【案例简介】
上海某小区业主小沈认为自己的小区物业A公司不仅服务质量不达标，而且存在着不合理收取服务费的行为。该小区新建不久没有成立业委会，经过多次与物业公司协商改进无果情况下，小沈希望通过合法程序更换物业公司，他该如何操作呢？
【律师说法】
解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，按照我国《民法典》的规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经过参与表决专有部分面积与表决人数双过半通过即可更换物业公司。
若是物业公司不同意被业主民投更换的，《民法典》也规定了该前期物业服务合同终止，业主与新物业服务订立的物业服务合同生效。也就是说业主依照上述法定程序共同决定解聘物业服务服务人的，可以解除物业服务合同，只要提前60日书面通知物业服务人即可。
物业服务合同解除的后果：一是除了不可归责业主的事由外，业主应当赔偿物业服务人员损失；二是原物业服务人应当在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主等，配合新物业服务人员做好交接工作，并如实交代物业的使用和管理状况。
若是物业人违反上述规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，且造成业主损失的，应当赔偿损失。《民法典》也规定业主对物业服务企业侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
【律师建议】
若是物业公司服务不好，还让业主们受气，可以不用通过业委会决议，业主完全可以自主法定程序解除物业服务合同，将物业公司依法更换。
本案中，小沈需要做一个小区统计表格，每家每户找业主签字同意更换物业服务公司，去找签字业主的户数和面积二者都要超过三分之二，然后经过参与表决的业主至少一半的同意更换即可。
作者简介：
张晨阳律师主要业务领域包括企业合规、企业法律顾问、知识产权、股权投融资、劳动人事、债权催收、金融等行业的法律事务。
在近十年的法律从业经历中，办理了各类合同纠纷、民间金融纠纷、知识产权交易、劳动争议、商业谈判等民商事非诉讼项目与诉讼案件。
曾经为日本某国际知名音乐人提供版权法律咨询，为某台湾艺人提供公司诉讼策略指导，为在美国纳斯达克上市企业出具股权转让协议，为某国际银行提供法律顾问咨询等。具有为各类企业与个人客户提供全方位的法律顾问、商事争议解决等综合法律服务的丰富经验。
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