5月10日，《广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引》正式发布，其中明确拆迁补偿安置方案表决通过的比例不低于村民（含“村改居”后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%。广州首批集中供地的房企载“地”而归后，仍不忘旧改市场的争夺。
随着城市更新首次写入政府工作报告，步入“1+1+N”城市更新时代的广州正加速推进380多个城中村改造，房企们的参与热情日渐高涨，广州各区上演了一场场激烈的旧改拿地战。
前有荔湾区葵蓬村三强争霸流标，后有黄埔区双沙村双雄对决，更有外来开发商不仅插足抢食旧改，而且开启挖角抢人模式。长期以来，旧改项目因开发周期、补偿安置等问题备受争议，但于开发商而言，旧改项目带来的高收益却是当下获利的最佳方式。
一布局大湾区多个旧改的房企相关负责人告诉记者，“招拍挂利润逐渐微薄，旧改将是新的发力点。”但其表示，旧改项目更像是“餐后甜点”，“房企一年内能推出的旧改项目屈指可数，稳定现金流还是要靠当前的物业。”
为争夺旧改，房企们在各个环节铆足劲。此前，深圳一房企负责人曾表示，在旧改进程中，涉及补偿安置等问题是最大的不可控因素。而近年来，各地对于旧改项目的要求不断拓展，尤其是精准的产业配套规划等。
日前，荔湾区发布的《广州市荔湾区旧村改造产业招商准入指导建议（征求意见稿）》，被称为“最严”旧改新政，细则明确到区内每个村的产业发展方向。南沙区亦发布了《南沙区旧村改造储备项目管理工作指引》《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引》等配套指引。
美味的旧改蛋糕抢食者芸芸，要求则不断加码，如何缩短开发周期、突破流程桎梏、加速资金回笼、盘活产业集群，成为摆在房企面前的新课题。
让利村民的旧改博弈
随着主城区可开发土地容量逐年紧张，城市更新这一慢周转的拿地方式成为土地市场的香饽饽。2021年开年后，广州旧改掀起了各大房企之间一场接一场的争夺战。
2月，广州CBD旧改员村传出珠光集团和越秀地产有意入局。按照最新规划，踌躇近17年的员村旧改后期的发展定位将是国际金融区。优越的中心位置加上金融中心的产业规划，员村已然成为旧改市场中炙手可热的项目。
除了此次传出的珠光集团和越秀地产，有村民向记者透露，此前还有另外两家财力不俗的房企已介入，“村里对旧改的议论早已有之，传出的开发商累计不下三家，但直到现在也没确定下来。”
各大房企难分伯仲的旧改争夺战背后，正是让利村民的博弈战。权衡补偿方案让利空间是赢得村民“芳心”的重点，也是当下房企争夺旧改的新考题。10日，《广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引》正式发布，其中明确拆迁补偿安置方案表决通过的比例不低于村民（含“村改居”后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%。
近期，白鹅潭商务区内的葵蓬村旧改因未能达到政策规定的2/3同意率，宣告招标失败。显然，在获取政策规定的村民同意率这一点上，参与葵蓬村旧改招标的富力、保利、招商蛇口没做到极致。
自万科宣布退出后，上述三大房企争相抢食葵蓬村旧改项目，三家房企忙于相互之间的博弈，尤其是在“三步走”的套路中各出奇招，包括紧密相连的线下咨询点、频频发布该村旧改最新的线上消息和带村民代表走访过往项目。
吸引村民投票的关键点一是过往旧改案例，二是让利空间。有村民告诉记者：“竞投的三家房企中，招商蛇口因为是深圳的企业，村民们不太熟悉，因此其获得的选票远不如其他两家。”而保利与富力两家已有广州旧改案例的房企难分伯仲。
