物业管理应做好四个“要”
□ 崔 伟 资料来源：《机关后勤工作》2004年第2期
物业管理在当前机关后勤工作中所占的比重相当大，机关办公楼区物业管理做得好不好，直接影响到党政机关政务的开展。要做好物业管理工作，应做到四个“要”，即：“物管”理念要超前，建管交接要紧密，技术保障要到位，管理服务要整合。
“物管”理念要超前
当发现房间布局不合理，使用功能不完备等由设计、施工中带来的先天不足时，物业管理者已经很难解决这些问题了。如何避免这种情况出现呢？最好的办法就是把物业使用与业主需要体现在规划、设计施工的全过程。
物业的使用功能形成于规划、设计、施工阶段，而不是在物业管理单位接收时和业主使用时。因而在决策、设计阶段注重物业今后的使用和业主的需要，很多弊病都可以避免。也即是说，把物业管理思想和理念提前体现在物业管理企业接管物业前，渗透到项目决策、规划设计、施工建设过程中，从物业管理的角度对环境布局、功能规划、施工质量等多方面为物业投入使用后的管理创造条件。
物业管理理念超前体现，还可以提高建筑产品的质量。建筑产品的质量形成不单取决于设计、施工、监理单位，还取决于将来的管理者——物业管理企业的参与。物业管理企业长期从事物业管理工作，对建筑物在使用中的各种工程质量问题，尤其是设备方面的问题十分了解。由于超前体现了物业管理的思想和理念，可以充分发挥物业管理企业的长处，与设计、施工、监理单位形成互补，从而提高建筑产品特别是各种设备的运行质量和使用年限。
建管交接要紧密
要变“建管分离”的状况为“建管结合”，做好建、管交接工作。
一个物业建设好以后，总是要交给物业管理单位的，只有交给物业管理单位才能发挥各项功能。发挥作用的第一个环节就是交接验收。物业管理企业接管验收的不仅是具体建筑设备，还要把他们所具有的综合功能接管过来。俗话说“一个巴掌拍不响”，交接工作要做到紧密，单靠建设单位或物业管理企业单方面的努力是不够的，建、管双方要积极配合。建设单位要重视并提前做好交接验收准备，各项单体建筑及共公共设施、施工质量的原始资料、图纸、档案准备齐全。验收时，严格按标准执行。验收不合格，协议处理，按约返修。物业管理单位更要重视交接验收工作，既要接收又要验收。实实在在把主体建设、附属设施这些硬件，还有产权资料、技术资料、责权关系这些软件接收过来。通过验收要发现工程质量问题，减少将来日常管理过程的维修、养护工作量。同时了解物业的性能特点，合理计划安排各项管理工作。
技术保障要到位
现代办公楼内工作人员众多，各种设备、管线复杂。特别是党政机关办公楼，为了保证政务工作顺利开展不出差错，对物业管理工作要求更高。一旦停水、停电、设备失灵，都将严重影响机关正常工作。这就要求物业管理单位格外重视技术工作，技术服务必须及时到位。
过去的物业管理人员在人们的印象中，就是扫地、看门、收费。而现代物业管理重要的特征之一是“专业化”。物业管理工作涉及到很多专业技术，作为现代的物业管理企业，它必须能提供及时到位的各种技术服务。物业管理企业有责任保证各类设备的正常运行，向业主提供良好的生产、工作、生活环境。
随着建筑现代化水平的提高，房屋设备在房屋建筑中的地位与作用越来越重要。这些设备在任何时候都要协调地工作才能保证设备各项功能的正常发挥，任何一个部位出了故障都会影响到整体的功能。不仅使正常工作陷入困境，而且可能形成社会不稳定因素。因此，保证技术服务及时到位，物业管理企业就要具有保证设备正常运行的各种专业技术人员，严格的规范化、标准化的科学管理制度。
管理服务要整合
要做好物业管理工作，就要正确理解管理和服务的关系，整合管理与服务的相关工作内容，使物业管理和服务融为一体，并相互影响，相互促进。
物业管理涉及的领域十分广泛，管理工作有房屋管理、设备设施管理、环境卫生管理、绿化管理、治安管理、车辆管理等。服务工作有商业服务、金融服务、文化、体育服务、中介服务、社会福利服务等。物业管理企业就是通过集高度统一的管理，为业主提供全方位多层次的服务。离开管理，服务无从谈起；缺少服务，管理失去意义。二者紧密联系，在物业管理工作中缺一不可。一个物业管理企业把房屋维护得很好，档案准确完整，但不能为业主提供基本的日常服务，造成业主生活的不便，业主不会对物业管理企业满意。同样，一个物业管理企业，服务很周到，为业主提供衣、食、住、行各方面的服务，但治安管理混乱，卫生管理不好，业主同样不会满意。
物业管理与服务虽联系紧密，融为一体，但二者又不能等同看待。物管企业最终目的是为业主提供服务，应以服务为主，管理为辅。服务是目的，管理是基础。管理好才能实现“服务第一”；服务好方能体现“住户至上”。一个物业管理企业正确整合了管理和服务工作，才能做到二者兼顾，在实践中做好物业管理工作。
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