动迁房买卖的法律风险与防范

 

引言：在上海购买动迁房，因动迁房要满三年（大产证和动迁协议同时满三年，或者小产证满三年）才能上市交易，因此交易时间都会比较长，加之房价波动（一般表现为上涨）比较大，导致的纠纷也就比较多。本文介绍一些动迁房买卖的法律风险与防范方法。

 

一、合同效力的风险与防范

 

《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法解释二》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：“……15.正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的"违反法律、行政法规的强制性规定"，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。16.人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”

 

根据上述法律规定，动迁房虽然要满三年才能上市交易，但是购买动迁房的合同并不会因动迁房未满三年而无效。

 

当然，如果买卖动迁房的协议有《合同法》第五十二条所规定的任意一项，则此买卖合同即是无效的。如夫妻一方（卖房人）与买房人恶意串通损害第三人（出售人的配偶）利益的房屋买卖合同就是无效的。再如，卖房人如果是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人（一般都表现为智力有障碍的成年人），且其法定代理人未签字确认，就会导致合同无效。

 

简言之，合同无效的风险一般不是太大，房屋买卖双方（尤其是买房人）只要善意、谨慎，一般就不会有太大问题。

 

二、无权处分的风险与防范

 

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该规定，无权处分并不会导致合同无效，但是可能会导致房子的所有权不能转移。

 

房屋买卖双方签订合同的时候，往往只有动迁协议（甚至动迁协议都没有），尚未有大产生或小产证，因此，将来房子上写谁的名字是一个很大的问题。

 

1、如果尚未签订动迁协议，这样的房子的交易风险就比较大。因为没有动迁协议，将来房子是否一定动迁，将来房子的产权人是谁都不好确定，这就很容易导致无权处分。防范的方法，是要让尽量多的可能享有动迁房所有权的人在卖房人一栏签字确认同意出售此房屋。

 

2、如果已经签订了动迁协议但是尚未办出小产证，将来产证上写谁的名字还不一定，就必须让动迁协议上所有的被动迁人在卖房人一栏签字确认同意出售该房屋。

 

3、如果已经办出了小产证，则需要更加注意。因为买房人往往误认为小产证上是谁的名字所有权人就是谁，但是忘记了“夫妻共同财产”的概念，即即便小产证上只有夫妻一方的名字，也有必要让其配偶在房屋买卖合同上签字（网签合同上不要签，但是居间协议或者居间版房屋买卖合同或者补充协议上要签字）。另外，如果小产证上有多人的名字，尤其是父母子女的名字都在产证上，一定要让所有的产权人签字，避免无权处分甚至合同无效的风险。

 

三、违约的风险与防范

 

购买动迁房，买房人最担心的是卖房人违约（快要过户的时候提出涨价的要求，或者房子被查封、被抵押等导致无法交易）。对此，并没有什么办法可以绝对地杜绝这种风险，但是可以做一些工作来尽量减少这种风险。

 

1、约定比较高的违约金。

 

在动迁房的买卖中，20%的违约金往往起不到有效的威慑违约者的效力。这就需要提高违约金，提高到多少呢？30%、50%、100%……都可以写，但是要受到违约金调整规则的调整【《合同法》第114条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”】

 

最好的方案是给守约方一个二选一的权利，即选择一个比较高的额违约金，比如房屋总价的200%或者房屋差价（一方违约时的市场价与合同价的差额）的1.3倍。

 

2、抵押、查封的运用

 

为了防止房子被一房多卖或者今后卖房人违约不卖，在已经办理出小产证的情形下，可以办理一个比较高金额的抵押。但是抵押所起的作用并不是绝对的，比如即便100万的房子上有了100万的抵押，但是房屋所有人还是可以通过私人抵押的方式继续抵押以给过户设置障碍。至于查封，则更加复杂，虽然买房人的目的是保护房子不被其他人首封，也防止房子被抵押，并无恶意，但是如何选择诉讼请求，如何节约成本，如何避免风险则是需要仔细斟酌的。

 

3、实际占有房屋

 

购买动迁房，虽然不能过户，但是可以交房。买房人如果能够实际装修入住标的房屋，则对于防范法律风险是非常有帮助的。既然是为了防范风险，就需要把交房手续办理的规范，如签订规范的房屋交接书。

 

4、其他

如买房人保存动迁协议原件、关注大产证和小产证办理的时间、关注卖房人的重大财务状况等等。

 

 

 

附孙某静诉黄某某房屋买卖合同纠纷案（非正文）

 