“绝大多数村民是给本地房企投票，因为本地房企更了解广州旧改需求。”多户村民告诉记者，作为村民当然是以最终更丰厚的补偿为基础选择旧改开发商。“本地房企相对而言让利村民更多，据说补偿面积比例将超出1：1。”村民罗姨告诉记者，基于此，大多数村民驱利而行，但其表示曾被某些村民代表告知旧改开发商最好选择央企，以保障安置房质量等。
尽管三强明面上暗地里互不相让，但葵蓬村旧改却未有胜出者。而相较葵蓬村旧改流标，黄埔区双沙村的旧改比拼已然上升到针尖对麦芒的新高度。半路杀出的万科遇上入局多年的合景泰富，却传出“进村意图不轨”而遭到村民抵制。尽管万科严正发声否认此事，但最终该村旧改仍被竞争对手合景泰富摘得。
有房企负责人告诉记者，房企对于旧改的争夺是一场硬仗，不仅是和竞争对手的较量还有和村民的谈判，“长期以来，外界对村民的固有印象处于弱势，但开发商的工作没有外界想象的容易。”其表示，如今旧改市场竞争激烈且复杂，开发商考虑的因素更多，难度也更上一层楼。
匹配产业成旧改新课题
随着旧改项目的不断推进，各区陆续出台了有关旧改更多细化的政策。记者梳理了近年来各区发布的相关政策，其中有关旧改项目配套产业成为各区对开发商新的着力点。
早在2020年4月，黄埔区出台《广州市黄埔区 广州开发区旧村全面改造项目政府产业用房、用地管理规定》，其中提及需明确配建比例，要求旧村全面改造项目除需配比11%的公服设施外，还需配比5%的产业用房或用地移交政府使用或收储。2020年8月，黄埔区集中动工的19个重大项目，包含10个城市更新产业及配套项目。
2021年3月，南沙区发布了《南沙区旧村改造储备项目管理工作指引》《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引》等旧改配套指引。其中有关产业导入方面明确将全区划分为两个产业管理圈层，规定位于第一圈层的旧村庄改造项目融资地块（含村留用地）上产业建设量原则上占融资地块总建设量的40%以上；第二圈层产业建设量原则上占融资地块总建设量的30%以上，同时明确了两个圈层导入的产业类型。
尤其在规划产业园方面，南沙明确将引导工业进园，加快产业集聚。旧村合作改造主体在满足上述产业建设比例要求的前提下，在融资地块上集约节约利用土地用于配套建设工业园区（M1）的，计收该部分土地出让金，并按工业园区建设成本5%～10%的比例折算为等价值的融资建筑面积予以奖励。同时鼓励国企参与，引入优质资本。积极引导高新产业企业、优质境外资本参与南沙旧改，引入先进技术和国外先进管理经验。
2021年4月，荔湾区发布最严旧改产业政策。根据荔湾区商务和投资促进局发布的《广州市荔湾区旧村改造产业招商准入指导建议（征求意见稿）》（下称《建议》），区内每个村的产业发展方向都已明确。例如葵蓬村的旧改，《建议》明确指出建议通过引进茶产业总部企业、交易平台、现代商贸、文化创意等企业，实现对原有茶叶市场的转型升级。
据悉，坐落在广佛临界处的葵蓬村是全国有名的茶叶集散地，村内茶叶工厂鳞次栉比，茶叶上下游产业链处于井然有序的运作中。在村子原有的产业基础上匹配具体的产业发展方向是此次荔湾区颁布旧改产业政策的整体思路。
愈发严格而细化的旧改产业规划对开发商而言无疑是一大新挑战。“从前考虑更多的是处理和村民等相关方的利益纠纷，现在还需要盘活周边产业配套，对房企旧改项目的规划、资金来源等都是一大挑战。”大湾区一房企负责人告诉记者，在政策等因素的推动下，参与旧改的房企将催化更多新的旧改方式。
