就赤沙TOD浅谈一手盘的投资属性

开水菌的开场白

大多数人引以为傲的投资

实则是另一种形式的消费

投资是要算收益的

消费是纯支出的......

2022年广州一手楼市场的当红花旦

非赤沙TOD（备案名：品越华府）莫属了

吹风这玩意22年中准备开盘了

因其地段好，产品新

加之去年吹风限价10w/㎡

吸引了市场无数关注

毕竟这个价二手只能搞到泓景珠帝

这类15年左右楼龄的房子

如今限价放开了

我们预计赤沙的合理售价在12~14w/㎡

即便是这个价

赤沙也依然不缺乏追捧的买家

毕竟总货量不多

1800+户的总量，能容纳的买家家庭其实很少

越秀+地铁+磨碟沙产业的高管们基本上就可以占满了

户型段方面125（4房）、140（4房）、205（4房）、265（5房）、310（5房）

确实

在市中心产业核心区

你想找个4房不超豪的

又要新，有地铁，有商业，近产业，有学校

这样盘实在太稀缺了

所以赤沙的面世一定会引起哄抢

那么问题来了

即使卖12~14w/m²，125m²的门槛在1500~1700w

这个价格高吗？

不高

1500~1700w想要在广州0.5环买到不超豪4房

真的太难了

珠城心语的136m²门槛在2000w

而天公要四房的话：

隽园的141没小区

东新、东逸、熹园、天逸全都超豪宅面积

万胜围的天悦143只是个3房，门槛还要2400

水蓝郡4房门槛146的又超豪宅面积

赤岗北泓景珠帝佳信虽然有133~135的四房产品

不过不在这个总价段范围内

品质方面也没法跟上述其他产品竞争

所以赤沙的产品完美填补了

市区1500~2000w这个总价段不超豪4房的空缺

在这个总价&户型段把珠城、天公、万胜围、赤岗北一众基本碾压

论稀缺性，绝对是个好产品

既然那么稀缺

是不是闭眼买就完了？

问题就在这

人人都知道赤沙TOD是个好东西

价格又那么划算

那么想必想入赤沙的人能从赤沙排到西门口了

未来开盘买家&买家之间必然有一场搏杀

竞价之余
比的就是各自关系&首付比例&付款时间了

全款的关系户也至少能排到公园前

遥想当年的嘉裕&天悦开盘

不少一次性付清的关系户吧

所以人多了，门槛就上去了

产品一定是好产品

投资属性看着也是一流

即使全款买，买到也是赚到是吧

参考当年嘉裕4w~20w

天悦3.8w~18w的神话

在大众眼里要是能买到这样的产品

一定是赚翻了

以天悦最小面积135为例

2012开盘3.8涨到18w那就是从513w涨到2400+w

10年足足1900w的收益（收益率380%）

当年有这眼光真是投资鬼才

如今的赤沙TOD更有琶洲西嘉裕公馆的美称

应该也能创造这样的暴富神话吧

10年赚380%，真神吗？

未必

在普罗大众所理解的房产投资观念里

大家津津乐道的只是广义的账面浮赢

即（18-3.8）/3.8=380%

但普通人是不会在意

资金成本

杠杆率

投资效率

机会成本

······

这些问题的

3.8涨到18看着挺多

但在职业投资客眼里

这个收益率根本不值一提，甚至有点搞笑

看到这里会有不少小伙伴提问

“14w/²的涨幅还嫌少？怎么理解？”

2012年天悦刚开盘挺抢手的

好多都要全款购买

门槛135㎡的房子全款500+w

（且不说其他197、255、286的户型了）

当年同期保利心语南向110㎡单价2.5w

首付也就80+w

500+这个资金量放在当年足够贷款买5套心语110

考虑到月供问题

咱们留钱供，买个3套总行吧

（3套的估算是很保守了，完全没算个人收入，正常收入情况下能供4套）

到2017年的时候心语8.5w

除去贷款相当于到手750w一套，3套就2250w

同期再置换成3套嘉裕152㎡，9.5w/方

500w一套首付，买3套，也是留钱供

跑到2021年的时候嘉裕152市值2900w

三套就是2900*3=8700w

扣除贷款，套现5700w

此时天悦135市值2300w

5700够买两套天悦135外加1000w

（足够买台劳斯莱斯幻影过过瘾了）

那么这一波操作下来的收益率是多少？

（5700-500）/500=1040%

相比于天悦

（18-3.8）/3.8=380%

高低立现了吧

当然这个是粗略估计的数

没算租金

没算资金成本

没算利息，税费，交易成本等等

但是差距仍然甩了几十条街

而当年一手买天悦能这么操作吗？

不能

一手签约后3年收楼，2年出证，2年限售，5年内有增值税

硬流通就能锁你7年

一点操作的空间都没有

有人说上面不就是杠杆拉满嘛

不用月供咩，负债那么高，哪里是普通人能做的

嗯，这就是职业投资客&普通玩家拉开差距的地方

当然，常人此处一定还会有一个延伸问题

“你当年怎么知道房价还能涨”

常说的“赚不到认知之外的钱”就是这个意思

这里就不展开了

职业投资客从认知、选筹、资金成本、操作风控、买卖策略、时间节点把控、名额调配····

每个细节都操作拉满

所以回到文章的开头

买到了赤沙，只是赢了一步

在普通人看到的是买天悦10年赚了1900w

而在我们看来，是亏了5700-1900=3800w

这就是投资的机会成本&投资效率

而这个东西是沉默的

普通人看不见

也就不在意

买一手盘里的好项目

就像阔太走进太古汇配货50w买个限量款birkin50w

喜欢就是喜欢

回头跟小姐妹吹自己的包市值80w了

好看还赚钱

至于是不是赚钱嘛

懂得都懂，开心就好

所以吧

大多数人引以为傲的投资

实则只是另一种形式的消费