第一部分：案情引入及问题的提出
【基本案情】
甲系某自然村村民，2016年，甲在宅基地上翻建房屋。2018年，甲将该房屋出卖给A市退休职工乙，双方签订房屋买卖合同，交易价格为100万元，后该村因城市规划被划入拆迁安置范围，涉案交易房屋在拆迁范围之内。甲遂将乙诉至法院，要求解除涉案房屋买卖合同。
【争议焦点】
1、甲提起相关诉讼，要求解除涉案买卖合同，法院以小产权房产生的相关纠纷不属于法院立案受理范围为由裁定驳回起诉是否正确？
2、在被法院驳回起诉后，甲再次提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，法院应否予以受理？
第二部分：实务倾向性观点
【争议观点】
观点一：建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。合同无效后，因合同取得的财产，合同双方应当予以返还。
观点二：涉案房屋系在农村村民宅基地上建设的房屋，因该类型房屋引发的纠纷涉及当地行政机关对建设用地性质、建设审批等问题，也还涉及农村集体土地所有权问题，将该类型房屋出售给城镇居民属小产权房，小产权房问题属房屋所在地行政机关处理范畴，无论原告提起确认合同无效诉讼还是解除合同诉讼，人民法院对于涉及小产权房的纠纷不应受理。已经受理的应裁定驳回起诉。
1、房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。如涉案房屋系在农村集体土地上建设的小产权房，属于法律、行政法规规定的禁止转让的房地产情形，根据法律规定，涉案房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，故认定涉案房屋买卖合同应为无效合同并无不当，因合同取得的财产，合同双方应当予以返还。
2、建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。
3、涉案房屋系在农村村民宅基地上建设的房屋，因该类型房屋引发的纠纷涉及当地行政机关对建设用地性质、建设审批等问题，也还涉及农村集体土地所有权问题，将该类型房屋出售给城镇居民属小产权房，小产权房问题属房屋所在地行政机关处理范畴，人民法院对于涉及小产权房的纠纷不应受理。因此，法院裁定驳回起诉正确。
4、原告提起相关诉讼，要求解除涉案买卖合同，法院已经以小产权房产生的相关纠纷不属法院已经以小产权房产生的相关纠纷不属于法院立案受理范围为由裁定驳回起诉。现原告提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求返还购房款，当事人以及诉讼请求虽然有变化，但其诉讼请求与理由仍是认为争议纠纷属于人民法院民事案件受案范围。争议标的系位于集体土地上建造的房屋以及储藏室，上述建筑物至今仍未办理规划、建设审批手续，仍然属于不能进入交易市场的小产权房屋，案件的基本事实并未发生变化。法院认为小产权房问题应属于行政机关处理范畴，因小产权房问题产生的纠纷不属人民法院民事案件受理范围，并无不当。
作者商榷性观点：
1、小产权房一般指建设于集体所有土地之上但缺少规划审批手续的房屋。如未经国家征收转化为建设用地、未缴纳土地出让金，未经批准在农用地上乱建住房，借用增减挂钩政策进行“小产权房”建设等等；
对于建在农村宅基地上的农村自建房而言，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换，该建筑本身并非违章建筑；对于占用耕地建设的房屋而言，因用地主体违法占用基本农田修建建筑物，客观上破坏了基本农田种植条件，其行为属于非法占用耕地建房的违法行为。
2、虽然修订后的《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》第六十三条删去了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定。但是，集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的前提是土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记及并签订书面合同。所以在未经规划审批，私自在集体所有的土地上建造的房屋本身是违章建筑，需特别注意的是，实务中有观点认为涉及违章建筑的认定，属于行政机关依法行使行政职权的管辖范围，不属于人民法院司法权迳行裁判的范畴。
第三部分：典型案例及裁判规则
01
裁判规则一：房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。如涉案房屋系在农村集体土地上建设的小产权房，属于法律、行政法规规定的禁止转让的房地产情形，根据法律规定，涉案房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，故认定涉案房屋买卖合同应为无效合同并无不当，因合同取得的财产，合同双方应当予以返还。
【案件来源】
徐怡等诉北京八达岭山庄物业管理有限责任公司房屋买卖合同纠纷案--中华人民共和国最高人民法院--民事裁定书--(2017)最高法民申2813号
【法院裁判】
本院经审查认为，案涉房屋的转让必然涉及房屋占用的土地使用权的转让。根据原审查明的事实，案涉房屋占用的土地系北京市海淀区温泉镇太舟坞村经济合作社所有的集体建设用地，徐怡、徐恒、徐恺均非北京市海淀区温泉镇太舟坞村集体经济组织成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”徐怡、徐恒、徐恺并未提供证据证明本案存在着上述规定中除外的情形。一、二审判决认为案涉《房屋转让协议》违反了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，应认定无效，对于徐怡、徐恒、徐恺要求八达岭山庄物业公司履行《房屋转让协议》向其交付涉案房产的请求不予支持，依据充分，适用法律正确。当事人双方对于合同无效后的法律后果如有争议可另行解决。