例如将城市更新作为今年拿地重点的美的置业，此前董事会主席郝恒乐在业绩会上曾向记者表示，美的置业因本身出身于产业，因此在产业圈层有良好的合作资源，“在推进城市更新中，还有一些产业配比，美的置业有自己的产业园运营。”再如拥有40余个大湾区旧改的花样年已有专门的产业公司的规划，同时将采用引进合作的方式，增强在产业配套方面操作的灵活性。
广州未来三年改造83条城中村
目前 , 全市共有城中村 1104 条 , 未来 3 年实施改造的 83 条城中村中 , 荔湾区 19 条 , 数量居全市第一 ; 黄埔区 18 条 , 位列第二。
去年 8 月 , 广州市委十一届十一次全会审议通过《关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》, 广州将在三年内推进以中心城区为重点的 83 条城中村改造 ( 下称 ' 三年计划 ' ) 。力争到 2023 年底前 ,33 条已批复改造实施方案的城中村基本完成回迁安置房建设 ; 其余 50 条城中村回迁安置房开工建设。
数据显示 ,《实施意见》中纳入 ' 三年计划 ' 的 83 条城中村主要分布在荔湾、黄埔、番禺和天河 4 个城区 , 数量都超过了双位数 , 其中荔湾最多 , 有 19 条 , 黄埔区有 18 条 , 不过这 18 条城中村的总面积则超过了荔湾区。这两个城区纳入 ' 三年计划 ' 的城中村总面积都超过 1000 公顷 , 远超其余城区。
在纳入 ' 三年计划 ' 的城中村中 , 面积超过 200 公顷的 ' 巨无霸 ' 有 3 条 , 其中最大的是增城区的群星村 , 此外还有越秀区瑶台村和花都区的田美村 ( 东南经济社 ) 。面积在 100 至 199 公顷之间的城中村有 18 条 , 其中黄埔区最多 , 有 6 条 ; 天河区有 4 条 ; 番禺区有 3 条 ; 海珠区和荔湾区都有 2 条 ; 白云区有 1 条。
旧改项目逐个看
海珠区沥滘村：将建 13 所中小学 2 所三甲医院
去年 6 月 18 日 , 海珠区住建局为沥滘城中村改造项目颁发一期复建区 25#、27# 地块的《建筑工程施工许可证》, 同时 , 整村的私宅签约同步启动。这意味着广州市中心城区最大的城中村改造项目正式迈入 ' 快车道 ', 沥滘旧改也是 ' 三年计划 ' 中的项目。
沥滘村改造范围总用地面积 151.42 公顷 , 改造前现状建筑总面积 239.21 万平方米 , 改造后 , 建设总面积达 436.27 万平方米 ( 不含地下室 ) 。新快报记者了解到 , 通过改造 , 沥滘村住宅面积达 243 万平方米 , 将解决超过 7 万人的居住问题。商业面积 193 万平方米 , 将打造科创商务区、科技创新文化展示区、文化创意区、品质宜居区四大功能片区。
海珠区有关部门工作人员介绍 , 沥滘村改造项目已被列入城市更新高质量发展的三年实施计划 ,2023 年完成一期复建安置房、商业楼建设。当前 , 累计已拆卸房屋 40 余万平方米 ; 私宅签约率已接近 60%;5 个地块已开工建设 , 其中 14# 地块上的幼儿园已完成封顶。
值得注意的是 , 在海珠区 2021 年政府工作报告中 , 海珠区明确将坚持产城联动发展模式 , 优化生产生活生态发展方式 , 加快城区扩容赋能、提质增效。今年 , 全力推进旧村改造 , 包括重点推动沥滘村首期安置房主体结构完成 80%, 凤和村 ( 新市头 ) 完成基坑支护和土方施工 , 赤沙村、石溪村等村社完成实施方案报批并动工 , 五凤、联星 ( 南箕 ) 等 10 个村完成合作企业招商 , 三滘、东风等 6 个村开展片区策划、更新单元详细规划方案编制 , 土华村、瑞宝村完成基础数据调查。
白云区田心村：引进广附集团 , 实现 9 年教育配套
