业主通讯
第71期
第二部分 法务工作
小区尤如一块肥肉，这是好事，问题是产生收益归于业主，还是被人以各种名义侵占。为了维护小区全体业主利益，本届业委会通过法律途径，采取强硬手段，夺回部分被侵占的利益，成果如下：
一、夺回地下车库管理权。
由于地下车库归属权复杂，成为小区管理的一颗毒瘤，业委会于2017年发起诉讼，在上海第一中级人民法院终审判决下，地下车库管理权统一归物业公司，业主有要求、有意见，统一找物业公司，而不是像以前一样，不知道到哪里找那个神龙不见首尾的经营方。
以前地面上停车有物业管，地下车库有上海滨江置业有限公司（以下均称开发商）管。老住户都知道，地下车库停车时，经常发现车上扔了一张白纸，就说要涨价了，钱付给什么公司也不清楚；甚至一个地下车库几个“公司”管，几个人收费、装几个停车栏杆，堪称奇观；同时，有钱业主（购买所谓长期使用权的），在开发商忽悠下可以将每月规规矩矩付租金的前面业主用户立刻赶走；外来公司可以突然占用大片地下车库，将原有租户通通赶走；为出售所谓“长期使用权”，突然将机械车位拆掉，甚至要“强迁”已经购买了所谓“长期使用权”的租户。其后果是，开发商可能将所有的机械车位和地库地面（含通道）非产权车位全部出售，将现在的地下车库车位租客全部赶走， 在应该按先来后到正常出租的公平秩序受到破坏，在前面车主正常使用情况下，让购买“长期使用权”的人赶走前面正常租户，也造成谁有钱谁有权的不平等现象。
业委会于2017年采取法律手段，提出诉讼，经上海第一中级人民法院判决，小区停车管理统一归物业公司，从此，开发商虽不时掀起小波澜，但近几年地库基本上安定有序，业主放心。
通过关于地下车库所有权的诉讼，业季会还夺回了地下车库部分车位使用权，使之属于全体业主所有，以前开发商在地下随意划一块其并没产权的面积就出租 获利的情况得到纠正。目前状况，地库41个产权车位已全部出售业主，业季会还夺回了地下车库部分车位权益，地库不是开发商所认为的一切归属他们。 二、夺回属于全体业主的物业空间，并产生收益
业委会于2017年就本小区4号楼架空层物业权归属提出诉讼，经上海市第一中级人民法院判决，4号楼架空层属于全体业主所有！这是小区大事、喜事。
小区每年增加了一定的收入。该架空层从小区启用以来，就被开发商占用出租，业主丝毫不知情，不仅没有收益，反面要承担清洁卫生、外来人员流动带来的成本。法院判决后，业委会将该架空层的收益归入属于全体业主的公共收益，直接为全体业主增加了收入。目前，物业权转移的收尾程序仍受到阻碍，不妨碍法律判决，坚信一定可以完成。
最后，不得不讲一讲：对我们业委会来说，这些官司应诉或者起诉均属迫不得已，我们认为，开发商一直利用小区有些地方权益界线不明，而侵占或者超越权限支配因产权被售尽后已不属于开发商的权益。不确权，除4号楼架空层法院判给全体业主外，无法知道其他楼宇的架空层怎么会让开发商办出产证销售，按现今价值获利上亿的？小区配套设施机械车位，未通过业主大会为什么会被开发商拆除而没有受到有关部门及时制止？规划和竣工均有的小区会所怎么会无缘无故失踪？游泳池究竟在哪里？诉讼没有浪费资金，诉讼赢得资金远远超过迫不得已应诉或者起诉的成本支出，因各种原因而没有赢得的诉讼，让全体业主了解了业主与开发商之间权益的界线， 为小区长治久安打下法律基础，但确实消耗了业委会许多精力。
