从互联网业传来的伪概念潮
现在，就如各种“伪创业，伪共享，伪创新”的商业模式到处横飞一样，房地产业的“伪产品经理”也层出不穷。
各种产品系，代表各家开发商对市场的态度，本来应该是精彩纷呈的，但是除了立面园林和装修配置之外，实在很难搞清楚，各种产品系，他们到底是卖给谁的，日常场景到底有何不同？
这是因为，产品和定位脱节严重，他们不是一拨人，是楼盘在前期规划和后期营销的两个环节，甚至，他们用的价值语境，都不相同。
真正的 “产品经理”，是多么高贵的岗位啊，比如宋卫平/罗立平。研发一条产品要三年磨一剑，如果当年就能上市，只可能是提前打了两年腹稿。
房地产里的产品经理很少
成为真正的产品经理，门槛还是比较高，特别是各种碎片知识满天飞的今天，基础的知识架构不扎实，就很容易把产品变成包装，变成市场中的笑话。
所以再谈一次“货品/商品和产品”，这是一个楼盘的三个语境。这3点扎实了，不管怎么谈楼盘，你都知道对方在说什么，说得对不对。
货品
任何用来交易的，首先他得是货。
所有“货品”的识别，是物理参数。不管有形的货物，还是无形的服务，必须能够有参数进行计量和描述。否则根本没办法组织生产，不管是批量还是少量。
货品和参数
一台汽车，你得有车长车宽和轴距，排量，变速箱挡位，这样才能成为一台车。不是买车人识别的问题，而是工人才能心中有数的生产。
无形的服务是最难的，比如你去“洗脚”，一般的计量方法，就是时间，先生，你是要一个钟还是两个钟？
楼盘就不用说了，从规划大出的容积率/密度/高度和间距指标，都是数学；中间的面积/公摊/房间数；到细节的外墙材料，保温层厚度，大堂挑高等。一定都可以识别。
常见楼盘指标
有很多东西，没有物理参数，所以无法交易，就比如“知识”，人们能感知对方的知识面，但知识怎没有通行的指数，来说一个人是渊博。现代教育制度的设计者，就发明了“学历”，初中/高中/本科，这是可以以时间和考试成绩计量了，211/一本/二本，可以对比学历的含金量。
下面甩两个关于 “货品”的要害金句：
为什么日常工作中，经常将货品和产品混为一谈？
因为消费者，会经常将货品的参数进行对比，来判断货的好坏。不怕不识货，就怕货比货，就是这样来的。我们作为消费者时，都是这个领域的外行，识别的方式，就是多看几家，进行对比。
时间长了，再加上不爱思考的毛病，很多人就自然认为货品的参数，是产品的卖点了。这就会掉入下一问题中揭示的陷阱。
货品参数最重要的指导意义，是约定生产成本。
真靠货比货，未必就能全部卖掉货。因为参数优秀的商品，意味着更高的成本。
所以货品最重要的价值，是给生产者提供一套交货标准。是啊，谁都喜欢低容积率的楼盘，但地价相同的前提下，这意味着更高的楼面地价。所以每个心中想住别墅的购房人，最后乖乖的买了一层6户的超高层。
在产业链全打通的商业社会，货品的参数，意味着成本，不代表开发商的情怀和能力。抛开贸易中的禁售壁垒，全世界任何已有的货品，即便是奔月的火箭，我都能给你造出来，但是你可能买不起。
优秀的产品经理，未必用更好的参数来制造货品。因为货品只是消费者决策的一个重要环节，但不是全部。
但是，不懂构成货品的参数，你就无法成为一个优秀的产品经理。因为你无法判断，哪些参数是合理的。
比如，120平米，到底是做3房好，还是4房好，乃至一房两房好。
目前产品人的功力，答案肯定是房间越多的4房越好，因为消费者喜欢，认为捡了便宜。没错，房间数是参数，但是房间数量越多，每个空间的尺寸参数就不忍直视了。
这就是货品层面的意义，要成为优秀的产品经理，你必定去过生产一线。虽然你不是工人，不是图纸的绘制者，但是你得清楚，不同得生产流程对应不同参数的货品。
在房地产行业，一线的设计人和工程师，是最懂楼盘参数的。但他们未必就能成为优秀的产品经理，因为货品，仅仅是基础。
商品
有参数，货品才得以生产出来。但不是所有的货品，都是商品。两者之间的基本概念，区别还是很大的。
比如说，你22岁，身高170CM，体重55KG，本科学历，9头身，锥子脸，胸围33e。这就是你的货品参数，应该很值钱，但是你一耳光甩过去，本小姐不是用来卖的。
你不卖，有人卖，地产大V黄章林说，出来都是卖的。所以你拿出来卖的参数是：本科学历，两年工作经验，每天能工作10小时，365天全年不休，白酒两斤，月薪1万。
贴上价格标签的“货品”，才叫“商品”。
不是所有货品都是商品，如果没标价
如何给货品贴价格，变成有竞争力的商品，也是一门大学问，催生出了一群高级人群，那就是商人。
商人永远计算一点，参数所产生的货品成本，和市场定价之间的差额。比如澳洲的进口奶粉和国内的奶粉之间，有价格差，就产生了“海外代购”，这种“倒买倒卖型”商人；也可以是，发现了某种商品需求，自己雇人画图纸，买材料，请人生产，自己销售，房地产商和汽车商手机商皆如此，这种称为“生产型商人”。