【案件来源】
高春祥、于桂强确认合同无效纠纷再审审查与审判监督民事裁定书--山东省高级人民法院--民事裁定书--(2020)鲁民申2755号
【法院裁判】
本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是原审认定涉案房屋买卖合同无效有无事实及法律依据。本案中，涉案房屋没有权属证书，亦无法办理权属登记，申请人与于桂强对此均知情。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。我国房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。涉案房屋系在农村集体土地上建设的小产权房，属于法律、行政法规规定的禁止转让的房地产情形，根据合同法第五十二条第五项的规定，涉案房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，故原审认定涉案房屋买卖合同应为无效合同并无不当，因合同取得的财产，合同双方应当予以返还,申请人再审申请事由不成立，本院不予支持。
【案件来源】
窦希军、李勇、临邑恒邑信房产经纪有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书--山东省高级人民法院--民事裁定书--（2020）鲁民申8010号
【法院裁判】
本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是原判决是否具有事实和法律依据。
根据原审查明的事实和在卷证据，已经生效的（2019）鲁1424民初29号民事判决认定涉案房产属于农村集体土地上建设的房屋，窦希军与李勇之间签订的涉案房屋买卖合同因违反法律规定为无效合同。原审根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定认定涉案房产所在地非集体经济组织成员的窦希军与李勇签订的涉合案同属无效合同，具有事实和法律依据。李勇明知涉案房产性质却仍与窦希军签订房屋买卖合同，在该买卖过程中存在明显过错。临邑县城区恒大二手房交易中心和李勇在涉案合同签订之前均已告知窦希军涉案房产性质，窦希军作为具有完全民事行为能力的成年人，仍签署涉案买卖合同，亦存在明显过错。故原审综合整个案情，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定判决李勇返还窦希军40万元购房款，并对窦希军主张的违约金及利息的部分不予支持并无不当。
02
裁判规则二：建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。
【案件来源】
李小祝、海南省三亚市人民政府城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)再审审查与审判监督行政裁定书--行政裁定书--(2020)最高法行申4775号
【法院裁判】
本院经审查认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。
【案件来源】
黄玲与四川省仪陇县人民政府房屋拆迁补偿纠纷再审案--中华人民共和国最高人民法院--行政裁定书-(2019)最高法行申368号
【法院裁判】
本院认为，本案的审查重点系黄玲请求仪陇县政府履行的房屋拆迁产权调换协议的合法性问题。根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。根据本案已查明的事实，黄玲并非四川省仪陇县村民，其与该村村民签订的《关于以房屋抵还借款的协议》，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。黄玲基于《关于以房屋抵还借款的协议》而与四川省仪陇县新县城建设指挥部签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。黄玲请求仪陇县政府依约履行房屋征收补偿协议，一审判决驳回其诉讼请求，二审维持一审判决，并无不当。
03
裁判规则三：涉案房屋系在农村村民宅基地上建设的房屋，因该类型房屋引发的纠纷涉及当地行政机关对建设用地性质、建设审批等问题，也还涉及农村集体土地所有权问题，将该类型房屋出售给城镇居民属小产权房，小产权房问题属房屋所在地行政机关处理范畴，人民法院对于涉及小产权房的纠纷不应受理。因此，法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定，裁定驳回起诉正确。
【案件来源】
吴洋、杨胜房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书--四川省高级人民法院--民事裁定书--(2021)川民申3766号
【法院裁判】
本院经审查认为，本案所涉房屋系在农村村民宅基地上建设的房屋，因该类型房屋引发的纠纷涉及当地行政机关对建设用地性质、建设审批等问题，也还涉及农村集体土地所有权问题，将该类型房屋出售给城镇居民属小产权房，小产权房问题属房屋所在地行政机关处理范畴，人民法院对于涉及小产权房的纠纷不应受理。因此，原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定驳回吴洋起诉正确。原审生效裁定认定事实清楚，适用法律正确。再审申请人吴洋提出的再审申请事由不能成立。
【案件来源】
郭巧祥与江苏帝业节能设备有限公司房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书--江苏省高级人民法院--民事裁定书--(2020)苏民申4829号
【法院裁判】
本院经审查认为，涉案房屋系帝业公司在未取得建设用地规划许可等审批手续的情况下，在农村集体土地上建设的，该类房屋属于小产权房，有关该类房屋的权益处理问题涉及到较强的政策性因素，属于国家有关行政机关的职权范围。郭巧祥因购买该类房屋而与帝业公司之间产生的纠纷，不宜直接通过民事诉讼途径解决。据此，一、二审法院以此类房屋买卖纠纷不属于人民法院民事案件的受理范围为由，裁定驳回郭巧祥的起诉，并无不当。