通过法律诉讼而不是信访或闹事保护自己的利益，包括本小区公共利益，是有理有节、遵法依法的做法。本届业委会法务工作之所以大量增加，是因为我们根据街道和居委会领导的要求，反对通过影响社会稳定的做法来维护利益，而是坚持通过法律途径解决。但这一途径十分困难，咱们业委会与备有专业法律顾问、拥有保存和制造证据强大能力、财大气粗的公司相比，完全不在一个水平面上，不得不从头学起。为寻找证据，业委会成员与我们方律师，奔波在本市各个相关机构和部门，申请调看资料，申请有关部门档案公开，与拿高薪水的对方律师比，其艰苦情况如寒冬饮冰，酷暑生火，冷热自知。（注：最近开发商向法院申请172万的诉讼保全，冻结了物业账户内此部分款项，这样资金量对物业对小区业主讲，都是极大的。开发商借口是我们未支付车位租赁费，而物业及业委会从未拒绝支付，甚至写信去开发商，只是开发商亦需支付车位的物业管理费等，需要确定如何相互结算，但开发商就是不来结算。且开发商申请封存的金额大大超过未支付停车费的总额。据前期小区同案例，法院根据司法审计判决，抵扣开发商必须交的物业费才几十万，现在开发商起诉动辄几百万，其结果就是可能出现小区流动资金困难造成管理停摆。此案例充分说明，在法律面前我们人人平等，但对拥有大量法律人才和法律资源的大开发商来说，相比资源匮乏小业委会，在具体判决方面，显然在法律面前能获得“更平等”的结果，从中可以想到业委会在法务工作上的艰难。）。
我们坚持通过法律诉讼，就是逐步明确小区业主的权益边界，以法律固定业权，以免人亡政息，因后来管理者不了解历史，导致已收归的利益重复流失，为小区可持续发展做出贡献。
有关法务工作的主要案例，（其中有几个低级到死缠烂打，脸面尽失，业委会却又不得不应付）就不一一细讲，可见附件：
附一、部分案例：
本小区业主的利益冲突方主要是上海滨江置业有限公司，但实际发生恶性诉讼的多为与上海滨江置业有限公司有利益关联的上海明创物业公司、上海汇翠花园休闲俱乐部，及其实际承包户姜勇。姜勇他以前是地下车库开发商实际承包人，同时他又是4号楼商铺（注册名上海汇翠花园休闲俱乐部）实际承包人，（4号楼商铺即属于全体业主的架空层。） 当上海市第一中级人民法院将4号楼商铺判给全体业主以后，姜勇仍多次发起各项诉讼，计有：
（一）因在地下车库随意搭建，引发安全隐患，在地下车库消防与治安整顿后，姜勇起诉业主方、徐汇区政府和街道整顿时损坏其放在违规区域内的财物，但未受支持，但直至上海高级人民法院判决以后迄今，其物品还继续故意滞留在小区，占用小区公共场所之用地。
（一）姜勇多次因种种理由拒交物业费，物业被迫在法院提出起诉，法院没有支持他的辩解。
（二）姜勇起诉物业在管理中与他发生纠纷导致人身伤害案，法院没有支持他的诉求。
（三）姜勇其公司占用属业主拥有的4号楼东区的配电房，弄成了其公司的办公室和员工寝室，造成了4号楼东区的安全隐患。业委会和物业清理整顿后，姜勇提出诉讼，法院没有支持他的诉求。
（四）姜勇起诉业委会侵害了他的名誉，法院没有支持他的诉求。
（五）姜勇故意冲撞业委会主任汽车，在派出所签了赔偿却故意不赔。业委会主任从一审打到二审，化了上万元律师费，姜勇才赔了几千元。
附二：与开发商之间的其他主要诉讼：
业主方对开发商进行了起诉，开发商对业主方进行了起诉：
（一）对小区地下车库进行了确权，确权以后明确了车库地面产权车位是属于开发商的，但产权车位已经卖掉，余下的机械车位所占地面属于开发商使用，但是为小区配套使用。地库公共区域一些停车位属于小区全体业主的。
（二）地库下车库的整顿，导致开发商没有能够完成尽快将所有非产权的车位通过所谓“永久使用权”变相出售的企图，开发商起诉业委会代表的业主方在2017-2018妨碍了他们收取租金，第一中级人民法院已经判决，现在开发商仍就同样的内容从2018年始至2021年继续进行了起诉，案件仍在审理中间。
（三）业主方起诉开发商对小区会所的产权及使用权。正在进行中。
（四）业主方起诉开发商私自拆除100多个机械车位，要求恢复原状。正在进行中。
（五）物业方代业主方起诉开发商不交地库所属车位物业管理费。正在进行中。
我们采取法律行动是为了提高收入，提高收入是为了有钱改进管理，下面一部分是有关管理工作。
资金的增加和法律确权工作的进展，使小区管理质量走向上升的通道，请看下面有关管理工作的部分：
（资料整理原因，下一部分将于稍晚刊出）
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