养老项目区位选址13要素

关于养老项目的区位选址需要考虑哪些因素，智库总结了养老项目选址的13要素，主要从项目基本指标、区位交通、周边环境、经济基础、医疗资源、区域人口及老龄化程度、老年人健康与疾病状况、民族与宗教情况、自然地理条件、当地旅游资源、文化资源、养老相关政策及现有养老机构情况等13个方面进行养老项目选址的可行性分析，具体如下表：

序号	要素	具体考虑因素
1	项目基本指标	主要的经济指标有占地面积、建筑面积、容积率。 建筑面积和项目规模大小（床位数）有关，规模太大或太小都不太适合，太小运营成本高，收益有限，太大投入成本高，入住周期长，盈利回现压力大。 另外养老项目考虑到品质和舒适性，容积率不能太高，一般适合做养老的地块容积率不要高于2。
2	区位及交通	主要从是否能快速导入人口、公共交通的通达度来考虑： 一是项目距离中心区域不要超过60分钟车程； 二是一般至少需有3条以上公共交通线路（公交车、地铁、轻轨等）可达，只能私家车进入的非成熟区域不适宜考虑做养老。
3	周边区域状况	一是周边的配套要丰富多样，且需要有一些规模较大的住宅社区和档次较高的社区，周边配套少，规模小，档次低，区域溢价空间就小。 二是距离目标客群近。目前养老机构的主要目标客群在全国几乎都是这样一些群体：退休的教师（特别是大学教师）、公务员及事业单位群体。
4	经济基础	主要从区域人均收入水平，产业发展水平，消费水平，退休金水平等几个方面考虑。
5	医疗资源	一般考虑3公里半径范围内需有二级以上综合医院，否则不适宜做养老。
6	人口及老龄化状况	主要从区域的人口密度及老龄化程度考虑，比如区域是否有5万以上的常住人口基础，旅游区和无人居住的新区不适应做养老，5-30公里辐射圈内75岁以上老年人的比例及增长速度等。
7	老年人口健康及疾病情况	主要从区域老年人失能率考虑市场需求程度。
8	民族及宗教情况	主要从文化角度考虑区域对养老机构的接受度等。
9	自然地理条件	主要从气候、景观环境的方面考察是否适宜老年人居住，如区域空气质量如何、周边2公里范围内是否公园、集中绿地、湖泊等。
10	旅游资源	周边5公里范围内的自然、人文景观景点等旅游资源。
11	文化资源	周边5公里范围内的老年大学、文化中心等文化教育资源。
12	相关养老服务政策	当地的养老相关政策，包括行业规范与要求和优惠补贴政策等。
13	当地养老机构状况	当地现有养老机构的状况，包括数量、档次、分布、收费水平、入住率、入住人群、服务特色等，以此判断竞争情况和市场饱和度。

从以上13个方面可以较为全面地对一个项目或地块是否适合做养老做出分析和研判，但是13个因素太多，有些需要查找数据或进行深入调研才能得知，不方便快速做出判断，我们可以从中挑出几条最为关键的因素来，便于我们快速的做出最直观的判断。那么根据经验，我们认为如下3条可以作为研判的大前提：

◆可以快速导入客户：成熟区域，5万以上常住人口基础，3公里可达目标客户群体。

 

◆良好的公共交通条件：3条以上公共交通线路（公共汽车、地铁、轻轨等）可达。

◆医疗资源：3公里半径范围内有二级以上综合医院（需现有，规划中的不算）。

  必须同时满足以上3点，项目才初步具备了做养老的条件，否则可以一票否决。