【要点】从战略意义上来说，终端店铺是零售事业的“制高点”。同样是店铺，店与店之间性质完全不一样。一个零售品牌要有优质的终端网店，就必须具备专业而科学的规划、布局、测评能力。好的店铺销售不一定好，但是，不好的店铺销售一定不好。开战之前已定胜负！
STEP1. 第一步——基本条件评估
序号
标准
实际情况
1
门面宽4米以上，层高不低于2米；
2
营业面积50-100平米；
3
外墙广告位置高不低于2米，电流不小于20安培；
4
马路在签约期没有大型施工计划；
5
是成熟的商业区或者是成长期的商业区；
6
门店前没有阻隔物、大型变电箱或电线杆。
评估结果
符合□ 不符合□
STEP2. 第二步——立地条件评估（指目标店所处的地理位置。）
立地条件评估表
诊断项目
计分
评分
1. 距离目标店300米内有人流聚会的地点与服务业吗，如戏院、菜场、大型卖场？
平均每天经过目标店门前的人流量是多少？
2000人以上
1000-2000人
500-1000人
500人以下
10分
6分
3分
0分
2. 目标店靠近人流移动的路线吗？如公车站、地铁站、火车站、学校下课及下班路线等。
店门口
离店50米内
离店100米内
没有
10分
6分
3分
0分
3. 目标店面临街道宽度几米？
20米以上
10-15米
10米以下或15-20米
1分
5分
3分
4. 目标店位置是：A.商业区三角地带，B.商业区马路旁，C.住商混合三角地带，D.住商混合路旁，E.办公区，F.文教行政区，G.住宅区。
A、B、C
D、E
F、G
10分
6分
3分
5. 150米范围内，各竞争店每日成交客数。
（可通过收集发票序号或根据提袋人数来加以推算）
平均100人以上
平均75-100人
平均50-75人
平均30-50人
平均30人以下
30分
25分
20分
10分
0分
6. 近2年内政府是否可能对店门口的马路大兴土木，且施工期超过一年？
不会
会
5分
-20分
7. 店门口有无天桥、高架桥？左右20米内有无商店或工厂已休业或门口有不利于顾客进来的阻碍物，如需要上楼梯或下楼梯等。
无
有2种以下
有2种以上
5分
2分
0分
8. 目标店门面宽度几米？
8米以上
6-8米
4-6米
4米以下
10分
8分
3分
0分
9. 目标店营业面积有多少平方米？
60-100平方米
40-60平方米或100平方米以上
40平方米以下
10分
6分
0分
10. 目标店所处区域的商业发展前景如何？
成长
持平
衰退
5分
3分
0分
结果：一定要进驻 □ 可以进驻 □ 放弃 □
合计
以上述条件为准，一一进行评分，然后根据加起来的总分做对应的决策如下：
1、80分以上：优先选择进驻。
2、60-79分：可进驻。
3、59分以下：放弃。
在进行目标店铺立地条件评估时，不能匆匆忙忙做几个小时就作罢。至少必须坚持做一周时间，从早上开始营业起到晚上营业结束为止来进行计算，这样得出的结果才相对准确。如果能常年坚持对目标店铺进行跟踪测评，那么其结果会更加准确、有价值。
STEP3. 第三步——目标店铺商圈条件评估
商圈：指以店铺坐落点为核心向外延伸一定距离所形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈构成。
● 市级商圈：定义为全市所有的人都会光顾的商业区。聚客点包括大型百货公司和中高档知名品牌的专卖店。这些聚客点相对于全市其他地区而言，不论在数量、规模还是品质上都是一流的。
● 区级商圈：定义为全区所有的人都会光顾的商业区。聚客点包括中型百货公司及相当数量的零售店。
● 社区商圈：定义为附近有大量居民。聚客点为银行、邮电局及小型及中型零售店形式的零售商业街，主要为附近的居民服务。有时偶尔会有大型超级市场或地方性百货公司存在。
