作者：良翰律师事务所 张 璨 律师
近年来，随着居民对生活质量要求的不断提高和维权意识的增强，物业公司与业主之间因物业服务等利益冲突问题，纠纷不断。而业主拒交物业费的理由亦层出不穷，这些理由是否都能被法院所支持？或者是否属于法定的抗辩理由？笔者在2015年度苏州中级人民法院公开的近百个判例中，筛选出较为典型案例，结合自身办案实务，为业主把脉诊断。
【案例一】业主不能以房屋存在质量问题为由拒交物业费，物业服务合同有约定的除外。
案情简介：2015年3月，金桥物业公司向法院起诉仇某支付拖欠物业费，仇某因所购房屋窗户出现气窗、阳台漏水等质量问题，金桥物业公司尚未履行维修义务，而拒付物业费。最终法院判决仇某败诉。
案例点评：本案物业公司与业主之间系物业服务合同关系，房屋质量问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同关系调整范围，而物业公司非房屋的开发商，物业服务合同亦未约定物业公司对房屋质量承担相应责任。因此，业主不能以房屋质量问题为由，拒绝向物业公司交纳物业费。但若在物业服务合同中约定了物业公司有对房屋进行维修和修缮义务，业主要求物业公司进行维修遭到拒绝时，业主有权拒绝交纳物业管理费。
案例索引：（2015）苏中民终字第01504号
【案例二】业主不能以他人侵犯相邻权而物业公司未解决为由拒交物业费。
案情简介： 2012年1月，印某因楼上住户装修改厕时存在问题，导致其房屋渗水，多次要求金夏物业公司督促维修整改未决，而拖欠物业费2年。该案经一二审法院判决，认为印某拖欠物业费的理由不成立，印某应当支付物业费。
案例点评： 本案的房屋漏水问题属于印某与其他业主的相邻关系纠纷，而物业公司与业主之间系物业服务合同关系。在物业公司履行完相关的监督沟通协助义务后，已按约提供物业服务，但物业公司对业主并无强制执行的权力。故业主不能以与其他业主之间的相邻关系纠纷为由，拒绝向物业公司交纳物业费。
案例索引：（2015）苏中民终字第04767号、（2015）苏中民终字第04512号
【案例三】业主未提供证据证明物业服务不到位的，应向物业公司缴纳物业费。
案情简介： 2012年7月至2015年期间，因陆某房屋的水管主管道破裂，导致楼下下水道堵塞及房屋渗水，陆某认为物业公司没有尽到物业服务义务，而拒交物业费。2014年，物业公司以陆某欠付物业费11377元为由，向法院提起诉讼。庭审中陆某虽向法院提交了水管破裂、房屋渗水的照片，但法院认为不能据此证明物业公司未尽物业服务义务，对此，法院判决陆某的不交物业费的抗辩理由不成立。
案例点评： 本案系较为典型的以物业公司服务存在瑕疵为由，业主拒交物业费的情况。一般而言，法院在审查业主类似抗辩事由是否成立时，主要关注业主能否提供以下证据：1、物业公司违反相关法律规定及物业服务合同约定；2、损害事实发生；3、物业服务行为存在瑕疵；4、物业服务行为与损害事实存在因果关系。本案陆某仅提供了相关损害事实发生的证据，但未能具体提供该事实发生的原因及与物业服务行为存在关系的证据，由此法院判决其抗辩主张缺乏有力证据支持。
需要提请的是，业主应当注重维权证据的搜集工作，对确有证据证明物业公司提供物业服务有瑕疵的，根据法律规定，可按照物业公司的过错大小，减免业主的缴费义务。
案例索引：（2015）苏中民终字第04755号
【案例四】空置房屋应缴纳相应物业费用。
案情简介： 沈某于2007年接收房屋，但未实际入住使用，直至2011年对房屋进行装修，2012年才入住使用，但未书面告知物业公司房屋处于空置状态。沈某认为根据相关法律规定，物业公司应按照规定标准的70%收取房屋空置期间的物业费。二审法院认为沈某的上述主张因不满足书面通知条件而未予支持。
案例点评： 实践中，空置房的业主经常以其未入住小区，未享受服务为由而拒交物业费。首先，就物业服务内容而言，物业公司注重的全体业主的共同利益，对建筑物共有部分、小区环境卫生、安全保障等方面进行管理服务。而单个业主的房屋空置并不会因此而减轻物业公司的义务。其次，根据《江苏省物业服务收费管理办法》、《苏州市物业服务收费管理实施细则》等规定，空置房70%物业费的交费标准需要满足业主事先书面告知物业公司房屋空置状态的条件。
故业主以房屋空置未享受物业服务为由拒绝支付或减免物业费的抗辩通常不会支持。
案例索引： （2015）苏中民终字第04505号
综上，业主拒付物业费的抗辩理由主要集中表现为三类：
1、以业主的人身、财产直接遭受损失为抗辩事由。
该类纠纷中，主要涉及因第三方违约或侵权导致业主人身、财产受损，物业公司是否应当承担相应责任问题。例如房屋质量问题、相邻权纠纷、财物失窃、人身损害等。实践中，多数业主会将损害的赔偿责任与物业服务关系混淆。首先，需要明确责任主体是第三方；其次，若物业公司已按合同约定履行相关的维修、监督、协助、安全保障等义务的，应当免责。
2、以物业公司提供的物业服务不符合约定或物业服务质量有瑕疵为抗辩理由。
物业服务合同属于公共服务合同，因此各地法院在评判服务质量是否符合合同约定及是否存有瑕疵时，一是会根据一般社会公众的评判标准并参考多数业主的意见来进行；二是根据业主能否提供相应证据来证明物业服务行为存在违约或瑕疵；
3、以房屋空置未享受服务为抗辩理由。
一般而言，若业主与物业公司在物业服务合同中关于空置房物业费收费标准有约定的，从约定；若没有约定，根据江苏地区的收费规定，按照约定标准的70%支付，但需要满足书面告知物业公司房屋处于空置状态的条件，并提供相关空置证据。
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