【案件来源】
赵惠玲、赵伟强等合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书--广东省高级人民法院--民事裁定书--(2021)粤民申4212号
【法院裁判】
本院认为，赵惠玲、赵伟强、赵锦添主张案涉土地的性质为农村宅基地，诉请确认赵锦添与王尧签订的《土地使用权转让合同书》《住宅用地过户合同》无效并要求王尧返还宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”第三款规定：“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外”的规定，符合一定条件的农村集体经营性建设用地使用权可以依法转让。因此，本案争议解决的前提条件是准确界定案涉土地的性质。由于涉案土地性质的确定，依法属于政府职能部门的职权，不属于民事诉讼受理范围，故一审裁定驳回起诉、二审裁定维持并无不当。
04
裁判规则四：原告提起相关诉讼，要求解除涉案买卖合同，法院已经以小产权房产生的相关纠纷不属法院立案受理范围为由裁定驳回起诉。现原告提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求返还购房款，当事人以及诉讼请求虽然有变化，但其诉讼请求与理由仍是认为争议纠纷属于人民法院民事案件受案范围。争议标的系位于集体土地上建造的房屋以及储藏室，上述建筑物至今仍未办理规划、建设审批手续，仍然属于不能进入交易市场的小产权房屋，案件的基本事实并未发生变化。法院认为小产权房问题应属于行政机关处理范畴，因小产权房问题产生的纠纷不属人民法院民事案件受理范围，并无不当。
【案件来源】
常赛与王保军、宿迁永缘建设发展有限公司等房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书--江苏省高级人民法院--民事裁定书--(2020)苏民申5947号
【法院裁判】
本院经审查认为，常赛曾以永缘公司为被告提起相关诉讼，要求解除涉案买卖合同，一审法院已经以小产权房产生的相关纠纷不属于法院立案受理范围为由裁定驳回常赛起诉。现常赛又以王保军、杜伟、永缘公司、国美公司为共同被告提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求返还购房款，当事人以及诉讼请求虽然有变化，但其诉讼请求与理由仍是认为本案争议纠纷属于人民法院民事案件受案范围。本案争议标的系位于江苏省宿迁市宿城区埠子镇西门居委会集体土地上建造的房屋以及储藏室，上述建筑物至今仍未办理规划、建设审批手续，仍然属于不能进入交易市场的小产权房屋，本案的基本事实并未发生变化。一、二审法院认为小产权房问题应属于行政机关处理范畴，因小产权房问题产生的纠纷不属人民法院民事案件受理范围，并无不当。常赛提出的人民法院应当受理本案并支持其诉讼请求的申请再审理由依据不足，本院对其再审主张不予支持。
第四部分：相关法律规定
一、《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》
第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
《中华人民共和国土地管理法(1998修订)》（已失效）
第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。
二、《中华人民共和国土地管理法实施条例(2021修订)》
第三十八条 国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。
三、《2015年全国民事审判工作会议纪要》
（五）关于“小产权房”问题
34.对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的合作开发房地产及房屋买卖合同民事纠纷，应先由行政机关解决该被侵占耕地的保护问题。在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷。
（六）关于农村房屋买卖纠纷处理的问题
35.现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。
四、《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》（2011年12月2日 鲁高法〔2011〕297号）
对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。在国际金融危机影响尚未完全消退、房地产市场宏观调控不断强化的背景下，应当准确把握宏观经济形势对房地产市场的客观变化，依法保护守法履约行为，制裁违约行为，保护消费者合法权益；
五、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）
在《城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
六、国土资源部、住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知（国土资发〔2017〕108号）
三、关于历史遗留问题
（一）针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题。
（二）防止小产权房通过不动产登记合法化。
七、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》
农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
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