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9月份的时候接待过一朋友，特地跑到我这来聊海外投资的事，问我澳洲房产怎么样？悉尼、墨尔本、布里斯班哪个城市更适合投资？
当天我没能给什么建议，一是我对澳洲市场没那么熟悉，怕胡乱建议挡人财路，再就是朋友当天完全沉浸在澳洲房产挣钱的美好愿景中，一直在滔滔不绝的跟我普及从销售那里听来的澳洲房产的各种好，完全没有给我说话的机会。
销售提炼给朋友的澳洲房产的优势！
首付只需10%即可买别墅
贷款只还息不还本
持有期间税率低
没有遗产税
投资回报高
没想到的是一个多月后他在加州买了套condo，放弃了澳洲。问他原因的时候，他喋喋不休地跟我唠了俩小时，下面整理出来给大家分享一下。
01
购房资格
有澳洲身份（包括公民、永居）购买澳洲房产没有法律限制，没有澳洲身份的（海外人士）只能购买新房或者空地建房，不能买二手房。买新房也要先通过FIRB审批；
这也意味着以后外国人买的楼花（也就是期房），卖的时候只能卖给当地人或有永居身份的新移民，而当地人对楼花又非常排斥，后期的投资变现估计会非常不顺利；
美国这边有无绿卡均可购房，购房种类，后期买卖对象等均没有限制；
02
贷款相关
澳洲买房，首付只需要10%，后期交房时再补齐尾款；美国这边房产更低，前期只需付定金，3%-5%左右，剩余尾款在交房前约定日期补足即可。
贷款只还息不还本是澳洲可选的贷款方式之一，前期可以只还利息，先不还本金，但一般只能维持5年，5年后需要银行重新审批。
目前澳洲银行对外国投资人的贷款利率跟成数均有收紧，现在外国投资人在澳洲买房，贷款只能贷到6成左右，不是之前说的8成，利率一般在5以上；
外国人在美国也可以贷款，首付4成，贷款6成，利率一般在4.2左右；美国这边利率如果降低，客户可以选择重新贷款，以降低利息；
03
税费相关
2015年12月1日起，购买100万澳币以下的房产，需缴纳5000澳币的海外购房许可FIRB申请费。对于100万澳币以上的房产征收10000澳币的申请费，每增加100万，多征收10000澳币申请费。也就是200万的收2万申请费，300万的收3万申请费；
澳洲购买房产需缴纳印花税，持有期间主要是市政费，物业费和土地税；
印花税一般在4%左右，本地人购买房产一般会有适当的减免政策；外国投资人购买房产，2016年7月1日后，则需要额外加收3%的印花税，也就是7%；
土地税本地购房人一般为0.5%,外国投资人2016年财年的土地税进行相应比例的上调，最高到1.5%；
美国购房无需审批费用，购房后的成本主要是每年要交的房产税，物业费，房屋保险等。加州这边房产税在1.02%左右，物业费跟澳洲相当，房屋保险两边也相差无几。
澳洲无遗产税，美国有最高可达40%的遗产税。外国人在美国买房，遗产税有60000美元的免税额度，但如果事先赠与自己的子女的话，就可以免赠与税，所以除非万一情况，在美国买房往下传承，也涉及不到遗产税的问题。
04
投资回报
澳洲房产出租的年化租金回报好的可以达到5%左右，太高的就不要相信了，肯定是销售给你算的没有扣除房屋管理费用、物业费用等的一个毛租金回报，这点同美国相当。
澳洲打击房产投机行为，在购买一年内抛售的物业，物业增值部分需缴50%的增值税，但在一年以后，则只要缴30%即可，如果是澳洲身份，只需要25%。
美国这边房屋出售时，如果是一年内，适用短期资本利得税，税率等同个人所得税率；如果是一年后再出售，适用长期资本利得税15%。
而且如果符合自用房屋的规定，即5年内如有2年连续累计居住，则可享受250000美元，夫妻合计500000美元的免税额度。
总结起来就是有身份跟无身份，在澳买房差别很大，而在美国买房差别不大；后期卖房时澳洲限制多，只能卖给本地人，而且增值部分所交税款几乎是美国的一倍。
我惊叹于朋友功课做得细致，也佩服他方向的把握。
上周五中信银行私人银行联合胡润研究院刚刚发布了一份《2016中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》，报告显示已置业海外的高净值人群在海外平均拥有2.3套房子，“资产配置”是他们置业海外的最主要用途，其次是子女海外教育居住。
而美国成为中国高净值人群海外置业首选国家。
个人的选择是现象，一群人的选择则是方向。
< 全文完 >
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