引言：
一、城市更新开发融资
城市更新项目开发资金需求量大、开发周期长，可能存在多种不可控因素，且在实施主体确认之前，尚未形成实际项目资产，无法通过传统信贷途径取得银行贷款。该阶段融资通常由信托、基金、资管公司等根据项目实际情况和可利用的增信及管控措施设计个性化的融资方案提供融资。
目前常用的融资方式为“股+债”模式，即通过股权投资（或名股实债）的方式控制融资主体及项目公司的绝对多数股权，并全面落实公司管控措施，在此基础上，向融资主体提供各类债务性融资。此类项目通常以项目的开发进度为界限，分批投放融资款项。在投资收益方面，投资方通常要求在固定收益的基础上，按照按照项目经营收益情况分得超额收益，并以此作为退出“股权”投资的条件。
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二、城市更新并购融资
城市更新并购融资通常有三种情况：
一是原生型的并购融资，即不同实际控制人的买卖双方市场主体以交易项目权益为目的资产或股权收购交易所需的融资行为；
二是衍生型的并购融资，即基于项目特殊性，投融资双方为把控项目投资风险，设计资产或股权并购行为作为融资标的，并购交易双方为同一实际控制人控制，且并购交易资金限定回流到标的项目中的融资行为；
三是策略型的并购融资，即基于国家宏观调控及部分金融机构及类金融机构对于资金流向的限制性规定等，部分资金在投资房地产项目方面存在限制时，投融资双方通过资金端和投资端的结构设计，使融资项目去房地产化，并符合并购交易的融资特征，从而实现资金投放目的的融资行为。
在以上三种情形下，投资机构可能以城市更新并购活动作为融资标的提供融资。在融资过程中，基于隔离融资方集团内部系统性风险及项目或有负债风险等考虑，投资机构通常新设平台公司作为融资主体，在落实相关公司管控及担保措施后，按照融资方与项目出让方之间的并购交易步骤，逐步将并购环节实现的项目权益转化为项目融资风控措施并发放相应的融资款项，在此过程中可能需要通过设置联名共管账户等方式实现“权益交割-风控措施落实-资金投放”之间的衔接和互信。
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三、城市更新融资置换
在城市更新项目开发过程中，前期项目不确定性及风险较大，随着项目的不断成熟，项目的资产价值逐渐明显，项目风险点逐渐排除，且不同金融机构对项目风险的理解及判断存在差异，项目可融资额度逐渐提高、可融资成本逐渐降低。在此情况下，融资方通常选择要求投资方降低融资成本，或选择向提供低成本资金的金融机构融得资金偿还成本较高的现有融资，即置换融资。
此类城市更新融资项目新旧融资方案替换过程中，通常面临两金融机构之间担保措施、管控措施交接及配合项目方实施税务筹划方案的问题。新投资方通常要求融资方将可控的担保管控措施落实后，设置串联及并联银行共管账户并存入置换融资款项，并通过逐步放款、逐步置换原投资方控制的项目管控措施的方式最终实现项目融资的置换。同时，融资方及新投资方通常设置一系列股权重组及资金往来操作，实现原税务筹划方案向新税务筹划方案的过渡。
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四、城市更新集合融资
随着市场主体在深圳市城市更新市场上的长期项目拓展及并购，深圳市部分大中型品牌开发商及部分在深圳市城市更新领域拓展市场的民间投资机构可能同时持有多个处在不同开发阶段的城市更新项目，资金需求量大，且项目风险参差不齐。在此情形下， 成熟项目可为前期项目提供还款保障，从而降低前期项目的融资成本甚至为暂不具备融资条件的项目取得融资额度。
由于此类项目资金需求量通常较大，且需要平衡多项目之间的风险差异，因此，投资方通常选择采用设立合伙企业的方式作为集合融资平台，以该平台作为向其他金融机构募集优先级资金的载体，同时作为投资环节的资金投放主体和担保管控权益持有主体。合伙企业从项目实施监管及资金运用监管的角度出发，为各融资主体设置单独的资金计划及管控要求，但各融资主体需作为共同债务人，为集合融资项目的全部债务承担连带责任，同时，各项目形成可抵押资产后，均需要抵押予合伙企业，担保集合融资项目的全部债务的履行。
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根据项目自身的特殊性、操盘方的平台优势及资金方的投资管控要求等，实践中，城市更新项目的融资还呈现出多样化的特征，通常在上述融资模式基础上增删或改变部分融资要素以适应项目的实际需求。
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