● 旅游区商圈：定义为依托大型旅游景点而建立起来的消费场所。聚客点以旅游景点为主，其他零售店仅满足旅客需求。
● 特定商圈：定义为一个个相对独立存在的封闭区域，如大型超级市场及量贩店、购物广场等。
● 办公商圈：定义为商圈内有大量的公司或事业单位。聚客点为办公大楼，不一定有大型百货公司，但通常有一些配套的中高档服装专卖店、咖啡店及便利店。
商圈条件评估表
诊断项目
计分
评分
1. 150米内的竞争店，进店的流动顾客人数。
（二级城市以50%计算，三级城市以30%计算）
500人以上
350-500人
200-350人
200人以下
20分
12分
6分
0分
2. 承前题，流动顾客的年龄层18-38岁之间的比例大小。
占70%以上
占40%-70%
占40%以下
20分
10分
0分
3. 150米内的竞争店，成交客单价多少。
（二级城市以80%计算，三级城市以60%计算）
500元以上
350-500元
200-349元
200元以下
20分
12分
6分
0分
4. 150米内的竞争店，营业面积与目标店的大小相比。
小50%以上
差不多
大30%-100%
大100%以上
20分
12分
6分
0分
5. 预估损益平衡营业额=
（转让费+装修）/24 + 房租
0.25×0.8
都会超出
平衡
无法达成
20分
10分
0分
结果：一定要进驻 □ 可以进驻 □ 放弃 □
合计
根据以上条件——进行评分，然后根据加起来的总分数做对应的决策如下：
1、80分以上：一定要进驻。
2、60-79分：可进驻。
3、59分以下：放弃。
STEP4. 当一个目标店的立地、商圈条件都经过测评，达到开店条件以后，接下来要做的就是对这个目标店本身的条件进行测评。
单店开店环境评估表
诊断项目
计分
评分
1. 本市人口数多少？
190万人以上
150万-189万人
120万-149万人
90万-119万人
89万人以下
5分
4分
3分
2分
1分
2. 本品牌在本市已开店的总数为多少？
1家
2-4家
5-7家
8-10家
10家以上
5分
4分
3分
2分
1分
3. 本店前次的装修时间约为 年 月
共 年。
1年以内
1年
1-2年
2-3年
3年以上
5分
4分
3分
2分
1分
4. 店铺面临街道属于：
步行街
普通街道
机动车专用道
单行道
快速干道
5分
4分
3分
2分
1分
5. 所在建筑附近（方圆一公里内）有几家职校、中专、大学？
5家或5家以上
4家
3家
2家
1家
5分
4分
3分
2分
1分
6. 所在建筑附近（方圆一公里内）有几幢大型高层办公楼？
5幢或5幢以上
4幢
3幢
2幢
1幢
5分
4分
3分
2分
1分
7. 所在建筑附近（方圆一公里内）有几家医院？
3家或3家以上
2家
1家
3分
2分
1分
8. 面临街道宽度几米？
8-12米以上
8米以下
12-16米
16米以上
4分
3分
2分
1分
9. 与对面街道的人流比例大小？
3︰1
2︰1
1︰1
1︰2
1︰3
5分
4分
3分
2分
1分
10. 街道中间有无隔离护栏？
无
有
1分
0分
11. 有无红绿灯？
有
无
1分
0分
12. 有无人行横道？
有
无
1分
0分
13. 所在建筑附近（面临马路的左右50米内）有几线公交车站牌？
10线以上
7-10线
4-6线
2-3线
1线
5分
4分
3分
2分
1分
14. 所在建筑附近（面临马路的左右50米内）有几个地铁站点？
2个
1个
无
2分
1分
0分
15. 所在建筑附近（方圆一公里内）有几个住宅小区？
3个或3个以上
2个
1个
无
3分
2分
1分
0分
16. 所在建筑物类型是什么？
大楼
住宅
普通商业用房
临时房
5分
4分
3分
1分
17. 所在建筑是否是该地段路标？
