郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
2017年5月17日，上海住建委发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，其中第五条规定：“对在售商业办公项目区分不同情况，分类清理整顿： 对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租。对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任；各区要加强安全管理，督促开发企业开展消防安全等检查，消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。未按照规定整改存在插层等违法建筑的，在房屋登记时予以注记，限制交易。”2017年5月18日上海住建委官方网站公布的《上海坚决遏制“类住宅” 乱象市委市政府召开商业办公项目清理整顿工作推进会》载明：“……清理整顿“类住宅”是维护本市房地产市场秩序、加强房地产市场调控的重要举措，各区、各相关部门要充分认清“类住宅”的违法违规本质及风险隐患，敢于担当、敢于碰硬，依法严肃整治，积极稳妥推进，坚决遏制“类住宅”乱象。……要进一步明确要求，压实责任，确保“类住宅”清理整顿落到实处。……”
由上述规定可以看出，政府对于“类住宅”的整顿力度非常大，去居住功能应该会非常彻底。这样，就涉及到购买了开发商的“类住宅”而不能实现居住功能，更不能实现投资功能，合同目的无法实现的购房人如何维权的问题。
一、“三倍赔偿”几乎不可能实现
虽然有《消费者权益保护法》第五十五条第一款关于三倍赔偿的规定，也有《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》关于支持购房人依法维护合法权益的政府明文支持，但是从法律上讲“三倍”的赔偿很难适用于商品房买卖。三倍赔偿之所以很难实现，一方面是因为在适用法律时，法院更多地适用“特别法”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；另一方面，是因为“欺诈”不成立。
1、法律适用上的障碍
《消费者权益保护法》第五十五条第一款规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”在商品房买卖中，买房人相对于开发商来说确实是消费者，应当受到消费者权益保护法的保护，但是这种保护更多的是通过“特别法”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来实现的。如第八条【具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。】和第九条【出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。】规定的“一倍”的赔偿就已经是惩罚性赔偿了，就已经是不同于平等主体之间签订的合同的“填平原则”的损害赔偿了。当然，在房价上涨非常快的背景下，“一倍”不一定能弥补买房人房屋差价等损失。在这种情况下，买房人可以要求开发商赔偿房屋差价等损失。【注：一倍的赔偿明显不适用于本文讨论的“类住宅”的赔偿】
2、严格意义上的“欺诈”不成立
《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。” 购房者购买商品房时，开发商至少已经取得了预售许可证（否则购房者可以要求一倍赔偿），购房者可以通过去相关行政部门查询等方式获取相关土地的规划用途，房屋的规划、设计等，像“商改住”这种“欺诈”行为完全可以被购房者发现。现实中，买房人在购买“类住宅”时基本都是明知该项目属于“类住宅”的，但是由于没有购房资格、侥幸、投机等原因和动机才购买了“类住宅”。从这个角度讲，买房人也是有过错的。因此，严格讲，开发商并未构成法律概念上的“欺诈”
二、购房者可以向开发商主张违约责任
1、居住功能是开发商的承诺，属于合同条款
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”开发商在销售“类住宅”的时候一般会把居住功能作为一个重点来宣传，这样，不论开发商与购房者所签订的预售合同等合同中是否约定了房屋的用途是居住，居住功能都包含在了开发商与购房者的合同之中。
2、开发商构成违约
由于政府《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》等政策文件的出台，导致了开发商不能按照原来的约定履行（过户并交房给购房者可以实现居住功能，并且可以在保留居住功能不变的前提下转卖的房屋），开发商构成违约。并且由于开发商私自变更规划和房屋用途，本身是有过错的，其应当预见到自己的这种违规操作可能会被查处，导致自己卖房的合同不能按约履行，因此不构成不可抗力【《合同法》第一百一十七条第二款：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。】，不能免责。此外，即便开发商没有过错，其违约责任还是成立的，因为违约责任是无过错责任，但是在法院在调整违约金的时候会将过错作为一个参考因素。
3、购房者可以向开发商主张违约责任
