于绿化隔离带农民拆迁安置房买卖相关问题探讨
· 发表时间：2010年01月29日
· 关键字：绿化隔离带 农民拆迁 安置房
案件简述: 绿化隔离带农民拆迁安置房转让不受购买年限的限制。
邬锦梅律师 （北京盈科律师事务所合伙人律师 13391595391 ）
2004年3月份，X女士在东方世纪嘉园楼盘取得绿化隔离地区新村建设拆迁安置房一套购买权。其与X先生口头协商，愿将该房购买权转让给X先生，X先生支付X女士转让费5万元；2004年3月21日，X先生在X女士的陪同下，挑中了世纪东方嘉园X楼X单元X室，该房总价为：208713元；X女士按照X先生的要求与北京世纪城房地产开发有限公司签署了《房屋买卖合同》，并办理了购房手续；当日下午，X先生缴纳了各项入住所需物业费、暖气费等并取得准住证、收房钥匙等。当天下午，双方签署《购房协议》约定X先生以X女士名义购买世纪东方嘉园X楼X单元X号房屋，X先生支付购房款及其他费用共计 258713元，该房屋的使用权及产权归X先生所有，待房产证下发后，根据有关规定此房可以过户时，X女士应协助及时过户。协议签署后当场X先生给了X女士房款208713元及“其他相关费用”（即转让费）5万元，共计258713元；X女士将《房屋买卖合同》原件交给X先生。次日，X先生开始装修后居住至今。
2008年8月，开发商通知可以办理房屋产权证。X先生多次致电X女士请求其办理产权证，以便将来办理过户登记手续。可X女士称现在房价涨了，要求补偿，否则不同意办理产权证，也不同意办理过户手续。X先生一筹莫展。
2009年3月，X先生偶然听到北京新闻广播《法制天地》栏目，邬锦梅律师讲到一个承办过的类似案例。X先生终于看到了一丝曙光，经咨询并委托邬律师后，一纸诉状将X女士告上法庭，要求X女士继续履行双方签署的《购房协议》，协助办理产权证及过户手续。
接到诉状的X女士很快提交了答辩意见，并提交了反诉状：认为其与X先生签署的《购房协议》无效。理由为：1、涉案房屋从购买之日至今尚未取得产权证，为取得房产证房屋不得转让，此系法律强制性规定；2，涉案房屋为农民回迁房，属小产权房屋，该房屋不能上市流通；3、即使诉争房屋为经济适用房，根据国家法律规定，经济适用房买卖亦有严格程序规定，双方签订的协议不符合经济适用房的流通程序，亦属无效。故不同意X先生的诉讼请求。并反诉要求确认《购房协议》无效；要求X先生将本案所涉房屋返还给X女士。
针对对方的答辩，我方收集并提交了相关证据：如所涉房屋所占用的土地性质；涉案房屋的性质是属于经济适用房还是绿化隔离带拆迁安置房、还是农民回迁房；该房是否能办理产权证；目前是否具备办理产权证等相关证据。
经三次开庭审理，经几轮唇枪舌战。该案于2009年6月19日送达判决书。法院认为：民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。X先生与X女士签订的《购房协议》的内容，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。根据双方签订《购房协议》之约定，X先生已履行支付房款及转让费之义务，X女士应协助其办理房屋过户手续，现诉争房屋可以办理产权登记手续，协议继续履行条件已成就，故双方应当予以履行。故本院对X先生要求X女士继续履行《购房协议》之义务，协助其办理位于朝阳区南磨房乡世纪东方家园房屋权属登记及过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对X女士反诉要求确认《购房协议》无效及X先生腾退房屋的诉讼请求不予支持。
至此，X先生的合法权益终于得到了公正合理的保障。
1、没有办理产权证的房产是否能转让？
本案被告认为“世纪东方嘉园X楼X单元X室，系按规定由被告所有的拆迁安置房，该房没有产权证，根据法律规定亦不能买卖，请求确认无效，及返还房屋。 ”但本代理人认为：本房产是原告挑房、以被告名义购买，并非被告买下房产后才转让给原告；双方签署的合同是对拆迁安置房的购买权的转让，根据京政办发 [2000]20号《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》第十二条规定：“允许农民将自住房的购买权部分或者全部有偿转让。虽然《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六款“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，该规定不适用本案，且该规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易，在性质上该条规定属于管理型的禁止规范，并非效力型的禁止规范，而对合同效力发生影响的是效力型的禁止规范，故不能仅以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。
2、绿化隔离带农民拆迁安置房是小产权房吗？
农民拆迁房能否转让给城镇居民，取决于拆迁后安置房所占用的土地是否为国有划拨性质。本案中，我方收集了《土地使用证》，证明该房产所占的土地为国有划拨，是国有建设用地；《华瀚投资集团证明信》、京政办发[2000]20号第八条规定：“新村建设用地，须经过规划和土地管理部门批准，其用地面积不得突破原有农民宅基地面积。对农民住宅地用于新村建设的，一律征为国有建设用地，不再进行货币补偿，实行土地无偿划拨使用和政策性补偿。划拨土地的使用权属于新建住宅楼的产权人，可以申领房屋所有权证”，可见，绿化隔离带农民拆迁安置房可以办理产权证，属于大产权房。
3、绿化隔离带农民拆迁安置房转让是否受购买年限的限制？
绿化隔离带农民拆迁安置房按照经济适用房管理，经济适用房上市交易需要受购买年限的限制。本案房产转卖是否受卖方购买年限限制？
根据京政办发[2001]97号《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》第二十五条“购买新建楼房的住户，可以依有关规定将所购房屋上市出售”根据京国土房管权字（2001）1073号《北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》第三条“按划拨方式供地的农民自住房可核发经济适用房房屋所有权证。在上市出售时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证”
据此，绿化隔离带农民拆迁安置房转让不受购买年限的限制。
拆迁房或拆迁安置房：是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。回迁的新建房屋产权按经济适用房产权管理。如果回迁房，跟商品房都出房产证了，那交易都一样。如果没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。但回迁房一般来说都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。
购买回迁房与购买商品房的手续是一样的.
1.凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款.
2.按合同规定交房款并取回发票.
3.凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续.
4.视房屋面积大小减免或全免契税.
5.凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续.
购买回迁房需要什么手续？
1.转让方〈被拆迁人〉与拆迁人〈一般是开发公司〉终止原"拆迁安置协议"中关于转让方获得回迁房的约定。
2.你直接与拆迁人签订"房屋买卖合同"。如此，可免除了转让人20％的所得税，有利于你与其谈转让价。且无须经他办转让手续，由你与拆迁人直接办，较可靠。
3.贷款两种方式：由拆迁人联系的银行按竭贷款;你直接向银行申请办理抵押贷款〈受国家买第二套房贷款政策限制〉。如银行接受你的申请，须写出申请报告，交购房合同、身份证复印件，签抵押贷款合同，至房产、土地部门办价格评估、抵押登记手续等，具体依该银行要求办理。
购买回迁房需要什么手续？
1、回迁购买合同上肯定会有回迁人的姓名。届时产权是否能办到您名下就需要看开发商的配合力度了。
2、由于回迁房的购房款都是从拆迁费中直接扣除的，因此出售人肯定会要求您全额付款。安全性比较差。
3、如果该房屋目前还没有产权证，那么双方间签署的买卖协议存在无效的可能性（注：现实中有类似判例）。
以上风险请您考虑。
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