​参与老旧小区需慎重

自疫情爆发以来，新基建和老旧小区改造已成为国家促进内循环、实现经济转型、创新治理能力的重要举措。2020年5月国务院《政府工作报告》中明确提出“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。”市场估计老旧小区改造市场空间可达5万亿元。对物业管理企业而言国家发力老旧小区改造是一次重要市场机遇，市场足够大，如何参与并占有这块市场？物业管理企业需深思与健行。

老旧小区改造类别

1、基础类改造：以满足房屋基本使用功能为目的的改造，如拆违、完善安防/消防设施，修缮道路、绿化等；

2、完善类改造：以完善社区配套为目的的改造，如配建管理用房、更换/加装电梯、配建/扩建停车场等；

3、提升类改造：以增强社区附属功能为目的的改造，如配建养老设施、抚育抚幼设施、文化设施、社区食堂、商业便民设施等。

 

主要顾虑与问题

老旧小区改造涉及多方利益,工作协调不力，项目有推进缓慢、停滞风险

老旧小区改造是以政府部门牵头，小区居民、社会资本方（物业管理企业）共同参与的工作项目，需兼顾平衡项目方各方利益。尤其是社会资本方（物业管理企业）参与部分，具有投资回报价值的完善类改造、提升类改造大部分都涉及到改建、重建或新建，例如停车场改建/新建、加装电梯、附属配套用房建设等。《物权法》规定改建、重建建筑物及其附属设施均需总建筑面积2/3以上且总人数2/3以上的业主同意，受益不大的业主（如无车业主、低楼层业主等）往往持反对意见，对项目整体或局部造成影响。

物业管理企业参与、投资老旧小区改造是希望通过参与投资行为，后期可以持续地获得投资与运营收益。但物业管理单位的选择需要由业主大会决定，即由总建筑面积1/2以上且总人数1/2以上的业主同意，所以参与投资的物业管理企业面临着投资回报期内物业服务合同被终止的风险，或者经营不尽人意、持续亏损甚至必须主动终止合同止亏的风险。

物业管理费政府补贴模式非完全市场化行为，不能保证物业管理企业长期、有效地持续化运营

老旧小区改造前多未实施物业管理或物业管理费定价较低。旧改完成后为确保旧改效果能够得以持续维护，政府主管部门在征求小区业主的意见后大都引入了物业管理单位或提高了管理服务标准。为确保物业管理单位持续运营服务，各地都给予了一定的物业管理费扶持补贴。这种物业费补贴行为在短期内会取得较好的效果：一方面旧改小区有专业单位在负责维护，避免了旧改后小区陷入维修（更换）、再破败、再维修（更换）的死循环模式；另一方面物业管理单位也能够获得一定的收益利润。

但此并非长久之计，政府不可能持续补贴下去，物业管理企业要持续经营下去必须面向小区业主收费，并且要保证一定的收缴率。然而当前旧改后的小区现状是物业费收缴率低、居民物业费付费意识不强，离开政府物业费补贴，相当一部分旧改物业项目会难以为继经营下去。

 

问题的化解

多方合力，主动沟通，研判项目投资风险于前期阶段

要成立以政府主管部门牵头，社区居委会、小区业主代表、物业管理企业共同参与的工作小组，多方合力推动旧改及后期物业运维工作。

政府部门要在旧改政策、工作程序方面加强宣传与引导方面，积极营造宣传氛围，争取小区居民的关注与支持；物业管理企业要精打细算，用好用足政府旧改补贴、奖励政策；主管部门在物业管理区域划分上要科学，争取规模成片划分，体现物业管理规模成本效应。

同时，物业管理企业以社会资本身份参与的完善类、提升类改造要达成以下两个前提条件：

（1）改造项目要书面征询全体业主意见，方案已获得法定投票数表决同意且归属由小区业主承担的改造费用全部缴纳到位；

（2）参与投资的物业管理企业已获得本项目改造后相应部分的服务权限。

在方案征求意见及表决阶段，物业管理企业要加强与各方主动沟通，耐心答疑解惑，力争全体业主的同意，减少后期运营争议。

高度重视老旧小区物业前期介入工作

物业管理企业要从使用功能及后期运营角度出发积极、主动介入改造全过程，尤其是在前期策划、设计阶段要发挥好作用：

（1）基础类改造要坚持简约化原则，要考虑后期的运营维护成本，不一味求全、求美。上世纪八九十年代的房屋居住群体大多为老人或生活困难群体，退休金不高，未来物业费的支出对其会是一笔较大的支出。因此，水、电、暖、气、网等专业设施要尽量移交专业单位，物业管理单位要避免代管；公区设备设施以旧换新且要易于维护；绿植种类不易过多，不选用后期养护成本高、维护难度大的绿植苗木；公区照明一律采用LED节能灯具；后期物业管理以提供最基础服务为主等。

（2）完善类、提升类改造要综合考量客户群体特点、承受能力，并要以业主需求为导向。停车位的改造/新建、充电桩的设置、车棚的建设不但要考虑汽车机动车的停放，更要考虑部分业主的三轮车、自行车、电动车的停放，这些交通工具有可能是其主要的谋生或出行工具。养老设施、社区食堂、社区商业经营设施等要完全考虑社区居民的实际需求，且后期经济运营上要可行。

物业管理企业需要持续提高自身的经营能力

旧改小区物业费普遍偏低、收费率低，很多小区靠政府物业费补贴在支撑运营。这种局面是保证不了旧改后小区的良性运营与维护。参与旧改小区的物业管理企业需要从多方面着手，提高自身持续运营能力：

（1）培养小区居民物业服务市场化意识，养成缴纳物业费的消费习惯。物业公司要多从小区环境提升、便民快捷服务、社区和谐氛围营造等方面入手，拉近与居民之间的关系，提高基础物业费收缴率，确保物业基础服务不亏损或少亏损。

（2）积极拓展经营服务项目与内容，从社区客户需求角度出发，在条件成熟的社区布局养老、托管、生活超市、社区食堂、理发店、洗衣店等便民增值业务，通过真正满足社区居民生活需求来增加物业运营收入，提供物业管理企业持续营利能力。

 

 总之，老旧小区改造及后期物业运营市场机遇与风险并存，物业管理企业参与其中需选好项目、找准点，结合企业自身特点与专长，系统性参与其中，争取行业中一个新的蓝海领域出现。