案情简介：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋系孙某华、孙某静等人于2011年3月动迁安置所得。2012年12月14日，孙某华向动迁公司出具承诺书一份：本户原居住在现购置XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋，房屋权利人确定为孙某静。上述房屋购置事宜系本户协商一致，本户承诺：今后若发生经济及法律纠纷下列承诺人承担全部责任。落款“孙某华、孙某静”由孙某华签名。2013年5月30日，该房屋产权登记在孙某静名下。

2012年5月9日，黄某某（乙方）与孙某华（甲方）签订《动迁房预售预购合同》一份，约定，甲方一家分得一套动迁安置房，甲方孙某华与乙方签订房屋买卖合同《动迁房预售预购合同》，将此套位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的动迁房出售给乙方，房屋总价71万元。合同第二条乙方付款方式约定：乙方签订房屋买卖合同《动迁房预售预购合同》后，2012年6月15日前向甲方支付30万元作为首付款（含定金），双方签订合同后于2012年8月30日前乙方支付第二笔房款30万元，留尾款10万元，待房屋产权交易过户时交付给甲方。甲乙双方于签订房屋买卖合同后甲方将房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后，甲乙双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记（过户）手续，完成房屋过户手续的当日，乙方将尾款10万元交付给甲方。甲方签署相应的收据给乙方，交易所产生的契税、印花税、交易手续费由买方承担；营业税（若有）由买方承担；个人所得税（若有）所有税费全由买方承担，随时本房所产生的所有费用均由买方承担，卖方不承担任何费用。合同第三条约定：1、经甲乙双方协商确定，该房屋出卖（转让）总价款为71万元。4、除情势变更所必须外，甲方不得在过户给乙方之前的任何时间内提出增加该房屋的总价款，若甲方要求提高该房屋总价、要求乙方增加购房款，属于重大违约行为，除该要求不得成立外，甲方必须赔偿自己所要求增加的价款额的两倍给乙方。合同第四条约定：甲方保证在今后该房屋办理房地产权证时，只报送孙某华一个人的材料，房地产权证上只写孙某华一个人的名字，不得增加其他任何人的名字，也不得将上述一个人的名字变更为其他人的名字。如果甲方在报送做房产证（进行房屋产权初始确认登记）的资料时加上其他任何人的名字，或者将上述一个人的名字替换为其他人的名字，导致该房屋有孙某华之外的共有权人，或者产权人不是一个人的名字而变更为其他任何人的名字，影响到本次房屋转让买卖合同的效力或者影响到该房屋如期顺利过户，甲方作为过错方将承担全部的缔约过失或者违约责任。分别按照以下情况处理：如果乙方愿意继续履行买卖合同接受该房屋，甲方保证在年内交易限制期满后，将该房屋按约及时过户给乙方，对因此给该房屋其他共有权人造成的损失，甲方全部承担；因此给乙方造成的全部直接损失（即为解决此问题发生的直接成本，如交通费、查档费、咨询费、律师服务费等），甲方赔偿130%给乙方。合同第五条约定：甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权……导致在该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，须按照可以过户时该房屋市场价的130%赔偿给乙方。合同第六条约定：……甲方未及时将房屋交付给乙方，则每逾期一日，支付乙方已付购房款总额0.1%违约金给乙方……合同第九条约定：过渡期内，如孙某华再婚……合同第十条（甲方的继承问题）……合同第十三条兜底条款约定：1、因前述所有情形及任何其他未列举的情形造成在交易限制期满后该房屋不能在过户给乙方而由甲方收回……2、在该房屋交易限制期满后一个月之内甲方将该房屋过户给乙方，且每逾期一日，甲方按照当时可以过户时该房屋市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方。合同第二十二条补充条款约定：甲乙双方决定，甲方净到手价为71万元，双方物业进户时的一切费用包括维修基金及满三年的过户时一切税金由乙方承担。本合同第二条付款方式于2012年8月30日之前支付31万元，该房屋取得小产权时当日甲方将该房屋产权证原件及密码交于乙方后付清。

2012年5月9日，孙某华出具收条一份，言明收到黄某某购房定金2万元。2012年7月24日，孙某华出具收条一份，言明收到黄某某购房预付款5万元。2012年7月28日，黄某某支付给孙某华购房款30万元。2012年9月21日，孙某华出具收条一份，言明收到黄某某购房款5万元。2012年11月6日，孙某华出具收条一份，言明收到黄某某购房款5.50万元。2013年6月15日，孙某华出具收条一份，言明收到黄某某购房款7万元。2013年5月30日，孙某华出具收条一份，言明收到黄某某购房款5万元。2013年7月16日，孙某华出具收条一份，言明收到黄某某购房款1.5万元。

