与房产有关典型案例 7 则

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陈枝辉　北京天同律师事务所

导读：天同码，是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理和提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。《中国商事诉讼裁判规则》（中国钥匙码—天同码系列图书）已由天同律师事务所独家出品并公开发售。经与天同诉讼圈商定，审判研究于每周三独家推送全新天同码系列。

文后另附：天同码 116 篇往期链接。

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本期天同码，主要整理自最高人民法院中国应用法学研究所编《人民法院案例选》2012年第1－4辑（总第79－82辑）部分民事纠纷典型案例。　

规则要述

01 . 商品房定向购买指标转让协议不违法，应认定有效

商品房定向购买指标转让实质系对房屋预期定购资格的转让，不违反法律、行政法规强制性规定，故应认定有效。

02 . 小区业主购买物业管理用房，不能认定系善意取得

开发公司或物业服务企业擅自出卖虽无法进行权属登记公示的物业管理用房，小区业主购买，亦不构成善意取得。

03 . 前案生效判决支持物业费滞纳金，后案不必然支持

物业费群体性诉讼案件中，同楼盘法院生效判决支持物业管理费滞纳金判项，不必然成为后诉法院绝对的拘束力。

04 . 高空坠物致人伤，由可能加害的建筑物使用人补偿

高空抛掷或坠落物致人伤亡的特殊侵权行为归责原则适用无过错责任原则，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。

05 . 意向书中的意向金，性质应系立约诚意金，非定金

意向书中约定的意向金，如缺乏担保功能、在合同成立前交纳，既非违约金，亦非预付款，应为 “立约诚意金” 。

06 . 按揭合同中的开发商回购义务，应理解为保证责任

开发商履行按揭贷款合同中约定的房屋回购义务后，享有的是代位追偿权，不能依合同约定直接取得房屋所有权。

07 . 购房人绕开中介另签购房合同的，应承担违约责任

居间购房 “跳单” 情形，购房人应依约承担违约责任，但考虑到居间人仅提供房源信息，约定中介费可酌情少收。

规则详解

01 . 商品房定向购买指标转让协议不违法，应认定有效

商品房定向购买指标转让实质系对房屋预期定购资格的转让，不违反法律、行政法规强制性规定，故应认定有效。

标签：合同效力｜效力性规定｜房屋买卖｜定向购买购买转让

案情简介：2003年，熊某将定向购买商品房的认购权以2.5万元价格转让给同一政府系统单位工作的张某。因熊某事后拒办更名手续致诉。

法院认为：①熊某基于政府系统单位职工特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋资格。案涉购房指标转让实质系对熊某预期定购房屋资格的转让，是一种权利转让。事后，购房户与开发商签订商品房买卖合同，实际取得购买商品房资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某亦实际支付了转让费，并以熊某名义向开发商交纳了购房款，该指标转让合同已实际履行。②对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商亦以允许交纳过户费用办理房屋更名手续方式，对此种转让予以认可，故应认定该定向购买商品房指标转让合同有效。故判决确认案涉认购指标转让协议有效，熊某配合张某办理房屋更名过户手续，相关费用由张某负担，张某支付给熊某余下购房指标转让费。

实务要点：商品房定向购买指标转让协议实质系对房屋预期定购资格的转让，并不违反法律、行政法规强制性规定，故应认定有效。

案例索引：湖南长沙中院（2008）长中民一终字第1888号“张某诉熊某商品房买卖合同纠纷案”，见《张益华诉熊群先商品房买卖合同纠纷案》（竺雨迪、钟建林），载《人民法院案例选》（201204/82:120）。

02 . 小区业主购买物业管理用房，不能认定系善意取得

开发公司或物业服务企业擅自出卖虽无法进行权属登记公示的物业管理用房，小区业主购买，亦不构成善意取得。

标签：物业纠纷｜物业管理用房｜无权处分｜善意取得

案情简介：2003年，开发公司将物业管理用房交付下属物业公司。2008年，物业公司仅开发公司同意，以部分业主拖欠物业费为由，将物业管理用房出卖给小区业主陈某。2010年，因陈某拒绝腾房致诉。

