物业小区，为何从始至今无法解困？（资料一）

文/李云亮

读者中，有小区治理研习者。有读者看完“具体操作一”，向我提出问题：

“如果开发建设单位始终保留部分建筑物区分所有权，业主岂不是要永远端着金碗去讨饭吗？”

我很高兴回答这些研习者问题：

“商品房售罄是个终端情况。是为了解释问题简洁方便。在制度设计时，一旦开发商申请商品房区分销售（非整体销售），就把开发商计入共有份额之中。开发商从共有100%，降到10%，售罄是0%。在这个过程中，开发商始终要遵守共有规则。因此，不会给开发商留一个空隙，方便他控制区分所有物业小区。”

目前我国的物业小区解困，首先要进行“操作一”。明确肯定业主（自）物权。然后才可能进一步讨论物业小区的治理。

这一步需要补充立法的缺失，即给业主大会特别的法律地位，以便业主大会有一个法律身份接受N+1，那唯一真实的所有权（共有）。

关于业主大会的法律身份，社会各界人士呼吁了多年，似乎此事可有可无。

所有的争论，皆无人论证业主大会法律身份的物权逻辑必要性。

所谓这个物权逻辑的必要性，是说，业主大会作为区分所有物业小区的共有物主，它必需要有一个身份，以之持有物业小区的共有物。

关于业主大会法律身份，我们就说一说香港。

在香港，区分所有物业小区的业主群体，因为他们紧密地毗邻生活在一起，法律就给他们一个特别的组织身份：

Incorporated Owners。香港汉语为业主立案法团。

查《元照英美法词典》。Incorporated 是形容“合并组成的”，用来解释：

“合并组成的组织不仅包括严格依照法律规定成立的法人组织，甚至包括一切凡属合法的组织。”

在香港，法律用Incorporated 这个概念，给业主大会以”合法组织“地位（不一定是法人组织）。

所以，香港把Incorporated Owners称之为业主立案法团。

业主立案法团的意思，不是一个严格的法人组织。而是一个法律许可登记立案的合法组织。如此而已。

所以，我们没有必要对业主大会的法律身份、法律地位，有那么强烈的政治敏感。

业主大会仅仅是一个依《民法典/物权编》“合并组成的”一个共有物权组织。