2012年7月28日，黄某某与孙某华签订房屋交接书一份，孙某华将系争房屋交付给了黄某某。2013年，系争房屋的房产证交付给了黄某某。

一审审理中，孙某华提供《配合申请过户通知》三份，时间分别为2015年1月12日、4月5日、9月8日，内容为：已到过户时间，请将材料及房屋余款准备好与公司联系。落款为上海XX有限公司。孙某华称其与黄某某因居住在同一幢楼内，故自行投入黄某某的信箱内。同时，孙某华申请证人凌某出庭作证，证人作证称，其系双方买卖的上海XX有限公司工作人员，2012年黄某某购买系争房屋时，房屋尚不具备过户条件，2015年年初可以过户时，房屋被司法查封而无法过户，且黄某某无钱付尾款，导致产生纠纷，之后孙某华书写函件三份要求盖章，故其盖章后交给了孙某华，至于孙某华如何投递，其不知情。黄某某则称从未收到该函件。

一审审理中，黄某某陈述系争房屋在2014年3月起被司法查封，期限至2016年3月。孙某华则称，其因欠他人款项导致系争房屋被查封，但已于2015年10月解封。

 

 

裁判原文节选：

一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初7201号】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。孙某华与黄某某签订了关于买卖系争房屋的《动迁房预售预购合同》，并在2012年7月28日即将系争房屋交付给黄某某使用至今；同时，黄某某也依约支付了房款。现孙某华认为其已于2015年多次通知黄某某支付余款并办理过户手续，但黄某某未予回复，系黄某某违约，遭黄某某否认，孙某华亦未能提供充分证据证明其已通知黄某某，且双方均确认此期间系争房屋被司法查封，事实上无法办理过户手续，故孙某华之述法院不予采信；孙某静认为其不知情系争房屋被出售，一审法院认为，孙某华、孙某静系父女关系，对动迁安置分配的房屋是明知的，且孙某华家居住的房屋与交付给黄某某的系争房屋在同一幢楼内，黄某某自2012年7月28日入住系争房屋至今，孙某静作为权利人在三年多的时间内，对系争房屋不闻不问，同时认为其未与其父孙某华共同居住、整个动迁、系争房屋的管理、房产证的交付等均不知情，系对自己权利的漠视和放任，却又在他人主张房屋权利时以此作为对抗，不符常理，有悖诚信，由此推断孙某静对系争房屋买卖应当明知且从未提出过异议，应视为对孙某华转让系争房屋行为的认可，故黄某某与孙某华之间的房屋买卖合同可约束孙某静。目前，系争房屋已符合过户交易的条件，故黄某某要求孙某华、孙某静协助办理系争房屋产权转移登记手续至黄某某名下的请求，法院可予支持。对黄某某主张的违约金，虽要求适用合同4、5、6、9、10、13条及补充条款的约定，一审法院认为仅第十三条中逾期过户的违约金条款可以适用，且该约定明显过高，法院依法予以调整，具体数额由法院根据案情等酌情确定。

一审法院据此判决：一、孙某华、孙某静应于判决生效之日起十日内办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权登记至黄某某名下的手续；二、黄某某应于判决生效之日起十日内支付孙某华、孙某静房屋尾款10万元；三、孙某华、孙某静应于判决生效之日起十日内支付黄某某违约金4万元；四、驳回孙某华的所有诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,070元，减半收取2,035元，反诉案件受理费4,480元，由孙某华、孙某静负担。

 

 

二审【案号：上海一中院（2016）沪01民终12024号 】本院认为，本案二审争议焦点为被上诉人黄某某与被上诉人孙某华签订的《动迁房预售预购合同》对上诉人孙某静是否具有约束力。根据本案查明的事实，系争房屋系孙某华、孙某静等人动迁安置所得，黄某某与孙某华就系争房屋签订买卖合同时，系争房屋尚未办理房地产权证。随后，孙某华根据买卖合同约定将系争房屋交付黄某某使用至今，黄某某亦按合同约定向孙某华支付房款，且孙某华妻子亦代收过一笔购房款。因此，上诉人所称系争房屋系被其父亲孙某华私自出售，其与其母亲均不知情的陈述，本院不予采信。即使如上诉人所述其平时不住在家里，偶尔回家，但系争房屋与上诉人家在同一幢楼内，从交付黄某某至双方发生诉讼长达三年多的时间，上诉人该理由实难采信。且在上诉人父母均知情的情况下亦缺乏隐瞒上诉人的合理性，故一审法院推断上诉人对系争房屋的买卖应当是明知的并无不当，孙某静对孙某华转让系争房屋的行为直至双方发生诉讼前并未提出异议，应视为其对孙某华转让系争房屋的认可。一审法院认定黄某某与孙某华的房屋买卖合同可约束孙某静，本院予以认同。上诉人的相关上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。因此，上诉人孙某静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币800元，由上诉人孙某静负担。

本判决为终审判决。