一个月前，我写了一篇关于商铺投资的文章，告知大家要谨慎避开商铺投资的大坑。
因为在商铺投资中，一直都有一个悖论存在：
很多人都想靠着商铺投资来发财，一铺养三代。但矛盾就在于，那些真正做的很棒的商业，租金收益很高的商业，却几乎全部在自持。
所以，对于投资商铺的人群，一定会面临一个问题：
这个市场上90%的商铺在规划之初就是用来销售回款的，用来让开发商赚钱的，也就是用来让你买了填坑的。
只管杀不管埋，就是商铺投资最基本逻辑。
在商铺投资的路上，也许有的人会得到收益，但更多的人会开着宝马投资进场，最后推着永久自行车，哭着离开。
注定，未来95%的人都注定会成为商铺投资中的炮灰。
在上一篇文章的末尾，我阐释了自己对于商铺投资的理解：
最应该避开的商铺类型：
1、所有承诺返租的商铺全部放弃。
2、远郊的批发市场分割式商铺全部放弃。
3、市内购物中心的分割式内铺要放弃。
一个谨慎：自持的购物中心外的用来的回款的商业街独立商铺要非常谨慎。
可以考虑：就是大型居住社区的底商，金角银边，距离大门近的铺位可以着重考虑，但是一定要注意价格。
而对于以上三个要坚决放弃的商铺类型，很多粉丝留言说不是太理解，请求分门别类的都讲一讲。我想了一想，觉得确实有必要详细的说一下。
这第一篇，我们就从远郊批发市场的分割式商铺开始。
对于批发市场，在所有的意识中，应该是义乌小商品城。这应该是中国批发市场的鼻祖。
但是，我们今天要举得案例是华南城，这家自称专业批发市场的老大的企业。
在官网上，华南城集团是一家在香港联合交易所上市的综合商贸物流企业，是大型综合商贸物流中心领航者地位。
核心业态涵盖专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等。
很明显，以上这些都是虚的。
华南城真正的核心资源是超大体量的可售批发市场商铺和配建的可销售住宅。重点在于可售，这又是商铺投资中只管杀不管埋的最典型案例。
到了今天，华南城已经进驻了深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆。
在上述的所有城市中，我选择将郑州的华南城作为典型案例进行分析。华南城是一个模式吃遍中国，郑州的华南城的情况，也基本就是南宁、南昌、西安、哈尔滨、合肥、重庆的华南城的情况。
在官方资料中，郑州华南城规划建筑总面积1200万平方米，总投资额超过200亿元人民币，项目建成后将增加5万个创业机会、20万个就业机会和每年数十亿的税收。
这些因素使华南城成为了中原地区最大的现代综合商贸物流中心。
对于郑州来说，华南城就是一个巨无霸一样的存在，2017年通车的地铁二号线南延线，单只华南城一个区域就设了三个站。
上面这张图，是郑州华南城的设计概念图，看到这张图，我不知道你会想些什么？
我看到的，却是一个巨大的坑。你看，那一个个长方形的灰白色建筑，都是一个个巨大的批发市场，它们被冠之以皮革原辅料交易市场、五金建材灯饰交易市场、纺织交易市场、机电设备交易市场、副食干料交易市场、酒店用品及厨具交易市场、小商品交易市场、家具家居饰品交易市场以及奥特莱斯商贸休闲中心的名号。
然后，将每一个批发市场都分割成几十平到几百平、几千平不等的商铺进行销售。
郑州华南城2014年5月开始试营业，到了今年已是第五年。那么，我们就以华南城最核心的场馆、也是开业最早的场馆一号馆为例，看一下五年来，郑州华南城最真实的现状。
整个一号馆，生意最好的是一楼主街，是铺满的。但是主街之外的偏街，却已经是大面积空租了。
但是更夸张的是，一号馆的二楼主街两侧，却也是大面积空租。一共6层楼的场馆，三层之上，更是惨不忍睹。
场馆无人使用。但是却可以避风挡雨，特别是在冬天，毕竟比露天往常暖和多了，所以，附近村子里的大妈们，便将自己的广场舞场地，搬到了这里。反正闲着也是闲着。
而一号馆之外，整个华南城已经建好的十多个场馆中，出租率最好的，是建材卫浴。这得益于华南城所处的位置，正好位于郑州刚需客群最大的集中地龙湖镇。这里数年来开发了大量的高密度住宅，直接带动了华南城建材卫浴的生意。
但是，除了建材场馆和机电场馆、汽配场馆之外，剩下的大部分场馆，都基本还处在无运营状态或者是招商阶段。
