PPP项目土地专题（一）：土地政策入门

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了解行业资讯，分享学习感悟，大家好，我是智小合，很高兴又到了每天跟大家学习交流的时间了。今天我们要开始PPP土地政策专题，本专题共两期，第一期为土地政策入门，帮各位行业小白科普土地基本政策；第二期为PPP项目土地相关问题解读，对PPP项目用地政策进行系统梳理分析。大家可以根据自己的需要来选择阅读。
在学习土地基本制度之前，我们应当先了解一下我国《土地管理法》的相关背景。我国现行的《土地管理法》是1999年开始施行，进过三次修订，最近一次修订是在2004年，这次修订的核心是保护耕地，建立了耕地总量动态平衡制度，提出了“在保护中开发，在开发中保护”的土地管理总原则，和“一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线”的总目标。这次修订的亮点就是增加了土地征收征用的制度。即通过对土地管理和利用方式进行重大改革，变分级限额审批制为土地用途管制，上收土地利用总体规划审批权，上收新增建设用地特别是耕地的审批权。目前，《土地管理法》正在进行第四次修订，修正案草案已完成，经批准后，就会面向社会公开征求意见。这次修正案主要围绕农村土地征收政策、集体经营性建设用地入市政策以及宅基地制度等方面进行修订。
1土地所有权和使用权
我国土地按所有权性质分为两类国有土地和集体土地。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；此外，宅基地和自留地、自留山，也属于农民集体所有。
在土地使用上面，我国实行土地用途管制制度。实行这种制度的目的，就是通过土地利用规划确定的土地用途、合理使用土地，其核心是依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制。土地利用总体规划由国家层面编制，每10年编制一次，用来规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，并严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。2土地有偿使用制度
《土地管理法》规定，除国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施；法律、法规规定的其他用地（如经济适用房、廉租房建设用地等），可以依法划拨外，其他建设用地一律实行有偿使用。3耕地保护制度
我国耕地数量有限，而且可以开垦的土地又少。为保证我国耕地总量不减少，实行动态平衡制度。一方面要严格控制耕地转为非耕地的数量，另一方面就是开垦补充耕地。按照占用多少耕地，必须开垦补回多少耕地的原则，由用地单位负责开垦，没有条件开垦的或开垦不符合要求的，按规定缴纳耕地开垦费。4建设用地审批制度
在我国，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用“国有土地”。
需要征收农民集体土地的，审批权权限上收至国务院和省级政府。市以下人民政府无权审批的。
1、存量建设用地内的具体建设项目用地，由县级以上人民政府批准。
2、基本农田的耕地、耕地在35公顷以上、其他土地70公顷以上的，由国务院批准。
3、国务院批准以外的农转用和征地由省级人民政府批准。
建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。审批权限同样上收至国务院和省政府。
1、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
2、在土地利用总体规划确定的用地规模范围内，涉及将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次，由原批准土地利用总体规划的机关批准。
3、除了上述两种情况以外涉及农用地转为建设用地的，均由省、自治区、直辖市人民政府批准。
土地征转指标是通过土地利用年度计划进行管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，上收到国务院或省级人民政府批准。
1、省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。
2、省会城市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准；
3、除此以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；
5国有建设用地取得制度
国有建设用地的取得方式包括有偿取得、无偿取得。
有偿取得方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股等。目前出让是我国供应国有建设用地的最主要方式，租赁和作价入股均作为补充。出让的方式，包括协议出让和招拍挂。公益性的项目可以使用协议出让的方式取得土地，未来逐渐在鼓励以租赁方式供地。
无偿供应是指“划拨用地”，土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用（即划拨有偿取得），或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为（划拨无偿取得）。划拨方式取得土地使用权的，一般没有使用期限的限制。根据我国《土地管理法》第54条和《城市房地产管理法》第24条和《划拨用地目录》的有关规定，以下建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
1、国家机关用地和军事用地；
2、城市基础设施用地和公益事业用地；
3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
4、《划拨用地目录》规定的其他用地。
基于土地市场的规范性要求，划拨的土地政策趋紧，国土资源部于2014年出台的《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号），即进一步明确了划拨土地有限的使用范围，并进一步扩大了国有土地有偿使用的范围。且规定“国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。”
依据上面的要求，PPP项目用地符合划拨用地条件的，可以通过划拨方式取得土地使用权，而划拨土地使用权如果转让、出租及抵押的，要符合下面的条件，经市、县人民政府土地管理部门批准，应经批准，并办理出让手续及交付土地使用权出让金后方可进行。
1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
2、领有国有土地使用证；
3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
6土地储备资金管理制度
国有土地使用权出让总价款纳入地方政府性基金预算，实行收支两条线管理。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付征地补偿安置费用、拆迁补偿费用、补助被征地农民社会保障资金的不足，结余资金逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。关于土地储备资金的管理我们下一期专题还会继续介绍，今天就