开发商构成违约，购房者可以依据合同的约定向开发商主张违约金，违约金条款不能直接适用或者约定的违约金低于其实际损失的，购房者可以要求开发商赔偿其预期可得利益等损失【《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……” 《买卖合同司法解释》第二十九条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”】。由于相关政策的出台，“类住宅”的价格会有所下跌，所以购房者主张房屋差价并不能完全弥补其损失（包括现有利益损失，如交通费；和可得利益损失，如房屋正常交易可以获得的利益）。但是，换个角度看，购房者对于合同不能履行也有过错（购房者明知“类住宅”是违规的还购买），其本身也应当承担一定的责任。从这个角度讲，主张房屋差价作为购房者的实际损失是公平的。
附违约金调整规则的相关法律规定：《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”
附案例一：上诉人四家公司、上诉人佟某某与被上诉人某计生局商品房销售合同纠纷案
案情简介：2006年6月，某计生局（以下简称计生局）决定采取自愿报名的方式集资建设两栋职工住宅楼，由四家公司（以下简称四家公司）具体负责集资楼的开发建设。2009年两栋集资住宅楼全部竣工，取名为福临园小区。该小区共有56套房屋、40个车库和4个仓房。因为想购买车库的职工较多，2009年2月，计生局决定所有要购买车库的职工先预交40，000.00元，额满为止，预付款多退少补。2010年2月4日，计生局召开分房大会，会上公布了楼房、车库和仓房的价格，并决定通过抓阄的方式来分配楼房和车库，仓房不参与抓阄。
佟某某是计生局的工作人员，于2006年6月报名预订了集资楼，并于2009年2月10日预交车库款40，000.00元，并通过分期付款的方式先后共支付房款167，624.00元。2010年2月4日，佟某某通过抓阄的方式购买了B栋2单元101室楼房和3#车库。2010年5月14日，佟某某与本案四家公司签订了商品房买卖合同，在该合同中约定佟某某购买的车库面积为17.64平方米。车库款为34，221.00元。
佟某某购买的车库在原设计图纸上标注为储藏室，竣工后将其改建成车库。佟某某购得车库后，认为车库较小不能存放一般的汽车，遂多次找四家公司和计生局进行交涉，直至提起诉讼，要求四家公司赔偿其各种损失合计249，138.00元。
一审中，佟某某提交了《司法鉴定申请书》，要求对涉案车库的实际面积进行鉴定，经委托锦州金衡不动产咨询测绘有限公司进行司法鉴定。该鉴定机构在对该车库进行实地勘察后，认为鉴定工作无法进行，故终止测绘工作。
裁判原文节选：
一审【案号：兴城市人民法院（2013）兴民二初字第01305号】佟某某与四家公司之间存在的商品房买卖合同关系，属合法有效。佟某某要求四家公司赔偿双倍车库款68，442.00元的诉讼请求，依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”的规定，四家公司与计生局明知有部分车库面积较小，不能正常停放车辆。却故意隐瞒真实情况，把这些较小的车库和能够正常使用的车库放在一起，通过抓阄的方式对外销售，使购得较小车库的佟某某的正当权益受到损害，应认定四家公司的行为构成欺诈。依照《消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍……”的规定，佟某某所请求的双倍赔偿符合法律规定，因此应予以支持。
佟某某要求四家公司退还多收取的车库款14，886.00元的诉讼请求，佟某某认为四家公司应按照仓房的1，500.00元／平方米的标准，而不是车库1，940.00元／平方米的标准收取佟某某的车库款。经现场实验，佟某某的车库不能停放一般的常见轿车。其原因是四家公司改变设计图纸，把设计图纸上规划的储藏室改建成车库出售，造成佟某某的车库面积过小，四家公司具有一定的过错。因此佟某某的车库价格应该按照仓房的价格计算，这样可以从一定程度上弥补佟某某的损失。也符合公平公正的原则。四家公司多收车库款数额为：（1，940.00－1，500.00）元／平方米×17.64平方米＝7，761.60元，四家公司应返还多收取的车库款7，761.60元。
佟某某要求四家公司赔偿面积误差比车库款10，810.00元的诉讼请求，佟某某认为车库建筑面积小于17.64平方米，存在面积误差比。根据“谁主张、谁举证”的原则，佟某某对此项诉讼请求承担举证责任。佟某某申请对车库面积进行司法鉴定，但司法鉴定无法进行。即佟某某不能有效证明其主张，因此佟某某的此项诉讼请求不应予以支持。
佟某某要求四家公司赔偿购买车库多支付利息5，000.00元的诉讼请求，四家公司多收了佟某某车库款7，761.60元，应该给付利息。即从2009年2月10日的交款之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。
佟某某要求赔偿其他经济损失150，000.00元。庭审中佟某某主张该项损失是购置车库款和租车库的支出。佟某某主张需要另外购置车库，现在车库涨价到6，000.00元／平，20平车库为120，000.00元。还有3年的租车库支出为15，000.00元。佟某某要求四家公司支付150，000.00万元经济损失的诉请于法无据，因此对佟某某的此项诉讼请求不应支持。
