房地产企业转让土地使用权如何缴纳增值税？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。所以，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

　　个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。


　　那么，房地产企业转让土地使用权如何缴纳增值税？

　　一、房地产企业销售自行开发产品可以适用差额纳税

　　总局2016年18公告第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

　　销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

　　随后，财税[2016]140文件就土地的“构成”做了补充性规定，在此不表。

　　二、房地产企业转让取得的不动产适用差额纳税

　　总局2016年14公告第三条第五款规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

　　一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　财税[2016]36号第十五条规定,提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。


　　三、房地产企业转让土地使用权是否也适用差额纳税

　　我们需要界定土地使用权是否属于“无形资产”。财税[2016]36号文件规定：

　　无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

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　　自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

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　　显而易见，土地使用权属于无形资产，因此转让土地使用权不适用总局2016年14公告和18号公告的规定，也就是不适用差额计算增值税。

　　【小结】

　　转让2016年4月30日后取得的土地使用权，采取一般计税方法的，缴纳增值税为：取得的全部价款和价外费用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出让金票据不得递减增值税销项，增值税税负较重。