因为场馆运营不太好，商业环境萎靡不振，招商乏力，导致很多购买商铺的业主后期收租非常的疲软。
一位粉丝在2013年11月13日购买华南城开业最早的1号馆A座2层的商铺，建筑面积共116.2平方米，房款加维修基金加代收办证费加契税一共出了1105454.52元。但是一直到今天都没有出租出去。本来购买该商铺是用来投资，但一直到今天都没有任何收益，唯一的一次有人咨询，还是想租下他的铺位当仓库。
按照郑州市政府的规划，郑州将有十大市场集聚区其中有：全国最大的农产品市场集聚区、全国最大的汽车市场、全国最大的建材市场集聚区、中西部地区钢材集散中心、中部家具产业最强、最大的产业链、中西部地区最大的小商品集散地、全国具有影响力，对中西部具有辐射力的服装类批发市场集聚区。
在郑州市政府规划的十个市场中，有九个专业的市场，而几乎每一个专业市场的定位，都是全国或者是中部地区最大。
在这种情况之下，唯一的综合市场华南城显得颇为尴尬，什么都有，却什么都不是最强，但是却又是政府支持力度最大的一个，也是知名度最高的一个。
我们再看看张图吧。
这是以华南城为中心，周围三公里内的专业市场分布图，华南城目前生意最好的场馆有两个，一个建材，一个是机电。我们分开来说。
我们说过，华南城出租率最好的是建材馆。但是在华南城南面，就有一个专门做板材建材的华商汇。华商汇全部是大代理，这些大代理在华南城也会开一家店，但是只能是作为华商汇的补充。
原因有两个：
1、华南城业态太多太杂，乱，客户不易找。
2、华南城没有仓库，这是建材来说，这是最致命的，商户需要另外花费很大的仓库成本。
我们在看来机电。之前，整个郑州市的五金机电市场总体的经营面积约20万平方米，而仅郑州华南城一期的五金机电市场体量就达到了30万平方米，明显供应大于实际需求，很难填满。
华南城五金机电市场的正北边600米处，一家占地面积约252亩，总建筑面积约23万平方米的飞宇五金机电市场已经开业，相对于华南城的无所不包来讲，这是一家专业的机电市场，要打造的是中原五金机电总部基地。
所以，华南城更像是一个搅局者。
从价值链来说，华南城的出现并没有改变城市原有的价值链的价值。而且，其入住使这些城市的原有商业格局被强力冲击，造成商业项目的重复建设和超饱和建设。
不但未带动产业链的升级、改造，反而引起了产业价值链的飘摇和动荡，最终对所在地的产业链价值产生了相当大的影响。
这就是华南城最大的胎里病。
在百度华南城的贴吧中，“华南城现状”是出现频率很高的名词，另一个则是出租商铺的信息。
商铺投资者所有的问题归结起来只有一句话：人气上来了没有？人气，就是现在所有人关心的首要问题。
回答者做出了肯定的回答，人气还没有上来，他们一直在熬着。熬着，就是现在华南城商铺投资者和租户们共同的现实存在。
但是，投资者们并不担心未来，政府的扶植政策和市场外迁的大趋势给了他们强大的信心。投资者们把现在的荒芜归结为道路的不通畅。他们坚信，地铁二号线南延线通车后以及众多公交线路的开通，华南城将迎来脱胎换骨的改变。
但是到了今天，华南城地铁开通已经一年多了，惨淡依然归于惨淡，希望仍在未来的路上。
以唱衰华南城之态偶尔出现的不和谐声音，就仿佛是唯美爱情片里忽然出现的一记手枪声，毫无疑问的会成为众矢之的，最终必将以投资者对唱衰者的人身辱骂而结束。
长时间以来，华南城都是一个很美好的梦，政府，开发商，投资客共同将这个梦越做越圆，越做越美。
王玲在2013年通过团购，以6500元/平的价格，在华南城汽配馆买了70多平的商铺，2014年交房后，一直空着。今年8月份市场统一租了出去，共签了5年合约，每一年交一次租金。
在租金构成中，前三年是15元/平，后两年涨幅待定，在前三年中她能拿到的租金，每月不到1100元，甚至连银行贷款都顾不住。
但是王玲对此并不着急，因为在她看来，现在商场正是聚拢人气的阶段，租金便宜，正是聚拢人气的必要手段之一。只要等到五年后，人气上来了，那个时候，才是真正有收益的时候。
但终极问题是，五年后的华南城，真的会如同所有人期盼的那样熬过寒冬吗？
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