为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、四家公司于本判决生效十日内给付佟某某赔偿款68，442.00元。二、四家公司于本判决生效十日内返还给佟某某多收的车库款7，761.60元。三、四家公司于本判决生效十日内支付给佟某某相应的利息（以7，761.60元为基数，从2009年2月10日起按照中国人民银行同期基准贷款利率计算至判决确定的给付之日止）。案件受理费5，040.00元，由四家公司负担1，541.60元，其余由佟某某负担。
二审【案号：葫芦岛市中级人民法院（2014）葫民终字第01143号 】本院认为：本案主要焦点问题是四家公司在房屋销售合同中是否存在欺诈行为或其他违约责任，从而确定当事人的法律责任。本案中，所谓的集资建房实为计生局职工集资团购房，买卖双方为职工和开发商，单位是买卖合同的受托人，单位职工团购房屋除具有价格优势外，计生局还充分听取职工意见参与规划，并以集体表决的分配方案进行二次分配。签订购房协议前，车库的面积、位置、价格完全公开。购房者参加了计生局组织的分房大会，会议决定通过抓阄的方式来分配楼房和车库，符合自愿、公平、公开之原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。显而易见，本案商品房销售合同中并无上述情形和一般欺诈行为，因此，原审适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，判决四家公司双倍赔偿购房款，属适用法律不当，本院予以纠正。
从现已查明的案件事实可以看出，四家公司单方面对原有规划进行变更，在规划变更前后均未能及时通知买受人，四家公司出售的车库虽明确标明面积，但作为开发商，理应清楚不符合规范标准车库的性质，四家公司依据双方签订的商品房买卖合同向佟某某交付的车库应当符合使用用途，满足小型汽车停放的基本标准，根据建设部《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98的相关规定，车库净长不小于5.8米，净宽2.9米，这些规定虽不是强制性规定，但也属于正常情况下应执行的标准，而现有证据表明，四家公司交付的车库未达到行业标准，该附属用房虽名为“车库”，但实际上不能满足车库的设计要求，导致合同目的不能实现。在佟某某未请求解除合同的情况下，原审判决四家公司按储藏室的价格返还多收的购房款并支付相应利息，并无不当。
四家公司的行为造成案涉合同无法履行，应当对因此给佟某某造成的损失给予赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。佟某某于2009年2月10日向计生局预交了车库款40，000.00元，有理由相信在其履行付款义务后相对方按照约定履行交付车库的义务，从而丧失了按照当时的车库价格另行订购的机会，因此确认四家公司因违约给佟某某造成的实际损失时，应首先综合考虑订立合同时商品房的市场行情以及现阶段同地段商品房实际销售均价。对于佟某某的损失，应当为同地段商品房均价减去其应缴纳房款的差额。参照《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98的相关规定，本院酌定现有车库建筑面积为20平方米，据此，法院认定四家公司按照车库款1，800.00元／平方米3300-1500）的标准对佟某某予以赔偿，赔偿总额为36，000.00元。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果，四家公司提供的兴城市房产测绘大队出具的《福临园A#B#住宅小区工程产权面积测绘技术报告书》表明，四家公司交付了标的物产权面积应为17.64平方米，佟某某认为所购车库面积小于合同约定的面积，但不能举证证明，因此，原审对其请求不予支持是正确的，其上诉主张没有事实依据，本院不予支持。
如前所述，违约损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方签订合同至今，除由于单位集资团购存在价格优势外，相应地段的房价也发生了较大变化，同地段房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为佟某某享有的合同履行后可以获得的利益，其主张赔偿租用车库等预期利益受到的损失，没有法律依据，其上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，四家公司上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条一款之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持兴城市人民法院（2013）兴民二初字第01305号民事判决第（二）、（三）项及诉讼费负担部分。
二、撤销（2013）兴民二初字第01305号民事判决第（一）项。
三、四家公司赔偿佟某某损失车库款36，000.00元。
四、驳回佟某某其他诉讼请求。
二审案件受理费5，040.00元，由四家公司负担4540.00元，由佟某某负担500.00元。
本判决为终审判决。
案例二：黄某某与博瑞公司商品房销售合同纠纷
案情简介：2010年10月20日，双方签订了《商品房买卖合同》二份，约定由黄某某购买博瑞公司开发建设的“博瑞·明珠城”8幢301、401房屋及12号储藏室、244号车库。至2011年1月13日，黄某某已支付全部购房款1868691元（含定金6万元）。黄某某向原审法院提起诉讼，主张博瑞公司在销售房屋过程中进行虚假宣传、提供虚假情况并故意隐瞒重要事实，给黄某某造成重大损失，起诉要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，退还购房款1868691元，赔偿购房款一倍的经济损失1868691元，并由博瑞公司承担案件诉讼费用。