法院认为：①依《物权法》和《物业管理条例》规定，业主委员会系业主大会执行机构，受业主大会委托管理全体业主共有财产和共同生活事务。一般认为，依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益事宜，有权向法院提起民事诉讼。本案业委会系依法成立且经房地产行政部门备案机构，诉争房屋权属争议应属全体业主利益相关事宜，业委会提交业主大会决议加盖了业委会印章，并附有超过半数以上业主签字，故业委会具体了代表全体业主进行诉讼的形式要件，获得了业主大会授权，可作为诉讼主体参加本案诉讼。②虽然开发公司将诉争房屋交付物业管理用房时，业委会尚未成立，但不能改变诉争房屋已交付事实。开发公司交付物业管理用房行为表明其承认诉争房屋属全体业主所有。物业公司嗣后将诉争房屋出卖给陈某，该处分行为属无权处分。依《物权法》第106条第1款规定，无权处分受让人取得受让不动产或动产所有权，须在受让时系善意。本案中，陈某一直生活在小区，对物业管理用房位置及性质应清楚。故陈某购买诉争房屋不属善意，不构成善意取得，判决陈某腾退诉争房屋。

实务要点：物业管理用房所有权属于全体业主共同所有，开发公司或物业公司出卖物业管理用房属于无权处分，即使该房屋无法进行权属登记公示，小区业主购买该物业管理用房亦不构成善意取得。

案例索引：湖南长沙中院（2010）长中民三终字第2698号“某业委会与陈某排除妨害纠纷案”，见《长沙市麓山南路园丁新村业主委员会诉陈丽华排除妨害纠纷案》（郭庆栋、周赞），载《人民法院案例选》（201203/81:179）。

03 . 前案生效判决支持物业费滞纳金，后案不必然支持

物业费群体性诉讼案件中，同楼盘法院生效判决支持物业管理费滞纳金判项，不必然成为后诉法院绝对的拘束力。

标签：物业纠纷｜物业费｜生效判决｜同案同判

案情简介：2005年，物业公司作为开发商聘请的前期物业一直为小区提供物业管理服务。2007年1月始，物业公司将每平方米每月收费标准由0.8元提高到1.2元。2008年，另案生效判决判令刘某按1.2元/平方米/月标准交纳物业费及滞纳金。2010年，因李某等业主拒绝1.2元/平方米/月标准交纳物业费，物业公司诉请李某交纳并支付滞纳金。

法院认为：①案涉小区至今尚未成立业主委员会，物业公司受开发商委托对该小区提供物业管理服务，符合《物业管理条例》规定，有权向该小区内业主或房屋使用人收取物业服务费。刘某作为该小区内房屋使用人，在享受物业公司提供的物业管理服务后，理应支付物业服务费给物业公司。②生效判决认为物业公司按1.2元/平方米/月标准向刘某收取物业管理费并无不当。上述收费标准是针对小区全体业主，并非只针对李某一人，李某作为房屋使用人，亦应按此标准缴纳物业管理费。②李某依《业主入住合约》及收费标准抗辩，且事实上李某长期按此标准交纳费用，可见原按0.8元/平方米/月的标准交费是双方认可并一直执行。从2007年1月开始，物业公司按新的收费标准收取物业服务费，但该行为未能取得小区所有业主支持与理解，导致包括李某在内的部分业主与物业公司产生争议并需报警处理，且包括李某在内的35户业主亦分别向法院提起诉讼，要求物业公司退回多收部分物业管理费。由此可见，双方当时对于管理费收费标准的分歧极大，矛盾难以调和，故导致上述费用至今仍未交纳并不可完全归责于李某。综合本案案情，依公平合理的民法原则，判决李某按1.2元/平方米/月标准向物业公司支付物业管理费同时，对物业公司要求李某支付滞纳金诉请不予支持。

实务要点：物业费群体性诉讼案件中，同楼盘法院生效判决判令业主支付物业管理费及滞纳金，并不必然成为后诉法院绝对的“同案同判”拘束力。

案例索引：广东广州中院（2011）穗中法民五终字第737号“某物业公司与李某等物业服务合同纠纷案”，见《广州市科泉物业管理有限公司诉刘少军、李凤玲物业服务合同纠纷案》（黄海珠、张怡），载《人民法院案例选》（201201/79:213）。

04 . 高空坠物致人伤，由可能加害的建筑物使用人补偿

高空抛掷或坠落物致人伤亡的特殊侵权行为归责原则适用无过错责任原则，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。