给商品贴价格标签，是一门学问，但都是为了追求“价差”，产生了有很多活法：比如生产升级提高效率，降低生产成本是一种；但最直接的是供需关系，是令供应始终小于需求，比如安排托抢位置，或者关闭其它厂家的生产线，这样定价权在手就横着走。
哈哈，所谓的“供给侧”改革，手段是很多的。
对于消费者来说，从“货品”升级到“商品”，他们的选择依据，也上升了一个台阶：
货品是货比货，谁参数强谁赢，意味着技术领先；
商品是谈性价比，参数确定之下，看谁的价格好；或者是出价确定之下，看谁的参数高。
这是两个不同的世界。
有经验的营销人，和顾客谈得最多的，不是参数，而是性价比。
有经验的老板，对里谈成本，对外谈售价。
房地产行业，老板和营销人，规划时，都比较有经验了。都能结合市场谈做什么参数，能得到什么样的性价比，然后控制哪里的成本，得到如何的价差，从而指导楼盘的定位。
商品的经验已经如此丰富了，那就运转下去呗。错了，产品这个终极大BOSS还没出现。
产品
商品人已经很多，其实知识框架全面的商品人，没在小公司做老板，就在大公司做高管。但还是要继续往上谈“产品”，呼唤行业稀少的产品经理出现。
大量的案例中，有很多性价比高，且价差控制得很合理的商品，最后还是滞销了。
消费者说，商品的确很好，但是我为什么要买呢？
性价比并非神药，很多滞销的商品价格都很低，在我看来，打折能卖掉的都不叫滞销，叫性价比不合理；打折不能卖掉的才叫滞销，犹如我们记忆深刻的资本主义经济危机，一头羊已经降价到1美金，还是没人卖，只能宰掉掩埋。在房地产领域，你们马上就会看到。
因为人们不会对不需要的东西买单，不管性价比和合理，这里分两种情况：
1）毫无需求。顾客认为自己根本不需要，当然价格合理也不行。嗯，现在的股市已经降到2700多点，专家又说到了历史地位，并给出很多公司的市盈率已经降到了4的数据证据。性价比不是神药。
2）同样的东西，我为什么要买第二次。需求是存在的，也不是不需要，但是相同的东西为啥要买两次呢？如果习惯是一种情怀的话，那你为什么不会开旧一辆BMW3系后，再买一款3系呢？同样，顾客已经买了120平米的房子，但是市场还是120平米为主流。所以我们认为，已经满足的需求，都应该从需求清单拿掉。
“产品”是个熟悉的词语，但是实际运用环节中，对很多人来说，非常陌生。
它是定位的终极大BOSS，解决顾客需求的问题。
在《需求制造》这本书中，我们定义消费是角色寻找道具的过程。
嗯，你为什么要买奶粉，是因为你做了爹妈，为了做无私有爱的爹妈，你节衣缩食，都要用进口奶粉来代表爱。至于养活孩子，非要进口奶粉么？不一定，在人类漫长的过程中，都是靠母乳喂养，母乳不足，还有奶妈这个角色。我小的时候，母乳枯竭也没有奶妈，是吃着米糊糊长大成人的。
所以替代方案很多，但是中国的爹妈快把全球超市货架买光了。因为他们定义无私有爱父母的定义，是给孩子最好的，而进口奶粉无疑称为最佳道具。
做产品，先了解顾客的角色，通过角色的分析，再为角色量身制造道具。
门槛无疑变高了。
作为一个优秀的产品经理，首先你得懂各种社会角色，光认知自己年龄段的人群角色还不够，你至少要了解上下各两代人的家庭/社会/社交/虚拟角色。所以，30岁才是产品经理的开始。
其次，你肯定要懂得市场。因为性价比还是得谈的，至少要了解定位客户他们可选择其它产品的代价是什么，做综合对比。然后还能知道生产成本的产生和控制手段。
最后，你得懂货品的参数意义。也就是说，你得对空间和设计，有相当的概念。否则你描述的刺激顾客角色的各种产品场景，都无法实现。
嗯，房地产业有懂市场的，有懂客户的，有懂建筑设计的，但是三项交叉，基本上淘汰完。所以，这是各个专业人成长的机会点。
用产品的知识框架做楼盘定位，好处也很明显：
1）基本上不会有产品雷同：
只要顾客的角色不一样，产品就不会一样。不会因为容积率雷同，更不会面积段雷同。成功避开“品类过剩”的大坑。
家家都在复制，人人都在抄袭。趋同是个大潮流，为什么要讲不雷同呢？过几个月你就知道了。
2）基本上不被市场左右：
只要顾客角色没有发生社会化的批量逆转，产品对应的真实角色存在，那么需求就一直存在。项目投资的安全性，才能得到真正的保证。
最后要强调的是，不管你生产时多么强调货品的参数，运营时怎么考虑性价比，最后顾客买走的，都是“产品”。
所以难度再大，我们都有必要，从顾客的角色出发，去反推自家生产链的定价和货品参数选择。
3组词语，6个字，写了3600多字，还是很皮毛，自媒体就是这种承载量。本文先告一段落吧。
最后，向大家汇报一下，观念研究院的年度产品大课，已经成功结束。
站了讲了7个小时，累觉不爱。
同学们收获多，感到心安
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