田心村城中村改造项目是白云区首个全面改造的城中村项目 , 也是广州市首个通过政府公开平台选择合作企业的项目。改造总用地面积 15.84 公顷 , 规划总建筑面积 38.58 万平方米 , 其中复建安置区总建筑面积 19.44 万平方米。
目前 , 复建二期回迁安置区已进入工程施工准备阶段 ; 公建配套老人活动中心及 2 所幼儿园已完成封顶建设 , 正进行外立面施工 ; 小学地块主体建筑已建到第三层。去年年底 , 田心村首期回迁安置房已经完成抽签摇珠。
此外 , 去年年底田心村旧改项目配套小学正式获取区教育局的办学复函 , 确认由白云广附教育集团办学。广州白云广附教育集团是白云区第一个和市属名校联袂成立的教育集团。而田心村旧改项目配套的广州白云广附实验小学 ( 暂定名 ) , 是集团成立后的第一所公立小学。田心村旧改项目还建有 2 所幼儿园 , 实现小区内 9 年优质教育配套。
田心村村民黄爱娴表示 , 孙子和外孙即将上幼儿园和小学 , 现在得知引进的是白云广附实验学校 , 还是公办小学 , 真是非常开心 , 期待幼儿园也尽快有消息。
曾有 ' 汽配城 ' 美称的白云区陈田村改造也备受市民关注 , 项目位于白云新城北部发展带的门户地区 , 但其居住生活环境并不理想 , 村民的改造意愿非常强烈 ,2019 年 3 月 , 陈田村全面改造按下了 ' 开始 ' 键。目前 , 陈田村改造项目正全面加快实施 , 公建配套、一期复建住宅和复建集体物业正有序建设 , 教育地块已开工 ,4 月底完成主体结构封顶 , 预计 6 月竣工验收 ,7 月交付。首期商业地块、集体物业、村民住宅签约和拆除工作也同步进行。
白云区在 ' 三年计划 ' 中涉及的 7 条城中村 , 棠涌村、黄边村、罗岗村目前已正在开展片区策划和更新单元控规调整方案编制工作。此外 , 今年 1 月白云区正式发布的《广州市白云区城市更新专项规划大纲 ( 2020 — 2035 年 ) 》中 , 旧村庄改造项目有 29 宗 , 改造范围总用地面积约 25.02 平方公里。其中 2020-2023 年推进项目 8 宗、2024-2025 年推进项目 21 宗。
黄埔区大塱村：' 碎片重组 ' 打造新型节约集约用地样本
今年黄埔区提出 , 力争年底前实现旧改 ' 清零 ', 改出 ' 黄埔新天地 '。4 月 2 日上午 , 黄埔区萝岗街道大塱旧村改造南地块拆迁现场 , 多台钩机和炮雾车同时作业 , 伴随一声声巨响 , 最后 3 栋房屋应声倒下。至此 , 大塱旧村改造项目 692 栋房屋全部拆除 , 比预定时间提前一个月实现清零目标。
大塱村位于萝岗社区 , 地处黄埔政治文化中心、科学城片区核心区域 , 有着巨大的发展优势和潜力。据介绍 , 大塱旧村改造项目共建设 9 栋回迁房 , 可提供回迁安置房近 2900 套 , 总建筑面积约 24 万平方米。预计 5 月份将启动北地块 3 栋回迁房的分房工作 , 首批 682 套回迁房最快将于明年交付村民。
为了让村民住上称心如意的回迁房 , 今年 1 月 , 黄埔区以大塱旧村改造项目为试点 , 在全市首创推出 '8K+5G+ 直播 ' 的 ' 云监工 ' 模式 , 把先进技术运用到旧村改造项目建设中 , 村民只需要打开 ' 到黄埔去 'APP 就能看到回迁房建设进度。
大塱旧改项目按照常住人口规划配置了优质教育、医疗、养老、文化、体育等合计 4.81 万平方米的市政和公建配套。在建的 1 所 30 班小学、1 所 18 班幼儿园 , 建成后将分别移交广州开发区第二小学和人才集团第二幼儿园管理。