裁判原文节选
一审【案号：浙江省江山市人民法院（2014）衢江民初字第737号】本案争议焦点一，博瑞公司在商品房销售过程中是否存在欺诈行为，黄某某是否可撤销合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。具体到本案，如博瑞公司存在虚假宣传和恶意销售等欺诈行为，则应承担相应民事责任，反之则无需承担民事责任。首先，黄某某主张博瑞公司在销售过程中宣传讼争房屋系复式结构住宅，博瑞公司主张其自始至终未对外宣传系复式结构住宅，因博瑞公司承认宣传图纸系其发放，图纸上明确记载了“跃层”概念，故先要明确跃层式住宅与复式结构住宅的区别。根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》规定，复式住宅是指套内空间跨越两楼层以上的住宅，厅高为两楼层以上高；跃层住宅是指房屋套内空间跨越两个自然层以上的住宅。两者区别主要是厅高不同，如客厅高度跨越两个自然楼层为复式结构住宅，客厅高度只有一个楼层高则为跃层式住宅。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定的是上下两层房屋，中间留有一洞（博瑞公司主张是楼梯预留口），客厅并未跨越两个自然楼层，故讼争房屋具备跃层式住宅的特征，与博瑞公司宣传相符，故可认定博瑞公司宣传其出售的房屋并非复式结构住宅而是跃层式住宅。至于讼争房屋是否具备跃层式住宅的使用功能，博瑞公司提供了单位工程竣工验收结论汇总表、房屋建筑面积测绘成果书证明讼争房屋面积与合同约定相符、质量合格，提供了申请函证明上下两层中间楼面预留的一个洞可以内部增设楼梯通道，而黄某某未提供相反证据予以反驳，且未提供证据证明讼争房屋不具备跃层式住宅的使用功能，应承担举证不能的法律后果，故黄某某主张博瑞公司存在虚假宣传行为不能成立。其次，要明确博瑞公司销售房屋过程中是否存在恶意行为。黄某某主张博瑞公司诱引其成为VIP会员，但未得到相应优惠，博瑞公司则主张黄某某提供的VIP卡申领须知、合同会审单、选房单均是复印件，无法核实真实性，且并非黄某某本人名字，故与本案不具备关联性，原审法院认为博瑞公司异议成立，黄某某主张博瑞公司存在恶意销售行为亦不能成立。综上，原审法院认定博瑞公司销售讼争房屋过程中不存在欺诈行为。黄某某主张博瑞公司存在欺诈行为撤销双方签订的《商品房买卖合同》不能成立。至于博瑞公司提出撤销合同是否超过1年除斥期间问题，因原审法院已认定黄某某撤销合同主张不能成立，故无需再进行论述。
本案争议焦点二，黄某某要求博瑞公司赔偿购房款一倍的经济损失是否符合法律规定。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”原审法院认为，适用该条款的前提条件是经营者提供的商品或者服务存在欺诈行为，本案中，因法院已认定博瑞公司不存在欺诈行为，则黄某某以博瑞公司存在欺诈行为为由要求赔偿经济损失的主张丧失了前提条件，原审法院不予支持。
综上，原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。黄某某未提供充分证据证明博瑞公司销售房屋存在欺诈行为，故其诉请缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回黄某某的诉讼请求。案件受理费36699元，由黄某某负担。
二审【案号：衢州市中级人民法院（2014）浙衢民终字第425号】本院认为：结合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点是博瑞公司在销售涉案商品房过程中是否存在欺诈行为。博瑞公司在其印发的“博瑞·明珠城”宣传图纸的显著位置标明商品房为跃层结构。根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》规定，跃层住宅指套内空间跨跃两个自然层及以上的住宅，而复式住宅则是指套内空间跨越两楼层以上的住宅，厅高为两楼层以上高。从涉案商品房实际情况看，房屋为上下两层结构，楼层中间有楼梯预留口，客厅为一楼层高，符合跃层住宅的定义。博瑞公司的上述宣传并非虚假。双方于2010年10月20日签订的《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况、第五条计价方式与价款均注明有两个房号的商品房。黄某某于同日向浙江省工业设计研究院申请变更设计的函亦写明“我在博瑞·明珠城一期项目的8幢1单元购买了301室401室上下两套住宅，在不影响外观和使用功能的情况下，要求将室内两层中间楼面的合理部位增设上下楼梯通道”。从上述证据可以认定黄某某在签订《商品房买卖合同》时应当知道涉案商品房由上下两套住宅组成的事实及楼梯预留口的状况。黄某某未提供充分证据证明博瑞公司在销售涉案商品房过程中存在欺诈行为，原审法院判决驳回黄某某要求撤销商品房买卖合同并双倍赔偿的诉讼请求并无不当。上诉人黄某某的上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36699元，由上诉人黄某某负担。
本判决为终审判决。
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