是
否
1分
0分
18. 附近有无大型百货公司？步行 分钟能到达。
有
无
1-3分钟
4-5分钟
6-9分钟
10-15分钟
15分钟以上
1分
0分
5分
4分
3分
2分
1分
19. 附近有无娱乐场所（如KTV歌城、迪斯科舞厅、美食街等）？步行 分钟能到达。
有
无
1-3分钟
4-5分钟
6-9分钟
10-15分钟
15分钟以上
1分
0分
5分
4分
3分
2分
1分
20. 所在建筑附近（方圆一公里内）有几家本品牌店？
无
1家
2家
3家
3家以上
5分
4分
3分
2分
1分
21. 距离最近的本品牌专卖店步行 分钟能到达。
无或20分钟以上
16-20分钟
11-15分钟
5-10分钟
5分钟以内
5分
4分
3分
2分
1分
22. 所在建筑附近（方圆一公里内）有几家竞争店？
无
1-2家
3-4家
4-5家
5家以上
5分
4分
3分
2分
1分
23. 距离最近的竞争品牌销售店： 品牌，步行时间 分钟； 品牌，步行时间 分钟。
10分钟以上
6-10分钟
3-5分钟
1-2分钟
1分钟以内
5分
4分
3分
2分
1分
24. 门店面临马路的宽度几米？
10米或以上
8-9米
6-7米
4-5米
4米以下
5分
4分
3分
2分
1分
25. 门店的招牌数量有多少？
4只
3只
2只
1只
4分
3分
2分
1分
26. 观察期间，来店的消费群体其年龄层是多少？
18-29岁
30-39岁
18岁以下
40-55岁
55岁以上
5分
4分
3分
2分
1分
27. 店内的高货架总数为 个，低货架总数 个，共计 个。
14个以上
11-14个
7-10个
6-7个
6个以下
5分
4分
3分
2分
1分
单店诊断总评（分数）
合计
分
结果：一定要进驻 □ 可以进驻 □ 放弃 □
STEP5. 要开赚钱的专卖店，就必须继续进行下一步的店铺测评。
商场或街铺了解事项
商场
街铺
合作方式（租金或扣点）
租金
月租金
转让费
押金
合同期
装修保证金
是否能续约、转让或转租
进场费
押金
管理费
工商费、卫生费
水电费（含分摊电费）
产权所有人
广告费
节假日促销宣传费用
税票
是否能续约
如何调场、调组
中介费
其他
专卖店开店可赢利性评估测算表
评 比
项目/销售额
项 目
佳
可
上限
预估月销售额（元）：
计算比率（%）
1. 租金
9.0%
12.0%
15%
2. 装修费摊提
1.2%
1.5%
1.8%
3. 薪资
1.9%
2.2%
2.5%
4. 水电费
0.5%
0.7%
0.9%
5. 其他管销费用
2.6%
2.8%
3.0%
6. 税金
4.8%
4.8%
4.8%
合 计
20%
24%
28%
结果（请打“√”）
说明：目标店以预估“月销售额”为基准，测算上表各项目，内容明细如下：
1. 租金：含顶手费、中介费摊销（按租期摊提），外埠店此项目的评估应将“运费”一并纳入评估；
2. 装修费摊提：分2年（24个月）摊销；
3. 薪资：按专卖店员工平均工资表计算；
4. 其他管销费用：含奖金、加班费、折旧摊提、电话费、促销费。。。。。。
STEP6. 做连锁专卖的品牌公司一般都会将对各个目标店测评的资料加以收集、整理和归档，并且制成商圈图。
商圈图的制作内容包括：
1、标出目标店的位置；
2、标出目标店前、后、左、右各30家零售店及其营业性质；
3、标出距离目标店300米内的大型商场；
4、标出距离目标店100米附近的公交车站、地铁站位置；
5、标出目标店周边的绿地及非营业店；
6、标出目标店所处商圈的主要道路及巷道；
7、拍摄目标店及含左右两边各2家店面之正面、侧面照片。
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