值得关注的是 , 大塱旧村改造是黄埔区获批全省 ' 三旧 ' 改造创新试点后的首批旧改项目之一。近年来 , 黄埔区积极创新举措突破土地集约高效利用中的 ' 卡脖子 ' 问题 , 创造性地将村集体留用地与政府储备用地进行等面积置换、规整 , 形成连片的商业商务用地 , 实现土地资源节约集约、整体连片开发利用 , 吸引重大产业项目落地。通过 ' 碎片重组 ', 在旧村的低效零散土地上 , 为高端产业发展腾出空间 , 打造了新型节约集约用地的 ' 大塱样本 '。
据悉 , 大塱片区规整村留用地 10.4 公顷 , 建成 36 万平方米集体物业 , 加上大塱旧村改造项目复建的 4.4 万平方米集体物业 , 片区集体物业总量将达到 40.4 万平方米 , 释放近 57 万平方米的新型产业载体空间。
荔湾区鹤洞村：由 ' 拆 ' 转 ' 建 ', 启动复建安置房建设
4 月 22 日 , 荔湾区鹤洞村复建安置房开工建设 , 标志着鹤洞村更新改造项目建设工程全面展开 , 工作重点将由 ' 拆 ' 转向 ' 建 '。鹤洞经济联社和改造方约定 , 在拿到施工许可证后三年内建成安置房 , 目前村民房屋拆迁签约率超过 96%。
鹤洞村处于 ' 白鹅潭商圈 ' 核心范围 , 是广钢新城区域建设的重要组成部分。更新改造项目总用地面积 22.02 公顷 , 核定改造成本 23.98 亿元。项目总体投资将超 50 亿元 , 新建建筑总量为 62.19 万平方米 , 包括村 ( 居 ) 民复建安置住宅、村复建安置集体物业、融资住宅、新建养老院、小学、幼儿园、街道办事处、派出所等公建配套服务设施。
新快报记者走访见到 , 目前鹤洞村改造建设正热火朝天进行中。原本 18 个班的鹤洞小学已经搬迁 , 旧教学楼已拆除 , 将新建一所 36 班小学 , 目前场地已经完成平整 , 即将进行建设。此外 ,119 复建安置集体物业地块、120 综合配套公共服务地块已开工建设 ;112 复建安置住宅地块已动工 ,105 复建安置住宅地块计划 2021 年下半年开工。
除了鹤洞村 , 荔湾区茶滘村、东漖村也将有一批复建安置项目和融资地块项目开工建设。当前 , 荔湾区全域推动 20 条城中村改造全面提质加速 , 其中有 19 条纳入市 3 年行动计划 , 数量居全市第一。目前 ,20 条城中村中 , 有 8 条村的改造方案已获批实施 , 正在陆续拆卸、施工 ;12 条村的前期工作也取得了突破性进展 , 正在陆续开展基础数据核查、片区策划方案编制、引进合作企业等工作 , 争取年底前完成全部方案审批 , 真正实现 ' 快批、快拆、快建 ', 释放大坦沙岛和南片腹地的广阔发展空间。
从化区东风村：融资量 109万平 , 拟建设 7 所学校
今年3 月 22 日 , 从化区城郊街东风村旧村改造复建区建设正式启动 , 作为广州单宗最大的旧村改造项目 , 东风村自 2017 年开展改造意愿调查 ,4 年时间里顺利完成企业引进、房屋权属确认、首开区地块的城镇建设用地报批等工作。
在东风村旧改指挥部内 , 东风村未来规划沙盘展示在人们面前 , 从一期首开复建住宅到二期融资住宅 , 从学校、文化设施到商业配套 , 应有尽有。
东风村旧村全面改造范围总面积 419.32 公顷 , 其中建新总面积 103.89 公顷 , 改造范围内有村民房屋 2601 栋 , 涉及村民 1149 户。片区策划方案中 , 规划建设总量 208.85 万平方米 , 复建量 97.97 万平方米 , 融资量 109.10 万平方米 , 拟建设 7 所学校 , 包括幼儿园、小学、初中 , 还有绿地公园和文化少年宫等公共服务设施。
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