标签：侵权｜高空坠物｜无过错责任

案情简介：2010年，黄某在小区楼门口被一块坠落的水泥状硬物砸伤致颅顶骨凹陷性粉碎性骨折。关于其损失5万余元，黄某诉请楼上陈某等12户户主赔偿。

法院认为：①黄某在小区楼梯道门口被水泥块状物砸伤头部，有派出所现场勘查笔录、现场照片予以证实。根据医院诊断及司法鉴定结论，黄某受伤部位及伤情主要系颅顶骨凹陷性粉碎性骨折，结合公安机关勘查认定的现场概况、周围环境，可认定黄某头顶部伤系被高空坠落或抛掷水泥块状物致伤。②《民法通则》第126条：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”《侵权责任法》第87条：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难于确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”故陈某等12人均系可能加害的建筑物使用人，但未能提供证据证实自己不是加害人，故应对黄某损害平均分担补偿责任。判决陈某等12人各自补偿黄某损失5万余元中的4300余元。

实务要点：依《侵权责任法》规定，高空抛掷或坠落物致人伤亡的特殊侵权行为归责原则适用无过错责任原则，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。

案例索引：广东梅州中院（2011）梅中法民一终字第123号“黄某与陈某等人身损害赔偿纠纷案”，见《黄佳楠诉陈权茂等十二户人身损害赔偿纠纷案》（曾梅麟），载《人民法院案例选》（201202/80:136）。

05 . 意向书中的意向金，性质应系立约诚意金，非定金

意向书中约定的意向金，如缺乏担保功能、在合同成立前交纳，既非违约金，亦非预付款，应为“立约诚意金”。

标签：违约责任｜定金｜意向书｜意向金｜立约诚意金

案情简介：2010年，生物公司与商场签订意向书，约定前者意向租用后者商铺，并交纳1万元“认租意向金”，“享有同等条件下优先承租上述意向商铺的权利”。后因生物公司以不满意现场为由拒签合同、商场拒退意向金致诉。

法院认为：①最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》规定，当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。意向书是否具有合同效力，应结合其本身的保留性、条款完备性、主体指向排他性等因素进行综合判断。意向书中所约定的意向金，如缺乏担保功能、在合同成立前交纳，既不属于违约金，亦不属预付款，就其性质仅能描述为“立约诚意金”。②本案中，通过合同表述，生物公司交付商场的一万元系租赁铺位的认租意向金，即表明生物公司交纳该款是向商场表达了盼望与商场签订租赁合同的愿望，从中不能体现出生物公司交纳该款具有保证与商场签订租赁合同的担保的意思表示。双方在合同中还约定了生物公司交纳意向金后，享有同等条件下优先承租上述商铺权利，故生物公司交纳该款目的应为享有优先承租权。因该意向书系商场提供给生物公司的格式合同，在双方对格式合同中条款理解产生分歧时，根据法律规定，应做出不利于提供格式条款一方的解释，故商场认为该款系定金，生物公司对此不予认可情况下，应作出对商场不利的解释，即该款并非定金性质。③在生物公司表示不同意与商场签订租赁合同后，即表明生物公司取消了与商场签订租赁合同意向，双方应就此恢复到签订意向协议书之前状态，即商场可将该商铺再行招商，同时应将该一万元意向金退还，故判决商场返还生物公司1万元。

实务要点：意向书中所约定的意向金，如缺乏担保功能、在合同成立前交纳，既不属于违约金，亦不属预付款，就其性质仅能描述为“立约诚意金”。

案例索引：北京一中院（2011）一中民终字第987号“某生物公司与某商场租赁合同纠纷案”，见《北京靓妃生物科技有限公司诉北京喜隆多购物中心有限公司租赁合同纠纷案》（王华伟、杨志东），载《人民法院案例选》（201203/81:246）。

06 . 按揭合同中的开发商回购义务，应理解为保证责任

开发商履行按揭贷款合同中约定的房屋回购义务后，享有的是代位追偿权，不能依合同约定直接取得房屋所有权。

标签：房屋买卖｜按揭房｜回购义务｜代位追偿权

案情简介：2004年，林某按揭购房，与开发商所签商品房买卖合同第6条约定“买受人在银行按揭批准后，累计拖欠六期应供款，则自愿放弃原合同业权，该房产从第七期起将与买受人没有任何关系”。后因林某迟延还贷，开发商依约向银行支付回购款190万余元后起诉林某，要求解除商品房买卖合同并支付其违约金。

