败，也许会在新的领域有更高的成就也未可知。单就房地产行业本身而言，碧桂园在2018年以七千亿以上销售额的高位保持着高增速，下一步很可能继续扩大地产主业的领军优势，进而在“三驾马车”中脱颖而出，在中国房地产行业中地位持续提升已经没有什么太大的悬念。
对此，多家专业机构的研报都给予了高度的评价，摩根大通给予碧桂园“买入”评级，目标价17.5 港币。中银国际更看好碧桂园布局三四线的战略和稳健的财务状况，评价更为积极——不仅给予碧桂园买入评级，目标价为20.84港元。
可以说，专业人士对中国房地产行业的“巨人之争”阶段，有了明确的形势预判。
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