法院认为：①开发公司基于与林某和银行所签合同，具有两个法律身份，形成了两个法律关系，即开发公司与林某之间形成的买卖合同关系；开发公司与林某和银行之间形成担保合同关系。依按揭贷款合同约定，银行所取得的是抵押物优先受偿权，并不能产生房屋买卖和房屋产权变动效果。且依《担保法》第40条规定，在抵押合同中不能约定抵押人无力承担还款义务时，抵押物直接归抵押权人所有，故银行亦不可能依抵押贷款合同直接取得房屋。②从开发公司回购行为性质分析，应界定为开发公司承担保证责任的一种形式，同时亦系银行实现债权的方式。故回购只是在银行依法实现抵押权时，开发公司回购房屋，付清贷款。亦即在对房产依法拍卖变卖时，为避免流拍或所拍卖价格不足以清偿贷款，开发公司才负有回购义务，同时在回购房款不足以清偿贷款情况下，还要继续承担保证义务。依《担保法》第31条规定：保证人在向债权人履行了担保责任后，享有向债务人追偿的权利，故开发公司在履行保证回购责任之后取代银行所取得的只是抵押权人的法律地位，即享有的是代位追偿权。在银行并未取得房屋，开发公司亦未向银行出售房屋情况下，开发公司提出其在履行保证回购责任后，是银行解除抵押权，由开发公司收回讼争房屋，缺乏法律依据，不予采信。③《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第57条第1款规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”上述规定情形均是法律对“流质契约”的禁止。案涉商品房买卖合同第6条实质与“流质契约”本质一样，即在未经折价变卖或拍卖情况下开发公司直接获得抵押房屋显然有违公平合理原则，且违反了抵押权本质属性，违反了法律关于抵押权流质契约的禁止规定，故该条款应属无效。由于开发公司与林某之间的房屋买卖合同主合同义务已实际履行，开发公司亦已收齐诉争房屋全部购房款，故开发公司不能以林某未履行担保借款合同中的还款义务的事实理由，再以买卖合同卖方主体地位来主张解除房屋买卖合同，判决驳回开发公司诉请。

实务要点：按揭贷款合同中约定开发商的回购义务，法律性质上应界定为一种保证责任方式。开发商履行回购义务后享有的是代位追偿权，不能依合同约定直接取得房屋所有权。

案例索引：广东广州中院（2009）穗中法民五终字第2072号“某开发公司与林某商品房预售合同纠纷案”，见《广州侨鑫房地产开发有限公司诉林潮森、陈瓦丽商品房预售合同纠纷案》（李新程），载《人民法院案例选》（201201/79:187）。

07 . 购房人绕开中介另签购房合同的，应承担违约责任

居间购房 “跳单” 情形，购房人应依约承担违约责任，但考虑到居间人仅提供房源信息，约定中介费可酌情少收。

标签：居间合同｜跳单｜格式合同

案情简介：2010年，张某通过经纪公司获得陈某房源信息，并签署《看房确认单》。随后，张某通过另一房产中介与陈某签订房屋转让协议，经纪公司诉请张某依约支付中介费3万余元。

法院认为：①居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。张某根据经纪公司提供的关于案涉房屋房源信息与原产权人签订房屋转让协议，经纪公司与张某之间已形成居间合同关系，张某应向经纪公司支付相应报酬。②房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定，虽属于格式条款，但不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不违反《合同法》第40条规定，该约定有效。张某认为《看房确认单》并未一式二份，经纪公司亦未提请张某注意相应条款等理由不能免除张某支付报酬义务。②根据《看房确认单》约定，服务费收取标准为房屋成交价2%,符合法律规定，但服务费应向交易双方收取，因双方当事人对于原产权人不承担中介费的表示无异议，可视为经纪公司放弃了要求原产权人承担中介费的请求。考虑到经纪公司仅提供信息，未实际操作张某的购房协议等，中介费可酌情少收，判决张某支付经纪公司1.55万元。

实务要点：居间合同委托人即房屋买受人对“跳单”行为没有正当抗辩理由，应依照约定，承担违约责任，赔偿居间人损失，但考虑到居间人仅提供房源信息，未实际操作购房协议等情形，中介费可酌情少收。

案例索引：江苏无锡南长区法院（2011）南民初字第11号“某经纪公司与张某等居间合同纠纷案”，见《无锡恒茂时代不动产经纪有限公司诉张民欣、顾正荣居间合同纠纷案》（苏晏、潘佳），载《人民法院案例选》（201201/79:139）。

核校：简牍

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53期｜公司法定代表人越权担保裁判规则 6 条